中原數據：十大屋苑7個叫價持平 3個下調太古城呎價17700元

樓市風向球：十大屋苑的微觀洞察

市場總是充滿變數，尤其是在房地產這個牽動著無數家庭資產的領域。當我們談論樓市走向時，很自然地會聚焦於一些指標性的數據，而中原地產每週公佈的「十大屋苑」平均叫價及睇樓量，無疑是市場人士密切關注的風向球之一。這組數據，雖然涵蓋的範圍有限，卻因其具體的屋苑代表性，能相當程度上反映出當前二手樓市的真實脈動。最近的數據顯示，中原地產十大屋苑的平均叫價呈現「七個不變，三個減價」的格局，特別提到太古城的每呎叫價為17,700元，這看似平靜的數字背後，實則蘊含著市場力量的微妙角力與購房者心態的細膩變化。

為何這組數據如此重要？

「十大屋苑」之所以具有指標意義，在於它們通常是各區規模較大、流通性較高、且具有一定代表性的住宅項目。這些屋苑的買賣情況，很大程度上能反映出主流二手市場的活躍度、業主的心態以及買家的議價能力。當大多數屋苑的叫價保持不變時，可能意味著市場處於一個相對穩定的狀態，業主普遍不願大幅調整價格，而買家也未表現出急切入市或強烈壓價的意願。然而，當部分屋苑出現減價，即使幅度不大，也可能暗示著市場的某一區域或某一類型的物業正感受到壓力，業主為了促成交易而作出讓步。

數據的細節與市場的反映

根據中原地產的數據，本週十大屋苑的預約睇樓量錄得382組，按周微升0.5%。這微小的升幅或許顯示長假期後購買力有所回歸，尤其是一些焦點新盤如西沙大型新盤超額認購百倍，帶動了整體市場氣氛，促使部分潛在買家在參觀一手樓盤的同時，也將目光投向二手市場進行比較。然而，睇樓量的微升並未轉化為二手業主「心雄」加價的普遍行為。相反，叫價方面出現了「七個不變，三個減價」的分化情況。

在港島區，海怡半島的睇樓量與上周相若，維持在30組，每呎實用叫價亦按周持平，報15,802元。中原地產的區域經理表示，市場觀望情緒仍然濃厚，買賣雙方處於拉鋸狀態，影響了成交量，海怡半島本月至今的成交量較上月同期有明顯減少。康怡花園的睇樓量則按周上升25%至25組，顯示假期結束後睇樓活動重啟，但每呎叫價維持12,900元不變。該區經理指出，康怡花園的成交主要來自於業主願意配合減價。

而太古城則是一個出現減價的例子。上周太古城的每呎實用叫價為17,800元，本周最新叫價為17,700元，按周微減100元或0.6%。雖然減價幅度不大，但作為港島區的指標性屋苑，其價格的微調也具備一定的參考意義。本周太古城的睇樓量錄得24組，按周上升9%。該區經理表示，業主只要肯配合減價，就有機會促成成交。

在九龍區，麗港城的本周末預約睇樓量錄得65組，按周上升8.3%。儘管睇樓量回升，但每呎實用叫價維持10,960元不變，未有大幅調整。中原地產的區域經理預計交投可保持平穩。新都城的本月至今成交量略有放緩，每呎實用叫價為15,537元。

「七個不變」與「三個減價」的解讀

這種「七個不變，三個減價」的現象，並非簡單的數據呈現，它背後反映了當前二手市場複雜的供需關係與業主、買家心理的互動。

「七個不變」可能有多重原因：

業主對後市仍抱有一定信心： 儘管市場存在觀望情緒，但部分業主可能認為當前價格已接近心理底線，或是預期未來市場會好轉，因此不願輕易減價出售。

議價空間已壓縮： 在經歷了一段時間的市場調整後，一些業苑的叫價可能已經過數輪下調，接近其真實價值或業主的成本價，進一步的議價空間有限。

非緊急出售需求： 部分業主並無迫切的資金需求，可以選擇將單位繼續放租或等待更好的市場時機，因此不急於減價出售。

個別屋苑的抗跌性： 一些地理位置優越、配套成熟、或自身品質較高的屋苑，可能相對更能抵禦市場波動，業主叫價相對堅挺。例如海怡半島和康怡花園的叫價維持不變，可能與其各自的區域特點有關。

