美孚新邨本月23宗成交！3期三房慘蝕90萬 710萬割價求售
樓市迷霧中的一瞥：美孚新邨的成交與「蝕讓」現象
在這個充滿變數的房地產市場裡，每一次成交都像是一滴水，折射出當下樓市的冷暖。近日，香港大型藍籌屋苑美孚新邨傳來消息，本月至今已錄得23宗成交，似乎顯示出一定的市場活力。然而，在這看似不錯的成交數字背後，卻隱藏著一宗引人注目的「蝕讓」個案：一個位於第三期的三房單位，以710萬港元易手，較原業主的購入價大幅虧蝕90萬元離場。這宗個案不僅是數字上的變動，更觸動了許多業主和潛在買家的敏感神經，反映出當前市場的複雜與無奈。
冰山一角：成交量回升與價格壓力
美孚新邨作為香港歷史悠久、規模龐大的藍籌屋苑，其市場動態往往被視為整體二手樓市的一個縮影。本月錄得23宗成交，中原地產指出，這一數字已接近追平上月全月的26宗交投量，本月平均實用呎價約為9,660元。 這份成交數據本身，似乎在訴說著撤辣後市場活躍度的回升。的確，自從樓市「撤辣」政策實施以來，市場氣氛一度回暖，睇樓量有所增加，部分區域的成交亦見起色。 美孚新邨本月至今的成交宗數，與部分大型屋苑如太古城（35宗）、嘉湖山莊（30宗）及沙田第一城（22宗）相比，也顯示其作為傳統大型屋苑的市場承接力依然存在。
然而，成交量的提升並不等同於價格的穩步上揚。美孚新邨本月的平均實用呎價約為9,660元，這是一個需要深入審視的數字。在市場下行週期中，即使成交量有所回升，往往是建立在「有價無市」轉為「有市有價但需議價」的基礎之上。換句話說，許多成交的達成，是買賣雙方經過一番拉鋸，最終由業主作出讓步、降低叫價換來的。
「蝕讓」的無奈：價格調整的現實
此番美孚新邨第三期吉利徑6號高層D室的三房單位成交，便是價格調整的典型例子。該單位實用面積約670平方呎，擁有內園景觀，最初開價720萬元，最終以710萬元成交，實用呎價約10,597元。 這組數字本身似乎合理，但關鍵在於其購入成本。據悉，原業主於2023年3月以800萬元購入此單位，持貨僅約兩年，現轉手賬面虧蝕90萬元離場，跌幅約11.3%。 這宗「蝕讓」個案，無疑為市場的樂觀情緒潑了一盆冷水。
這並非美孚新邨近期唯一的蝕讓個案。事實上，近期市場上不斷傳出跑輸大市的大幅蝕讓個案。 過去幾個月，美孚新邨也曾錄得其他蝕讓成交，例如有單位持貨7年跌價30%，也有兩房單位持貨近7年貶值24.8%。 甚至在2023年3月，美孚新邨在短短約三周內就錄得至少6宗帳面虧蝕成交，當時兩房單位業主持貨6年仍帳蝕離場。 這些個案相互印證，揭示出在過去幾年的市場調整中，部分高位入市的業主正承受著價格下行的壓力，被迫以低於購入價的水平出售物業，以實現資金周轉或其他目的。
深入探討：為何會出現「蝕讓」？
美孚新邨的「蝕讓」現象，是多重因素交織下的結果。首先，市場大環境的影響不容忽視。全球經濟前景不明朗、高利率環境持續、地緣政治風險等因素，都對香港樓市造成壓力。儘管近期香港銀行未跟隨美國加息，但整體借貸成本依然較高，影響買家的入市意欲及負擔能力。
其次，新盤市場的定價策略也對二手樓市構成衝擊。為了加快去貨，部分發展商推出定價吸引甚至低於同區二手價的新盤，形成了「一手搶客」效應。 當買家有更多選擇且能以更優惠的價格購入全新物業時，二手業主若非大幅議價，難以促成交易。這種競爭壓力迫使部分急於套現的業主選擇「蝕讓」離場。
再者，個別業主的財務狀況或個人原因也是促成「蝕讓」的因素。例如，為換購更大單位而急需資金的業主，可能會願意犧牲部分利潤甚至承受虧損。 此外，投資者在高位入市，面對市場下行，可能選擇「壯士斷臂」，及時止損以避免更大的損失。
美孚新邨本身的特點也值得關注。作為一個樓齡較大的大型屋苑，其單位狀況、維修成本等因素可能影響買家的考慮。雖然擁有完善的生活配套、交通便利等優勢，但在市場供過於求或選擇多元的情況下，其吸引力可能相對減弱。
未來展望：市場何去何從？
美孚新邨本月至今的成交數據，既顯示出市場仍有一定的剛性需求及交投活動，但同時頻繁出現的「蝕讓」個案，則明確地揭示了市場價格調整的現實與壓力。這種情況預示著，即使成交量有所回升，樓價要實現顯著反彈仍面臨挑戰。
未來的樓市走向，將繼續受到內外多重因素的影響。宏觀經濟環境、利率政策走向、新盤供應量及定價策略，以及投資者的信心等，都是影響樓市的重要變數。對於美孚新邨而言，其未來的成交價格走勢，將繼續與整體市場情緒及區內供求關係緊密掛鉤。
對於正在考慮入市的買家而言，當前的市場似乎提供了一些議價空間，但同時也需要審慎評估物業的價值及自身的風險承受能力。對於業主而言，則需面對現實，根據個人財務狀況和市場情況，靈活調整預期。
總而言之，美孚新邨本月暫錄23宗成交並伴隨「蝕讓」個案的出現，是當前香港二手樓市複雜局面的一個縮影。市場在尋求新的平衡點，每一次成交，無論賺蝕，都是這個動態調整過程中的一個註腳。理解這些數字背後的故事，對於我們洞察樓市的未來走向，至關重要。
