地產代理信心跌谷底！中原經紀人指數連3周低於好淡線

市場的風向球：中原經紀人指數的警示訊號

地產市場，是經濟活動的晴雨錶之一，而身處市場最前線的地產代理，他們的態度與觀感，往往是預示市場短期走向的重要指標。中原地產定期進行的經紀人意見調查，將這些前線人員的感受量化為「中原經紀人指數」（CSI），成為外界觀察樓市氛圍的風向球。近期，這面風向球卻持續指向「看淡」，CSI（住宅售價）指數已連續三週跌處於「好淡分界區」的下方，發出了樓價走勢可能轉弱的警示訊號。這不單是一個數字的變動，更深層次反映了當前市場環境的複雜性與前線人員所承受的壓力。

解讀CSI：前線agent的真實心聲

中原經紀人指數（CSI）是透過向中原地產的前線經紀進行意見調查而得出的。 100點代表受訪者普遍「完全睇好」，0點則代表「完全睇淡」，而50點則是「睇好或睇淡的分界線」。對於住宅售價而言，一般將45至55點視為「好淡分界區間」。當指數高於50點，尤其是突破55點並企穩，通常被解讀為樓價有望見底回升的預兆；反之，若指數跌破50點，特別是持續位於45點以下，則暗示樓價走勢可能轉弱甚至持續調整。

CSI指數的獨特價值在於其「領先」特性。前線地產代理每日接觸大量買家和賣家，對市場情緒、交投活躍度、買賣雙方議價空間等具有最直接的感受。他們的集體觀感，往往能比滯後的成交數據或官方統計更能及時反映市場的細微變化和潛在趨勢。 CSI（住宅售價）的預期，將由約四周後公佈的中原城市領先指數（CCL）來驗證，而CSI（住宅租金）則由下月公佈的CRI驗證，工商舖指數則由兩個月後公佈的差估署指數驗證，這也印證了其作為領先指標的作用。

連續三週的「看淡」訊號

最新的CSI（住宅售價）指數報43.93點，較前一週略有下跌，且已是連續第三週徘徊在45點的好淡分界區以下。儘管跌幅不大，但持續未能重上45點這一事實，在中原地產研究部高級聯席董事楊明儀看來，已預告樓價走勢或有轉弱跡象。回顧過去一段時間，CSI指數曾在財案放寬印花稅後有所回升，甚至連續三週企穩於45點以上，一度迫近50點好淡分界線，顯示市場氣氛曾有回暖跡象。然而，近期指數的再度回落並持續處於看淡區間，反映了市場情緒的再度轉向。

探究看淡情緒的根源

導致前線地產代理態度持續看淡的原因是多方面的，這些因素交織影響，共同塑造了當前的市場氛圍：

市場觀望氣氛濃厚： 儘管有「撤辣」等政策出台，但市場似乎並未出現強勁的反彈，買賣雙方仍在猶豫觀望。不確定性使得交投活躍度受到影響。

一手低價促銷的衝擊： 新盤為了去庫存，持續以較低價格推出市場，這對二手市場的價格構成壓力，迫使二手業主需要擴大議價空間，甚至蝕本出售。這種「一手低價搶客」的模式，直接影響了二手市場的成交價格和代理的議佣空間。

經濟前景不明朗： 宏觀經濟環境持續面臨挑戰，包括潛在的經濟衰退風險、地緣政治因素（如貿易戰持續）以及股市的波動。這些都可能影響市民的購買力和置業信心。

高利率環境的壓力： 儘管市場對未來息口下調抱有期望，但目前的利率水平仍然較高，增加了按揭供款負擔，削弱了買家的入市意願。銀行在按揭審批方面的謹慎態度，甚至收緊按揭條件，也對市場流轉造成阻礙。

樓價持續調整的預期： 中原地產研究部已指出，相信香港樓價調整尚未結束，跌勢可能持續。他們甚至預期中原城市領先指數CCL在第二季可能會下試更低水平。這種對未來樓價下跌的預期，自然會影響前線代理對後市的判斷。

其他物業類別的拖累： 除了住宅，商舖和寫字樓市場也面臨挑戰。商舖市場受到港人北上及外遊消費的影響，租售指數跌穿好淡分界區間下限。寫字樓市場則因高空置率而持續下行，租售指數長期處於看淡區。這些非住宅物業的弱勢也可能影響到整體地產行業的氣氛。

地產代理行業的困境： 市場交投清淡直接衝擊了地產代理的生計。近年來，地產代理分行數目和持牌人數持續減少，顯示行業正經歷嚴峻的調整期。在經營艱難、收入不穩定的情況下，前線代理的情緒自然偏向看淡。有業界人士甚至感觸落淚，形容行業艱辛，樓市不能一潭死水。

看淡情緒對市場的潛在影響

前線地產代理普遍看淡的情緒，絕非僅僅是他們個人的悲觀感受，而是可能對整個地產市場產生實際影響：

加劇市場觀望： 代理的情緒會傳導給潛在買家和賣家。如果代理普遍認為樓價將會下跌或維持弱勢，買家可能會更加猶豫入市，期待更低的價格；賣家則可能因為不願低價出售而暫停放盤，導致市場活躍度進一步下降。

影響議價空間： 在代理普遍看淡的情況下，他們可能會建議賣家擴大議價空間以促成交易，這可能導致二手樓價面臨更大的下行壓力。

降低交投量： 悲觀情緒會抑制市場活動，減少睇樓量和交易宗數。這對於依賴成交賺取佣金的地產代理而言，是一個惡性循環。

影響新盤銷售策略： 二手市場的疲弱和代理的看淡情緒，可能會促使發展商在新盤定價上更加保守，甚至採取更激進的低價策略以吸引買家，進一步加劇市場競爭。

行業加速整合： 持續低迷的市場環境和前線代理的困境，可能會加速小型代理行的結業，以及大型代理行的內部調整和裁員，促進行業的進一步整合。

結語：等待春暖花開

中原經紀人指數連續三週處於好淡分界區以下，是一個不容忽視的警示訊號。它反映了當前香港地產市場面臨的多重挑戰，以及身處最前線的地產代理所感受到的陣陣寒意。從宏觀經濟的陰霾到微觀市場的價格戰，從高企的利率到持續調整的樓價預期，種種因素共同導致了這種普遍的看淡情緒。

雖然住宅租金市場似乎相對穩定，長期企穩於50點好淡分界線之上，暑期租賃旺季即將到來，預計租金有望重拾升軌，為市場帶來一絲暖意，但整體住宅買賣市場的氣氛仍然低迷。要讓CSI指數重返樂觀區間，並帶動樓市走出目前的調整格局，可能需要更為強勁的利好因素出現，例如宏觀經濟的顯著改善、利率的明確下調週期開啟、或是更具力度的政府支持措施。

在此之前，前線地產代理的看淡情緒，或許會繼續伴隨著市場的震盪與調整。對於置業人士而言，這意味著市場仍處於價格博弈的階段，機會與風險並存；對於地產行業自身而言，則是一個考驗韌性與等待春暖花開的漫長時期。