AI狂潮來襲！科技巨頭搶攻智能新世代
引言：春江水暖鴨先知？新盤熱潮下的樓市信號
近期香港樓市傳來陣陣暖意，尤以新盤市場表現最為矚目。多個全新項目推出市場後，收票情況異常踴躍，凍結大量市場資金。伴隨這股「入票潮」，市場對於今年第二季的樓市交投量抱持樂觀預期，甚至有分析指出，季內一手及二手住宅買賣總宗數有望突破五千宗大關。這不僅僅是數字上的增長，更被視為印證香港樓市正逐步走出低谷，邁向復甦的重要信號。然而，這股熱潮背後是真實需求的強勁釋放，還是發展商策略性定價與政策利好的短暫催化？這份報告將深入剖析新盤入票踴躍的現象、第二季交易量的預期，並探討這些因素如何交織，共同描繪香港樓市可能的復甦路徑。
入票狂潮：是需求積壓還是策略催生？
近期新盤市場的熱烈氣氛，無疑是樓市討論中最引人注目的焦點。多個位於不同區域的新盤項目，無論是市區或新界的大型發展，首輪銷售均錄得超額認購的佳績。例如，位於西沙的大型新盤項目，其低開策略被認為奏效，收票情況極為理想。此外，港島北角的一個全新盤，首兩日收票已逾2,850張，對比首兩張價單共143伙，超額認購近19倍。這些現象強烈反映出，在特定條件下，市場購買力依然存在，並能迅速被激活。
這股新盤熱潮的出現，與多重因素緊密相關。首先，政府在二月底全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」）後，為市場注入了強心針,,。特別是放寬印花稅至400萬元以下物業只需繳付100元印花稅，對中小型及首置物業市場產生了直接的刺激作用,。這使得部分原本觀望的買家，尤其是首次置業人士，重新考慮入市。
其次，發展商的定價策略亦是關鍵催化劑。面對龐大的待售貨尾量（截至2024年第一季末，一手私人住宅貨尾量仍高達21,363個單位，雖較前季回落，但仍處於逾二萬個的危險水平），發展商採取了「先量後價」甚至「貼近市場價」或「低開」的策略，以吸引買家，加速去化庫存,,。這種具競爭力的定價，加上提供的各類付款優惠和按揭方案，顯著降低了買家的入市門檻和即時財務壓力，例如市場上出現月供低至3,500元的「呼吸Plan」。這不僅吸引了用家，部分投資客也重新回到市場。
然而，值得注意的是，目前的熱銷集中於定價吸引或具備獨特賣點的新盤，並不能代表整體市場的全面復甦。二手市場的交投雖然在「撤辣」初期有所回升，但隨後受到一手分流、業主叫價回硬以及整體經濟復甦力道不足等因素影響，流通量仍然有限,。同時，發展商手上仍有大量貨尾，需要持續推出新盤或餘貨應市,。這意味著未來供應仍然充裕，對樓價持續大幅上漲構成一定的制約。
數字會說話：第二季成交量的躍升預期
新盤的入票踴躍，直接轉化為對未來成交量的樂觀預期。多個市場分析機構預測，香港樓市在2025年第二季的交易量將有顯著增長。其中，一手私人住宅買賣登記量預計有望達到約5,000至5,500宗的水平,。利嘉閣地產研究部主管甚至預測，若第二季一手買賣能保持每月約1,800宗的水平，整體登記量有望達到約5,400宗，較第一季的3,713宗大升逾45%，並創下自2024年第三季以來的高位。
回顧2024年第一季，全港一手私宅買賣登記為3,713宗，雖然較2023年第四季有所下降，但已是過去六年同期的相對高位。這顯示「撤辣」政策的確在季末開始產生效應。而預計的第二季數字（5,000至5,500宗）若能實現，將是「撤辣」後市場活躍度進一步提升的有力佐證。
這一預期增長主要得益於發展商在第二季密鑼緊鼓地推出多個大型及中型新盤項目,。這些新盤的供應，為市場提供了足夠的選擇，配合發展商務實的定價策略，成功吸引了積壓已久的購買力。同時，儘管外部經濟存在不確定性，但部分避險資金可能轉向相對穩定的房地產市場，支撐了交投量,。
然而，需要明確的是，這裡討論的主要是「一手」私宅買賣登記。若將二手市場計算在內，中原地產預計第二季整體私人住宅買賣成交量可能達到約1.2萬宗。無論如何，一手市場作為樓市風向標之一，其交易量的顯著回升，是市場信心正在恢復的一個重要訊號。
復甦之路：量變能否引發質變？
樓市的「復甦」是一個多維度的概念，通常涉及交易量回升、價格止跌回穩甚至溫和上升等多個層面。目前來看，新盤市場的交易量回升趨勢較為明確，但樓價的走向仍存在分歧。
有分析認為，第二季交易量的顯著提升，是樓市邁向復甦的重要一步，體現了政策利好及剛性需求的釋放,。量的累積是價變的基礎，活躍的交投有助於修復市場信心，為樓價提供支撐。一些機構預期，隨著成交量回升及經濟逐步改善，樓價在2025年有望止跌回升，全年可能有5%或以上的升幅,。甚至有分析預計，到2025年底，消化新盤供應所需的時間將大幅縮短，接近2021年市場較為平衡時期的水平，這長遠看有利於緩和新盤價格戰。
但另一方面，部分觀點保持審慎。儘管新盤熱銷，但發展商的「先量後價」策略意味著部分成交是以犧牲價格換取銷量。這使得首季的平均成交價創下37季以來的新低。高企的貨尾量依然是懸在發展商頭上的劍，需要持續減價促銷以降低庫存風險,。在二手市場，業主普遍存在「鬥平」現象，反映出市場的競爭壓力。
此外，宏觀經濟環境雖然有所改善，但外部不明朗因素（如關稅戰,,,）和高息環境的持續（儘管有減息預期，但實際利率水平仍較以往復甦期為高,,）仍然對樓市構成制約，特別是影響投資者的入市意願,,,.
