首置必看！7成半按揭免保費借定唔借好？

安居夢的起點，總是充滿憧憬與挑戰。對於首次置業的您而言，踏出這一步既是興奮，亦可能是一段 Navigate 財務迷霧的旅程。在眾多複雜的決定中，按揭申請無疑是核心一環。而當討論到借款成數時，「應否借七成半按揭以享免保費優惠？」這個問題，常常在首次置業者心中泛起漣漪。這不僅僅是一個數字的選擇，更關乎您的首期負擔能力、未來現金流規劃，以及對風險的承受程度。讓我們一起深入探索這個關鍵的按揭決策點。

揭開按揭保險的面紗

要理解七成半按揭與保費的關係，首先必須認識按揭保險。簡單來說，按揭保險是一道為銀行和金融機構提供的安全網。香港的銀行傳統上提供最高七成的按揭貸款（在特定情況下，如物業價值較低，可達六成或五成）。這意味著，若物業價值一千萬港元，銀行通常最多借出七百萬，其餘三百萬需由借款人作為首期支付。

然而，為了協助市民置業，尤其是樓價持續高企的環境下，按揭證券有限公司推出了按揭保險計劃。這個計劃允許合資格的買家向銀行申請高於七成的按揭，最高可達九成，而額外借出的部分（即超出七成的部分）的風險，則由按揭保險公司承擔。這大大降低了買家的首期門檻，讓更多人有機會實現置業夢。

但羊毛出自羊身上，這份「保險」是需要支付保險費的。保費的計算通常基於多個因素：按揭成數、還款年期、貸款額、以及借款人的入息來源等。按揭成數越高，對銀行的風險越大，因此所需支付的保費也通常越高。保費可以選擇一次性繳付，或將其加入按揭貸款額中，分期連同按揭供款一併償還。這正是許多人在考慮高成數按揭時，必須仔細計算的一筆隱藏成本。

七成半：一個充滿吸引力的門檻？

標題中提及的「七成半按揭」與「免保費優惠」，正指向按揭保險計劃中的一個特定情境或市場上的某種促銷現象。按揭保險計劃本身是針對高於七成的按揭成數。理論上，只要貸款成數超過七成（確切說是超過特定比例，例如某些計劃下超過六成或七成），就需要考慮購買按揭保險。

那麼，為什麼七成半會被特別提出來討論，甚至與「免保費優惠」掛鉤呢？這可能有幾個原因：

歷史與政策演變： 在某些時期或特定的按揭保險產品設計下，可能存在針對特定按揭成數的保費優惠。例如，借七成半所需的保費，可能會顯著低於借八成或九成，甚至在某些條件下（如貸款額不高、還款期較短、借款人收入穩定等）有較大的保費折扣，甚至達到接近「免」的效果，尤其是在與更高成數的保費對比時。

市場推廣策略： 銀行或按揭保險公司在推廣其產品時，可能會強調在特定成數（如七成半）下的潛在保費優勢，以吸引具備一定首期實力但又希望稍微提高貸款額的客戶。

對比更高成數的成本效益： 對於許多首次置業者而言，湊夠兩成半的首期（即申請七成半按揭）可能比湊夠一成或兩成首期（申請九成或八成按揭）更為可行。在能夠支付更多首期的前提下，七成半按揭意味著較低的貸款額，從而降低了風險，這反映在較低的按揭保險保費上，相較於更高成數，這種保費上的節省可能會被視為一種「優惠」。

需要釐清的是，按揭保險計劃是需要支付保費的。所謂「免保費優惠」，很可能不是指完全免除保費，而是一種「保費折扣」或在特定情況下，折扣幅度非常大，讓借款人感覺像免除了。例如，標準保費率表會清晰列出不同成數（70%以上）、不同年期的保費率。借七成半的費率，通常會比借八成、八成半、九成來得低。這個費率差額，本身就是一種相對「優惠」。有時，針對特定的物業類型（如較新的私人住宅）或特定的貸款金額上限，按揭保險公司可能還會提供額外的保費折扣。

因此，當標題提及「免保費優惠」時，更準確的理解可能是在借款七成半時，相比借更高的成數，可以享受到按揭保險保費上的顯著節省，這種節省大到足以被稱為一種「優惠」。這是一個相對概念，而非絕對的「零保費」。

