仲量聯行警告：貿易戰衝擊樓市！中小宅豪宅恐跌5%

全球貿易格局的波動，如同一片未散的陰霾，持續為各個市場帶來不確定性。在香港這個高度外向型的經濟體中，物業市場的走向尤其受到這些外部因素的牽引。正是在這樣的背景下，仲量聯行香港主席曾煥平對市場前景的最新研判，顯得格外引人關注。他明確指出，美國關稅政策與中美貿易戰的全面影響，仍像是一團迷霧，需要時間去觀察釐清，但即便如此，仲量聯行依然維持了今年中小型住宅及豪宅樓價將下跌約5%的預測。這份預測，既是對現有市場狀況的反映，也隱含了對未來不確定性的審慎評估。

迷霧籠罩下的第一季觀察

根據仲量聯行在二〇二五年第一季發布的市場概覽報告，可以清晰看到當時香港物業市場的整體氛圍。報告顯示，受到市場需求相對減弱以及新供應持續投入的雙重壓力影響，絕大多數香港商業及住宅物業的資本價格和租金在第一季度都呈現下跌趨勢。這表明市場整體仍處於調整週期中。然而，值得注意的是，報告中也提及商廈和商舖的租賃活動以及住宅買賣交投保持了相對活躍的狀態，同時豪宅租金在過去三個月逆勢錄得了小幅上升。這些細微的差異，揭示了市場內部分結構的複雜性。

第一季度住宅市場的交投量，一手住宅成交約3897宗，二手住宅約8296宗，雖然整體較上一季度減少了19.2%，但與去年同期相比則上升了24.1%。這組數據描繪了一個在短期波動中蘊含長期潛在需求的市場圖景。同時，政府將名義印花稅的適用門檻由三百萬港元上調至四百萬港元，這項措施被認為對刺激低價住宅需求產生了正面作用，並為三月份的樓價提供了一定的支撐。此外，持續引進的外來人才，特別是透過優才計劃等來港的獲批人才及其家屬，為豪宅市場帶來了新的需求動力，這也解釋了第一季度豪宅租金的上漲。

貿易戰的未知數與樓價預測的堅持

曾煥平在闡述市場預測時，特別強調了美國關稅政策及中美貿易戰持續演變的局勢。他認為，這些外部宏觀經濟因素的全面影響需要時間來顯現，而且整體局勢依然不明朗，這導致目前難以對其對香港地產市場的直接影響做出精確預測。這種對不確定性的坦誠，恰恰體現了市場分析的複雜性。宏觀層面的貿易摩擦，可能會透過多種渠道傳導至香港，例如影響企業的投資信心、進出口貿易活動，甚至是資金流動。

儘管存在這些未知數，仲量聯行依然選擇維持年初時對今年中小型住宅及豪宅資本價格下跌約5%的原有預測。這份堅持，並非是對貿易戰影響的輕視，而是在考慮到現有市場基本面及已知因素（如利率走勢、供應情況、本地需求變化等）後，所做出的階段性判斷。他們可能認為，即使貿易戰帶來負面衝擊，其對樓價的影響可能已被其他因素部分抵消，或者其全面效應尚未強烈到足以改變現有的預測軌跡。

然而，曾煥平也並非完全否定貿易戰可能帶來的間接影響。他提到，當前的形勢「有可能觸發人民幣貶值趨勢，或將吸引內地資金流入香港住宅市場」。這點相當關鍵。人民幣貶值可能促使內地資金尋求海外資產保值，而與內地聯繫緊密的香港樓市，特別是豪宅市場，歷來是內地資金的重要目的地之一。如果這種趨勢加強，理論上將為香港樓市帶來新的需求支撐，甚至可能在一定程度上緩衝因其他不利因素（如高利率）帶來的下行壓力。這表明仲量聯行在觀察貿易戰影響時，也考慮到了其可能通過資本流動途徑帶來的潛在正面影響。

多重因素交織下的市場博弈

樓市的走向，從來不是單一因素決定的。仲量聯行的預測，是在關稅及貿易戰這個宏大背景下，綜合考量了多個本地及國際因素的結果。除了前述的貿易戰不確定性和潛在的人民幣貶值影響外，其他因素同樣在發揮作用。

持續的高利率環境是抑制投資和置業意願的重要因素。儘管市場對未來減息有所預期，但短期內利率的走向仍不明朗，這使得許多潛在買家和投資者保持觀望態度。高借貸成本直接影響購房者的負擔能力，尤其對需要按揭的買家影響更大。

另一方面，市場的新增供應，特別是住宅供應量，也是影響價格的關鍵因素。大量的新盤入市，可能導致發展商採取更積極的定價策略以促進銷售，這會對二手市場價格形成壓力。

此外，本地經濟的表現和就業市場的狀況也與樓市息息相關。經濟前景不明朗可能削弱居民的購買力，增加失業風險則會直接打擊置業信心。儘管第一季度的商業租賃和住宅交投保持活躍，但這是否代表經濟活動已全面復甦，仍有待觀察。

政府的政策調整，如印花稅門檻的變動，顯示出政府希望通過微調措施來支持市場，特別是刺激首次置業需求。這類措施能在一定程度上活躍市場氣氛，但其長期效應仍需觀察。

人才引進計劃的成果，確實為豪宅市場帶來了新的需求來源。這些新來港人才可能對租賃和購買高端物業有需求，這對豪宅租金和價格形成支撐。這也是在整體市場承壓背景下，豪宅租金能夠逆勢上漲的原因之一。

展望：在不確定中尋找平衡

仲量聯行維持全年樓價下跌約5%的預測，反映了其對當前市場基本面的判斷：需求受到高利率和經濟前景不明的壓制，供應壓力持續存在，這些因素共同構成了樓價下行的動力。而關稅和貿易戰的影響被視為一個重要的未知數，其潛在影響可能通過多種途徑顯現，包括對整體經濟信心的打擊，也可能帶來如人民幣貶值吸引內地資金流入等對樓市有利的間接效應。

這份預測傳達了一個核心信息：儘管外部環境充滿變數，市場並未出現崩塌式的風險，而是處於一個溫和調整的階段。5%的跌幅預測，相較於某些極端看空的觀點，顯得更為審慎和保守。這也暗示著仲量聯行認為，支撐香港樓市的一些基本面因素，例如土地供應的結構性問題、長期積累的購買力（儘管短期被壓制），以及作為國際金融中心的地位所帶來的資金吸引力，仍在發揮作用。

對於市場參與者而言，曾煥平的表態提醒了居於不確定環境中的現實。關稅和貿易戰的演變，未來可能釋放更清晰的信號，屆時可能需要重新評估其對樓市的影響程度。在此之前，維持現有預測，同時密切關注外部動態，或許是專業機構在變局中的一種務實態度。市場的博弈仍將繼續，在宏觀風向和微觀因素的交織下，樓價的最終走向，還將取決於這些力量如何相互作用和演變。