【血虧217萬！將軍澳晉海II兩房慘蝕 6年貶值近3成】

樓市浮沉：一個日出康城單位訴說的故事

香港的房地產市場，素來是風向萬變的海洋。有時風平浪靜，萬里無雲，資產價值水漲船高，人人稱羨；有時卻波濤洶湧，暗礁處處，稍有不慎便可能載浮載沉，甚至擱淺。近期將軍澳日出康城晉海II一個兩房單位的交易，便是一個令人深思的案例。這個單位，六年光景，由業主滿懷期望地購入，到如今黯然離場，帳面大幅貶值逾兩百萬港元，跌幅接近四分之一，生動地演繹了樓市的無情波動，也為無數置業者敲響了警鐘。

個案聚焦：晉海II的價格跌宕

我們將焦點投向這個位於日出康城晉海II 3B座中高層E室的單位。根據市場資訊，這個實用面積約499平方呎、採用兩房連梗廚設計的單位，座向東北，享開揚市景。這個看似條件不俗的單位，最近以620萬港元易手。令人唏噓的是，原業主是在2019年4月以約837.3萬元購入此單位。短短六年時間，賬面價值就蒸發了217.3萬元，貶值幅度高達26%。

837.3萬元到620萬元，這不僅僅是數字的變化，更是一個家庭可能需要長時間積累的財富的損耗。對於當初滿懷信心、或許動用了大量積蓄甚至向家人借貸支付首期的業主而言，這筆虧損無疑是沉重的打擊。這宗交易，如同海面上一塊突起的礁石，提醒著人們即使是位處大型發展項目中的「藍籌」屋苑，也難以在市場逆流中獨善其身。

日出康城：巨型社區的獨特生態

要理解晉海II這個個案，必須先認識其所在的日出康城。這個位於將軍澳南海岸的大型綜合發展項目，是近年香港最重要的住宅供應來源之一。從第一期開始，歷經十多期發展，日出康城逐漸從一片填海地變為一個擁有數十棟住宅大廈、大型商場（The LOHAS康城）、學校、社區設施的巨型社區。晉海II作為第四期B項目，由知名發展商興建，於2018年底落成。

日出康城的吸引力，在於其相對年輕的樓齡、規劃中的社區配套、以及通常較市區為低的入場門檻（儘管高峰期樓價也相當驚人）。對於追求新樓、會所設施以及較寬敞居住環境的家庭或年輕買家而言，康城提供了不少選擇。然而，康城作為一個新興社區，其龐大的住宅供應量也是一個雙刃劍。當市場暢旺時，大量供應能滿足置業需求；但當市場轉淡，供應壓力就可能成為樓價下行的重要因素，尤其是二手市場，需要與不斷推出的新盤競爭。此外，康城地理位置較為獨立，雖然有港鐵康城站連接市區，但對部分買家而言，交通便利性及周邊配套成熟度仍是考量因素。

晉海II的兩房單位，實用面積約500平方呎左右，正是市場上常見的「上車」或「半上車」戶型，目標客戶群廣泛。這類單位在市場暢旺時承接力強，但在市場調整時，也往往是價格波動較大的類別之一。

六年樓市風雲：從高峰到低谷

原業主在2019年4月購入此單位，當時香港樓市正處於一個相對高位。經歷了2008年全球金融危機後的漫長牛市，香港樓價在2018年至2019年初達到一個階段性頂峰。儘管社會氣氛已漸趨不明朗，但市場慣性及對物業的剛性需求，依然支撐著高企的樓價。許多買家，包括這位晉海II的業主，可能是在對後市保持樂觀、或急於「上車」的心態下，於這個時候入市。

然而，從2019年下半年開始，香港經歷了持續的社會運動，隨後是全球性的COVID-19疫情。這些事件嚴重衝擊了香港的經濟，旅遊業、零售業等支柱產業大受打擊，失業率上升，營商環境惡化。儘管在疫情初期各國央行推出量化寬鬆政策，維持低利率環境，為樓市提供一定支撐，但這種狀況並未能持續。

自2022年起，全球主要央行（特別是美國聯儲局）為遏制通脹而大幅加息，香港作為一個貨幣政策緊隨美國的經濟體，銀行最優惠利率（Prime Rate）亦跟隨調升，令按揭貸款利息成本顯著增加。對於高成數按揭的業主而言，每月的供款壓力大增。同時，經濟前景的不確定性、對本地及全球經濟下行的擔憂，都削弱了市民的置業信心及購買力。

