屯門凶宅同層成交拖低樓價 市中心呎價重上1萬大關
市場，總在看似穩定的波瀾下，藏匿著令人意外的暗流。尤其在香港這個地少人多的城市，房地產的每一個細微變動，都能牽動無數人的心弦。近期，屯門市場便呈現出這樣一幅複雜的畫卷：一方面，有非典型交易因其特殊性，拉低了區域性的樓市指數；另一方面，區域核心地段的呎價卻悄然回升，甚至重新站上了萬元大關。這兩種看似矛盾的現象，究竟透露出什麼樣的市場信號？是短暫的雜音，抑或是深層次結構變化的前奏？
陰影下的漣漪
樓市，受宏觀經濟、政策導向影響深遠，但也無法完全擺脫微觀層面個別事件的衝擊。近期屯門市場的一個顯著特徵，便是由所謂的「凶宅」及其同層單位成交所帶來的影響。這些物業因曾經發生過非正常事件，在市場上往往需要大幅折讓才能找到買家，其成交價遠低於同區、同類型物業的正常水平。
當這些折讓幅度極大的交易被納入樓市指數的計算時，便會對整體指數造成下拉作用。祥益地產作為深耕屯門、元朗區域的地產代理，其編制的「祥益屯門樓市領先指數」尤其容易受到區域內特定大型屋苑或特殊物業成交的影響。想像一下，指數的計算基於一段時間內區域內多宗成交的平均價格或呎價。若其中有幾宗成交價僅為正常市價六、七成甚至更低，即使正常成交的數量更多，這些極端值也會顯著拉低平均數，從而使得指數呈現下跌或升幅收窄的趨勢。
例如，在美樂花園，有實用面積861方呎的「凶宅」遺產盤，以自由市場價420萬元已補價成交，實呎僅4878元，較同類正常單位市價折讓近4成，呎價更是屋苑三年來新低。這類成交的出現，直接反映了市場對於特殊物業的「心理折讓」，也無可避免地影響以平均值為基礎的指數表現。即使是凶宅的同層單位，心理因素也會使其價值受損，成交價可能低於非相關樓層的單位。這些「陰影下的成交」，在一定程度上扭曲了市場的整體價格圖像，給人一種區域樓價普遍下跌的錯覺，進而拉低了如祥益指數這類區域性指數的表現。
數據的冰與火
然而，指數的下挫並非故事的全部。與特殊物業成交拉低指數形成鮮明對比的是，屯門市中心區域的最新呎價數據卻傳來了回暖的消息：部分成交單位呎價已重上一萬元。這揭示了市場數據呈現出的「冰與火」兩重天景象。
為何會出現這種分化？核心原因在於指數與具體分區價格的區別。祥益指數涵蓋屯門區內多個成分屋苑，這些屋苑位置、樓齡、質素各異，價格水平本就存在差異。而「凶宅」或其同層單位成交，可能分散在不同的屋苑，其極低的價格會對全區指數產生影響。然而，屯門市中心，作為區域的核心商業和交通樞紐，擁有得天獨厚的地理位置優勢，交通便捷（靠近港鐵屯門站），配套成熟（大型商場、文娛設施齊全），一直是區內住宅需求最為集中的區域之一。
儘管大市場可能受個別事件或宏觀因素影響而波動，但市中心因其稀缺性和便利性，具備更強的價格支撐力。當整體市場情緒稍有回暖，或有實際用家需要便捷的生活環境時，市中心的物業往往能率先獲得承接，價格也相對堅挺，甚至出現回升。呎價重上一萬，正說明了在大量非市中心或特殊物業成交拉低指數的同時，市中心優質地段的物業價值並未被整體低迷所完全吞噬，購買力依然存在，並願意為核心地段的優勢支付溢價。
市場的韌性與分化
這種「指數跌，市中心價升」的現象，也側面反映了當前香港樓市的一大特徵：市場的分化與韌性並存。
首先是分化。樓市並非鐵板一塊，不同區域、不同類型的物業表現可能天差地別。市中心優質私樓、交通便利的大型屋苑，與樓齡較舊、位置偏遠或存在瑕疵的物業，其吸引力和定價能力截然不同。特殊物業成交的價格往往反映的是極端情況下的市場接受度，而市中心呎價回升，則可能反映了剛性需求和改善性需求在核心區域的釋放。這種分化提醒我們，在分析樓市時不能一概而論，必須深入到具體區域和物業類別進行細緻觀察。
其次是韌性。即使有負面消息（如凶宅成交）或指數受壓，具備實際價值和吸引力的物業仍能找到買家，價格也能維持甚至回升。屯門市中心呎價重上一萬，表明即使面對挑戰，市場的內在購買力並未完全消失，尤其對於核心區域的優質資產，需求依然具備一定的韌性。這可能與低利率環境、部分資金尋求避險或長期投資，以及用家對於便利生活的需求有關。市場並不像指數顯示的那麼脆弱，其底層支撐依然存在，只是表現形式更為複雜和多元。
置業者視角下的啟示
對於正在屯門市場尋覓安樂窩或考慮出售物業的置業者來說，這種混雜的市場信號提供了重要的啟示。
首先，要學會「去蕪存菁」，辨別數據的噪音。樓市指數固然是重要的參考，但必須理解其計算方法和構成，避免被極端值所誤導。一宗低價成交並不能代表整個區域的普遍水平，特別是涉及「凶宅」等特殊情況的交易。關注區域內大量正常成交的平均價格和趨勢，以及核心屋苑的實際成交數據，才能更準確地把握市場脈動。
其次，要認識到區內物業的分化。市中心與非市中心、新盤與舊樓、正常單位與有瑕疵單位，其價值差異和未來潛力可能很大。購買物業時，應仔細評估其具體條件、周邊配套、交通便利度等因素，而非僅僅參考一個籠統的區域指數。願意為優質地段和良好物業狀況支付合理溢價，可能帶來更穩健的長期價值。
再者，市場的波動提供了機會。特殊物業的折讓固然吸引低預算買家，但需充分了解其潛在風險和未來轉售難度。而對於正常物業，市場在某些時段可能因整體情緒或指數表現而出現議價空間。精明的買家應耐心觀察，理性分析，抓住符合自身需求的置業時機。賣家則應參考區域內同類單位的真實成交價，合理定價，避免因個別極端成交而過度看淡或因整體情緒而過度樂觀。
撥雲見日或暗流湧動
屯門市場「凶宅同層成交拉低指數，市中心呎價重上一萬」的現象，是當前樓市複雜性的一個縮影。它既有指數受非典型交易影響的技術性表現，也包含核心區域因其自身價值而展現出的韌性。這不是簡單的市場好轉或惡化，而是內部結構性因素和外部波動共同作用的結果。
市中心呎價的重上一萬，固然為市場注入了一絲暖意，顯示核心區域的購買力仍在。但這種回升是否能持續並擴散到全區，仍有待觀察。影響樓市的宏觀因素，如利率走向、經濟前景、政策調控等，依然是決定未來走勢的關鍵。同時，非核心區域物業的去貨壓力，以及「凶宅」等特殊物業對市場心理的長期影響，也可能繼續成為市場的「暗流」。
最終，樓市的真實圖景需要從多個維度去解讀。指數是風向標，但具體成交是基石；宏觀環境是決定大勢的潮汐，而區域特徵和個別物業狀況則是塑造局部景觀的礁石。屯門市場的這則故事，恰好是這一複雜互動關係的生動寫照。它提醒我們，在變幻莫測的房地產市場中，保持清醒的頭腦，深入分析數據背後的真實情況，遠比單純追逐指數或傳聞更為重要。