「三個減價」則可能反映了：

業主急於套現： 部分業主可能面臨財務壓力、需要資金周轉，或者計劃移民等，有較為迫切的出售需求，因此願意通過減價來吸引買家，促成交易。

對後市的謹慎態度： 部分業主可能對未來的市場走勢持較為悲觀或謹慎的態度，擔心樓價進一步下跌，因此選擇及早獲利或減少潛在損失。

個別屋苑的議價壓力： 某些屋苑可能供應量相對較大，或受到新盤低價促銷的影響，導致二手市場面臨較大的議價壓力，業主不得不調整叫價以提高競爭力。太古城的微幅減價，可能就受到了市場整體氣氛及買家議價的影響。

單位自身條件： 減價的單位可能存在一些不足，例如樓層較低、景觀欠佳、裝修較舊等，業主需要通過價格讓步來彌補這些因素。

太古城每呎17,700元的意義

太古城作為港島東的藍籌屋苑，其價格變動一直是市場關注的焦點。每呎17,700元的叫價，結合其微幅下跌的趨勢，可以從幾個角度來解讀：

市場壓力下的溫和調整： 雖然有新盤的競爭和市場的觀望情緒，但太古城的價格並未出現大幅波動，微幅減價顯示業主在保留部分議價空間的同時，也願意為吸引買家而作出輕微調整。這反映出市場並非一面倒的下跌，而是處於一種拉鋸和尋找平衡點的狀態。

藍籌屋苑的韌性： 相較於一些缺乏基本面支撐的物業，成熟的藍籌屋苑如太古城，因其優越的地理位置、完善的生活配套、良好的社區環境以及穩定的租賃需求，具備較強的抗跌性。17,700元的呎價，雖然較過往高位有所回落，但在目前的市場環境下，仍然體現了其作為優質資產的價值。

反映買家期望： 價格的調整也部分反映了買家的期望。在市場氣氛不確定時，買家普遍期望獲得一定的議價空間，尤其是對於價格相對較高的市區大型屋苑。17,700元可能是部分買家願意考慮的價格水平，也可能是業主在與買家博弈後作出的讓步。

與同期成交價的對比： 值得注意的是，叫價是業主的心理預期，最終成交價可能會低於叫價。此前的數據顯示，在某些時期，太古城的實際成交呎價可能低於叫價，例如在2025年4月13日的報告中，太古城的平均實用呎價約為14,007元，與當時的叫價存在一定差距，反映了實際交易中業主可能提供了更大的議價空間。而2025年4月12日的報告中，太古城本月暫錄的平均實用呎價為14,966元，當時叫價為17,900元。這提示我們在分析市場時，除了關注叫價，也需要參考實際成交數據來更全面地了解市場的真實情況。而最近一期叫價17,700元（較前一周的17,800元微減）的太古城，其實際成交價將是後續需要關注的重點。

市場的博弈與未來展望

總結來看，中原地產十大屋苑平均叫價「七個不變，三個減價」的格局，勾勒出當前二手樓市細膩而複雜的面貌。這不是一個單邊市場，而是買賣雙方在各自對後市判斷、資金需求、物業條件等多重因素考量下的理性與非理性博弈。睇樓量的微升，或許為市場注入一絲活力，但並未完全打破業主叫價的僵局。減價的出現，無論幅度大小，都反映了部分業主面對現實，願意通過價格調整來應對市場壓力。

未來市場走向，仍充滿不確定性。國際經濟形勢、本地經濟復甦步伐、利率走向、以及政府的房地產政策等，都將持續影響市場參與者的信心和決策。十大屋苑的數據將繼續扮演著重要的觀察窗口，透過其叫價、睇樓量及成交量的變化，我們可以更貼近地感知市場的每一次呼吸與脈動。每一個不變的叫價，每一個微小的減幅，都在無聲地訴說著業主的心態；而每一次睇樓與最終的成交，則記錄著市場真實的需求與承接力。對這些數據的深入分析，能幫助我們更清晰地認識到，在看似波瀾不驚的表面下，市場力量是如何悄然運作，形塑著每一個房地產交易的最終結局。