在這六年期間，政府的房屋政策亦有所調整，包括維持了多年的需求管理措施（俗稱「辣招」）。儘管近期政府已撤銷了部分「辣招」，試圖為市場鬆綁，但在高利率環境和經濟基本面尚未完全復甦的情況下，樓價仍然面臨下行壓力。 日出康城作為新供應重鎮，在整體市場供大於求的背景下，其二手樓價受到的壓力可能更為顯著。新盤以吸引的價格推售，也在一定程度上分薄了二手市場的購買力，迫使部分急於套現的業主不得不接受較大的虧損。

正是這一系列內外因素的疊加，共同導致了香港樓市從2019年的高位逐步回落，直至今日，許多早年入市的業主，特別是在高位購入兩房或小型單位的業主，都面臨不同程度的帳面虧損。晉海II的個案，正是這個大環境下的縮影。

冰山下的成本：不止是帳面虧損

217.3萬元的帳面虧損固然驚人，但這還只是冰山一角。在實際交易過程中，原業主還需要承擔一系列額外的成本，這些成本會進一步增加總體的財務損失。

首先是交易成本。購入單位時，業主需要支付從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty），如果當時持有其他物業，可能還需支付較高的第二標準稅率印花稅。此外，還有律師費、按揭相關費用等。在出售單位時，儘管此次交易是在持有滿三年（甚至六年）後進行，應無需繳付額外的賣家印花稅（SSD），但仍需要支付地產代理佣金（通常是成交價的1%）以及律師費。以620萬元的成交價計算，僅佣金一項就達6.2萬元。

其次是持有成本。六年間，業主需要每月償還按揭貸款的本金和利息。尤其是在近年利率顯著上升後，利息支出成為一筆不小的開銷。雖然部分本金可能已償還，減少了貸款餘額，但總體支付的利息金額仍然可觀。此外，每個月還需支付管理費、差餉、地租等。日出康城這類大型屋苑的管理費通常不低。這些累計的持有成本，在計算實際財務回報時必須被納入考量。

假設原業主當年購入時承造了七成按揭，貸款額約586萬元。以六年間的平均按揭利率保守估計（例如首數年低息，後數年高息），總利息支出可能高達數十萬元甚至過百萬元。再加上各項交易成本和持有成本，原業主的實際總損失，遠遠高於帳面上的217.3萬元。對於他們而言，這是一次痛苦的投資經歷。

從個案看樓市啟示與未來展望

晉海II這宗蝕讓個案，為所有置業者提供了寶貴的教訓：

展望未來，香港樓市仍面臨挑戰與機遇並存的局面。撤銷部分「辣招」雖然有助於釋放部分購買力，但在高利率、經濟復甦緩慢、地緣政治不明朗等因素影響下，市場信心需要時間恢復。日出康城作為一個仍在發展中的社區，其樓價走勢將繼續受到整體市場、未來供應（後續期數項目）以及自身社區發展成熟度（例如商場營運、學校配套等）的多重影響。

對於有意在現時入市的買家而言，市場回調帶來了更多議價空間和潛在的低位入市機會。然而，同時也要保持審慎，充分評估自身的財務狀況、風險承受能力，並對所選物業的地區前景、具體單位的條件進行深入研究。不要被短期的市場情緒左右，堅持理性分析，才能在複雜的樓市中做出更明智的決策。

投資哲學：風險與回報的平衡

晉海II的這宗交易，是一面鏡子，映照出樓市投資的殘酷現實。它提醒我們，房地產並非只漲不跌的神話，所有投資都伴隨著風險。過往的經驗顯示，香港樓市具有周期性，潮起潮落乃是常態。成功捕捉周期的低位並作長線投資固然能獲得豐厚回報，但在高位入市或槓桿過高，則可能面臨巨大的財富損失。

這個故事的業主或許在入市時，未能充分預見隨後的市場逆轉。而如今的買家，則在市場低迷時獲得了以較低價格入市的機會，但未來市場走向依然存在不確定性。這宗個案強調了在房地產投資中，深入研究市場、審慎評估風險、保持足夠的財務彈性以及具備長線思維的重要性。在追求資產增值的同時，切勿忽視潛在的下行風險，這是在香港乃至全球任何一個波動的房地產市場中，顛撲不破的投資哲學。