沙田愉翠苑三房568萬成交！呎價低至8,567元

居屋市場波濤中的一葉扁舟：沙田愉翠苑的指標意義

香港的房屋階梯中，居者有其屋計劃（居屋）扮演著至關重要的角色，為許多未能負擔私人物業的家庭提供了置業的機會。在眾多居屋屋苑中，沙田愉翠苑以其龐大的規模、相對年輕的樓齡以及便利的地理位置，長期以來都是居屋市場的焦點之一。近期，市場再度錄得愉翠苑一宗居二市場（未補地價）的成交，一個中層三房單位以568萬港元易手，實用面積呎價約8,567元，這宗交易不僅反映了當前的市場狀況，更在一定程度上揭示了居屋，特別是大型優質居屋在現階段的吸引力與價格韌性。

微觀視角：一宗交易的解讀

這宗具體的成交個案位於愉翠苑愉禮閣（O座）的中層05室，單位實用面積為663平方呎，屬三房連一套廁的間隔，座向西南，景觀為樓景。據悉，該單位放盤約四個月，最初叫價為595萬港元，最終減價27萬港元，以568萬港元成交，減幅約為4.5%。買家據報為區內的公屋綠表家庭，顯示了綠表買家在居二市場的持續活躍。原業主於2008年1月以177萬港元（未補地價）購入此單位，持貨超過17年，賬面獲利391萬港元，單位期間升值約2.2倍。

從數據上看，568萬港元的成交價及8,567元/呎的實用面積呎價，對於一個實用面積達663平方呎的三房套廁單位而言，處於市場可接受的水平。居屋第二市場的價格受政府資助成分影響，通常較同區的私人物業為低，旨在解決合資格人士的住屋需求。這次成交的呎價落在九千元以下，反映了市場議價空間的存在，原業主經過四個月的放盤期後作出合理議價，促成了交易。減價幅度4.5%相對溫和，顯示業主並未大幅劈價求售，可能與單位本身的條件（中層、實用面積大、三房套間隔）以及屋苑的整體吸引力有關。

原業主持貨逾17年，獲利2.2倍，再次印證了香港房地產長期持有的增值潛力，即使是附帶轉讓限制的資助房屋，在經歷較長的週期後也能帶來可觀的回報。這次交易的買家為公屋綠表家庭，他們利用綠表資格在居二市場購入心儀單位，實現「升呢」成為業主，這正是居屋計劃所期望達到的社會效應之一。

宏觀視野：市場中的錨點

沙田愉翠苑共有16座樓宇，提供多達4,176個單位，間隔涵蓋兩房至三房，實用面積介乎510至663平方呎。龐大的單位供應量使其成為沙田區居屋市場的重要組成部分，其成交活躍度及價格水平往往能反映區域甚至整體居屋市場的趨勢。步行至港鐵站約需3分鐘，交通便利，加上屋苑內設有基本設施，社區配套完善，這些因素都增加了其對買家的吸引力。

近期居屋第二市場的確錄得較多成交，顯示在整體樓市交投回升的背景下，居二市場亦轉趨活躍。買家，特別是綠表人士或符合白居二資格的人士，在私樓市場價格高企或按揭限制較多的情況下，會更傾向於在居二市場尋找負擔得起的選擇。愉翠苑因其優越條件，自然成為這些買家的目標之一。

然而，需要注意的是，儘管市場交投有所回升，但不同地區、不同屋苑，甚至同一屋苑不同單位的價格走勢可能存在差異。愉翠苑作為大型居屋屋苑，其成交價格會受多種因素影響，包括單位樓層、座向、景觀、裝修狀況、市場氣氛以及個別業主的議價空間等。例如，同區其他居屋或私樓的成交價格，以及整體經濟環境和利率走向，都會對買家的購買意欲和出價造成影響。

比較其他成交案例有助於更全面地理解市場。例如，近期同區其他居屋或私樓的成交呎價可能有所不同，這取決於樓齡、地段、景觀、是否已補地價等因素。沙田區不乏呎價過萬的私樓，而即使是居屋自由市場，價格也會顯著高於居二市場。像愉翠苑中層三房568萬港元、呎價8,567元的成交，與其他已補地價單位動輒過萬元的呎價形成對比，突顯了居二市場的價格優勢。同時，市場也存在個別居屋單位錄得虧蝕離場的情況，主要集中在近年購入已補地價單位的業主，顯示市場價格調整確實存在。相比之下，愉翠苑這宗居二成交的業主能夠獲得可觀升幅，反映了早期購入居屋且持貨年期長的優勢。

居屋市場的未來走向與挑戰

愉翠苑的成交個案是當前居屋市場的一個縮影，顯示出在一定程度的價格調整後，剛性需求依然存在，特別是對於位置優越、配套成熟的大型居屋屋苑。政府持續推出新的居屋單位，以及「白居二」等計劃，增加了居屋市場的供應和潛在買家數量，這在理論上有助於滿足部分置業需求。然而，居屋的定價、轉售限制以及整體經濟環境的變化，都將繼續影響居屋市場的表現。

對於買家而言，居二市場提供了相對較低的入場門檻，但選擇單位時仍需仔細考慮樓齡、屋苑質素、管理狀況以及未來可能需要的補地價金額。對於業主而言，在決定是否出售單位時，需要平衡市場價格、個人財務狀況及未來住屋安排。愉翠苑這宗成交以溫和議價成交，可能預示著在當前市場下，業主和買家之間的價格預期正在逐步收窄，有助於促成更多交易。

總結：穩健中的活力

沙田愉翠苑中層三房單位以居二價568萬港元、呎價約8,567元沽出的成交，是近期居屋市場活躍度上升的一個具體例證。這宗交易突顯了該屋苑因其地理位置、單位間隔及社區配套對居屋買家的吸引力，尤其對於希望改善居住環境的綠表家庭而言，提供了一個可行的選擇。雖然成交價較原叫價有所調整，但減幅不大，且原業主獲得可觀的賬面利潤，反映了居屋作為資產長期持有的價值。在整體樓市仍處於調整期的背景下，愉翠苑這宗成交展現了居屋市場在剛性需求支撐下的相對穩健性，也為觀察未來居屋乃至整體資助房屋市場的走向提供了一個有價值的參考點。未來市場走勢仍受多重因素影響，但優質大型居屋在滿足特定置業需求方面將繼續扮演重要角色。