高成數按揭：更多選擇，更高代價

除了七成半，按揭保險計劃允許首次置業者在符合條件下，申請最高九成的按揭。這無疑大幅降低了首期門檻，讓擁有較少積蓄的人也能夠上車。例如，購買一個價值六百萬的物業，借九成按揭只需支付六十萬首期；而借七成半則需要一百五十萬首期，差異巨大。

然而，更高的按揭成數意味著更高的風險，這直接反映在按揭保險保費上。借九成所需的保費，會顯著高於借八成，而借八成的保費又會高於借七成半。這筆保費的開支，對於本來首期就較緊絀的買家而言，是一筆不小的負擔，無論是選擇一次性支付還是加到貸款額中。

例如，假設購買一個價值八百萬港元的物業，申請三十年還款期：

借七成（無須按揭保險）： 首期二百四十萬，貸款五百六十萬。
借七成半（需按揭保險）： 首期二百萬，貸款六百萬。假設保費率為貸款額的1.5%，則保費九萬。
借八成（需按揭保險）： 首期一百六十萬，貸款六百四十萬。假設保費率為貸款額的2%，則保費十二萬八千。
借九成（需按揭保險）： 首期八十萬，貸款七百二十萬。假設保費率為貸款額的4%，則保費二十八萬八千。

（*請注意：以上保費率為假設，實際費率需參考按揭保險公司的最新報價及個別情況。*）

從這個假設例子可以看出，從七成半提高到八成，保費增加了約三萬八千；從八成提高到九成，保費增加了約十六萬。相比之下，七成半所需的保費確實相對較低，這或許就是「七成半享免保費優惠」這種說法的由來，它強調的是相對於更高成數的成本節省。

權衡利弊：七成半按揭的得與失

面對七成半這個選項，首次置業者需要仔細權衡其利弊：

選擇七成半按揭的「得」（優勢）：

較低的按揭保險保費： 這是最直接的優勢，相較於八成或九成，保費支出顯著降低，甚至可能在特定條件下獲得較大的折扣。這筆節省可以用於裝修或其他開支。

較低的貸款額： 借款額較少，意味著每月供款壓力相對較輕，長期支付的總利息也會較少。這有助於提高家庭的現金流穩定性。

較低的負資產風險： 由於首期支付比例較高（佔樓價的25%），物業價值需要下跌超過25%才會陷入負資產，抗跌能力相對較強。

更高的財務彈性（如果首期足夠）： 如果您擁有足夠支付超過七成半首期的資金，選擇借七成半而非更低成數（如七成），可以保留一部分現金作為應急儲備、裝修費用或投資，增加財務上的靈活性。

選擇七成半按揭的「失」（代價）：

較高的首期負擔： 相較於借八成或九成，申請七成半按揭需要支付更多的首期款項。對於首期資金較為緊張的買家來說，湊夠這筆錢可能本身就是一個挑戰。

失去更高槓桿的機會： 如果市場處於上升週期，借入更高比例的資金（例如九成）可以讓您以較低的自有資金獲得物業升值帶來的更高絕對回報（儘管這也意味著下跌時的更高風險）。選擇七成半意味著使用的財務槓桿較低。然而，對於首次置業自住的人士而言，追求高槓桿博取回報通常不是主要目標，穩定和風險控制更為重要。

選擇性限制： 您的首期預算決定了您能負擔的樓價上限以及可申請的按揭成數。如果您的首期僅夠支付較低樓價的兩成或一成，那麼申請七成半按揭可能根本不是一個選項。

除了成數，還有甚麼要考慮？

按揭決策遠不止於按揭成數和保費。在決定是否申請七成半按揭時，您還需要全面評估以下因素：

壓力測試： 銀行在審批按揭時，會進行壓力測試，以確保您在未來利率上升時仍有能力償還貸款。通常要求在現行利率基礎上，利率上升X%後，每月總供款不超過總入息的Y%。貸款額越高（即按揭成數越高），壓力測試要求通過的月入水平也越高。即使七成半按揭的保費可能較低，但六百萬的貸款額（八百萬物業的七成半）的壓力測試要求，肯定高於五百六十萬（八百萬物業的七成）的貸款額。您必須確認自己的收入能夠通過貸款機構的壓力測試。