因此，目前的局面更像是「以價換量」主導下的交易量回升，是樓市在政策刺激下試圖築底和消化的過程。這種「量升價未明」的狀態，可以視為復甦的早期階段，但距離全面的、健康的樓價上升趨勢仍有距離。量變能否最終引發價的質變，還取決於更多宏觀因素的演變，包括全球經濟走向、息口變化、以及香港自身經濟動能的恢復情況。
推動與制約：影響樓市走向的關鍵因素
影響香港樓市未來走向的因素錯綜複雜，既有推動市場向前的力量，也存在不容忽視的制約。
主要的推動因素包括：
- 政策利好：全面「撤辣」是近期的關鍵催化劑，顯著降低了交易成本和入市門檻,,。同時，放寬按揭成數上限至70%亦為買家提供了財務上的便利,。
- 潛在減息週期：市場普遍預期美國聯儲局將在未來進入減息週期，香港作為聯繫匯率制度下的一員，也有機會跟隨減息，這將減輕供樓人士的負擔，提升置業吸引力,,,,,。
- 人才流入：近年來各類人才引進計劃為香港帶來了新的購買力，尤其對一手及租賃市場形成支撐,,。
- 剛性需求：無論市場波動如何，首次置業和改善居住條件的剛性需求始終存在，並在定價吸引的新盤中得到釋放。
主要的制約因素包括：
- 高企的貨尾量：儘管第一季貨尾量有所回落，但整體水平仍然偏高,。這使得發展商必須持續採取積極的銷售策略，對樓價構成壓力,。
- 宏觀經濟不確定性：全球經濟增長放緩、地緣政治風險（特別是中美貿易戰）以及香港自身經濟復甦的力度，都會影響市場情緒和購買力,,,,,。
- 實際高息環境：雖然預期減息，但目前的香港銀行同業拆息水平仍相對較高，對依賴按揭的買家仍構成一定的財務壓力,,。
- 二手市場的僵持：部分二手業主因觀望市場或不願大幅減價，導致二手市場流通性不足，限制了換樓鏈的啟動,,。
這些因素相互作用，使得樓市的未來走向並非一帆風順。政策利好和潛在減息提供了上行動力，但高庫存和宏觀經濟風險則構成下行壓力。目前的「入票踴躍」和「交易量預期提升」，更像是在多重力量拉鋸下的階段性表現。
回望與前瞻：樓市新常態下的啟示
新盤入票踴躍與第二季交易量有望破五千宗的預期，無疑為沉寂已久的香港樓市帶來了一絲曙光，印證了政策刺激下市場活躍度的提升。這也揭示了當前樓市的一個「新常態」：在供應充裕、競爭激烈的環境下，定價策略成為影響銷售表現的最關鍵因素之一,,。發展商通過務實定價和靈活的銷售手段，成功釋放並引導了市場潛在的購買力。
然而，將「量升」直接等同於「全面復甦」尚需謹慎。目前的市場更多是政策和策略共同作用下的結果，樓價是否能實現持續、健康的上升，仍有待觀察。高企的貨尾量需要時間消化，外部經濟風險依然存在，而實際息口的變化也需要時間傳導至市場。
第二季的交易數據，如果能如預期般強勁，無疑將為市場注入更多信心，並可能吸引更多觀望者重新考慮入市。這將有助於推動樓市進一步擺脫低迷。但真正的復甦，不僅僅是交易量的增長，更應伴隨市場信心的穩固和樓價的溫和、持續上升，以及二手市場流通性的改善。
總體而言，香港樓市正處於一個關鍵的十字路口。新盤的熱銷是積極的信號，第二季的交易量有望成為驗證這一趨勢的試金石。這一步或許是邁向復甦的第一個堅實腳印，但前路依然充滿挑戰，需要政策的持續支持、經濟環境的改善以及發展商和市場參與者的共同努力，才能逐步築就樓市回暖的漫漫長路。未來的發展，將在量與價的微妙互動中，逐漸揭曉樓市「龍」與「蛇」的分曉。