供款與入息比率： 除了壓力測試，銀行也會檢視您目前的總供款與總入息比率（Debt-to-Income Ratio），通常要求不超過特定比例（例如50%）。即使借七成半可能保費有優惠，但如果您的其他債務負擔較重，仍然可能無法通過銀行的審批。

物業類型和樓齡： 不同類型物業（私人住宅、居屋、村屋等）和樓齡對按揭成數和條款有影響。較舊的物業或特定類型物業可能無法申請高成數按揭，即使是七成半也可能受限。

個人財務穩定性和應急儲備： 您目前的職業穩定性、未來收入預期，以及是否有足夠的應急儲備來應對突發情況（如失業、生病）或預期中的開支（如裝修、生兒育女）都應納入考量。選擇較低的按揭成數（如七成半），雖然首期較高，但每月供款較低，能為您提供更大的財務緩衝空間。

利率前景： 按揭利率是浮動的，未來升息或降息都會影響您的每月供款。對未來利率走勢的判斷（儘管難以預測）以及您對利率風險的承受能力，應影響您的借款決策。如果您對未來升息感到擔憂，選擇較低的貸款額（即使因此放棄潛在的保費優惠）可能是更穩妥的選擇。

個人財務狀況與決策

「應否借七成半享免保費優惠？」這個問題沒有標準答案，完全取決於您的個人財務狀況、風險承受能力和置業目標。

如果您擁有充裕的首期資金（足以支付樓價的25%或以上），並且希望降低每月供款壓力、節省按揭保險保費，以及降低負資產風險，那麼申請七成半按揭可能是一個明智的選擇。您可以利用保費上的潛在優惠（相對於更高成數），同時保持較健康的財務狀況。
如果您的首期資金較為有限，僅夠支付樓價的10%至20%，那麼申請八成或九成按揭可能是您唯一的選擇，即使需要支付較高的按揭保險保費。在這種情況下，您需要仔細計算額外保費對您財務狀況的影響，並確保每月供款和壓力測試都能通過。
如果您處於七成半和八成之間的模糊地帶，既能勉強湊夠七成半的首期，也能選擇借八成，那麼就需要仔細比較兩種方案：支付更多首期以享七成半的潛在保費優惠和較低月供，還是保留部分現金應對其他開支或提高槓桿，同時承擔較高的保費和月供。這是一個純粹的數學題，也是一個風險偏好的選擇。

在做出決定之前，強烈建議您：

計算清晰： 向銀行或按揭經紀查詢不同按揭成數下的實際按揭保險保費（一次性支付和加到貸款額中的總成本）、每月供款額，以及是否確實存在針對七成半的保費優惠及其具體條款。

進行壓力測試模擬： 了解自己在不同貸款額下的壓力測試結果。

評估現金流： 計算置業後，除了按揭供款外，還包括差餉、地租、管理費、維修費、裝修貸款（如果有的話）以及日常生活開支，確保您有足夠的現金流應對。

諮詢專業意見： 與財務顧問或資深的按揭經紀交流，他們可以根據您的具體情況提供專業的建議。

深思熟慮，安居樂業

買樓是人生中的重要里程碑，按揭更是其中最為關鍵且複雜的一環。所謂的「七成半享免保費優惠」，更多地應理解為在特定按揭成數下，相較於更高成數所能獲得的按揭保險保費上的相對優惠或節省。這是一個值得您仔細計算和考量的因素，但絕不應該是唯一的決定因素。

選擇借多少成按揭，最終應回歸到對自身財務實力、風險承受能力以及未來規劃的理性評估上。是否為了可能的保費優惠而勉強湊夠七成半的首期？還是寧願支付更高的保費以降低首期負擔、保留現金流？每一個選擇都有其利弊。

深入了解按揭產品的細節，認真計算各項成本，誠實評估自身的財務狀況，並在必要時尋求專業協助，才能做出最適合您的決策，讓置業之路走得更穩健，最終實現安心、穩定的安居樂業。