新盤貨尾21個月破2萬伙！發展商急清庫存 買家機會來了

樓市風高浪急，發展商絞盡腦汁「去庫存」，劈價、送傢俬、低息甚至「呼吸Plan」等銷售策略層出不窮，力求加速資金回籠。市場數據顯示，近月整體累積貨尾量確有所回落，跌穿22,000伙並創下4個月新低，顯示部分去庫存措施奏效。然而，令人關注的現實是，一手新盤的貨尾量，已連續21個月穩穩地企於逾2萬伙的高水平。這數字背後，隱藏著怎樣的市場實況？又預示著未來樓市何去何從？

積極求售的開發商們

近期市場上，發展商「去庫存」的決心可謂昭然若揭。不論是全新推出的項目，或是積壓已久的貨尾單位，都見到開發商們採取更為進取的銷售策略。例如，有新盤推出「漸進性供款」或月供極低的「呼吸Plan」來吸引首置或資金較緊絀的買家。同時，針對現樓貨尾，不少發展商亦選擇減價促銷，甚至有些項目現樓的價格比其樓花時期還要低兩成以上，幅度高於同期樓價的跌幅。這些策略的目的是為了加快「舊貨尾」的銷售，從而減少累積的庫存。

數據亦反映了這些努力的成果。今年迄今（截至4月21日），一手成交量中約有45.2%是屬於2024年或以前推售的貨尾單位，這個比例與去年全年相若，屬近年新高，顯示貨尾單位被市場吸納的速度有所加快。在這些去庫存的努力下，全港累積貨尾量在4月份（截至4月21日）錄得約21,941個單位，較3月份減少約2.4%，已連跌3個月，並創下4個月來的新低。

冰山下的暗湧：新盤貨尾高企

儘管整體貨尾量有所下降，但一手私人住宅新盤的貨尾量卻呈現出另一番景象。最新數據顯示（截至2025年第一季），一手私人住宅新盤貨尾量為22,654個，已連續7個季度高企於二萬伙以上水平。儘管按季僅輕微增加1.5%，但這個數字已是2003年第四季以來的21年按季次高。更值得關注的是，累積貨尾量已連續21個月穩企逾2萬伙水平，這期間甚至打破了2002年至2003年連續6季高於二萬個的歷史記錄，創下歷史最長時間處於「危險水平」。

這種現象似乎與發展商積極去庫存的努力相悖。原因何在？一方面，雖然舊貨尾單位在積極促銷下有所消化，但同時市場上持續有新的大型項目推出，產生了新的貨尾。例如，去年雖有一手成交量顯著回升，但同時發展商也積極推售全新盤，導致「舊去新來」之下，累積貨尾量仍維持高位. 去年共推出47個全新盤，涉及約15,010個單位，即使一手成交暢旺，也難以短時間全數吸納這些新增供應。今年首季多個大型新盤推售，儘管銷情大致理想，但新推出的單位未能完全消化，也輕微推高了貨尾數字.

另一方面，市場環境依然充滿挑戰。受到全球經濟波動和股市不明朗因素影響，買家態度轉趨審慎，樓價持續調整，成交放緩。即使發展商減少推盤，個別新盤的銷售仍然遇到阻力，進一步加劇了貨尾的積壓. 此外，短期內市場上已獲批預售但尚未發售的私人住宅項目仍有大量供應，加上現有的貨尾，隨時可供銷售的新盤單位數目仍然龐大，總計近3.7萬伙，短期供應足以應付需求，這也讓買家有更多選擇，對價格預期更為保守.

區域分佈的差異

從區域來看，不同地區的貨尾情況也有所差異。截至4月（截至21日）的數據顯示，九龍區（包括將軍澳及西貢）依然是貨尾量最多的地區，佔全港貨尾量的一半以上，錄得12,302伙，儘管按月有所減少. 新界區貨尾量本月減幅最大，暫錄6,615伙. 港島區（包括愉景灣）貨尾量最少，錄得3,024伙，按月也見減少. 然而，今年第一季的數據顯示，新界區貨尾按季有所上升，主要是將軍澳和天水圍有大型新盤推出且銷情偏慢所致. 黃大仙（包括啟德）是第一季貨尾量最多的地區，達5,162伙.

展望與挑戰

新盤貨尾量持續高企並創下歷史最長危險水平記錄，意味著市場供需失衡的局面短期內難以根本改變. 發展商的去庫存壓力依然沉重，預計在可見的未來，他們將繼續採取積極的銷售策略，包括克制的定價和提供各種優惠，以求加速資金回籠和降低庫存風險. 尤其是在供應量較多的地區和項目，競爭將會更加激烈.

對於潛在買家而言，持續高企的貨尾量和發展商的去庫存壓力，或許意味著更多議價空間和更好的入市機會。然而，市場的不確定性，包括全球經濟前景、利率走向以及本地樓市政策等因素，仍需密切關注。

總結而言，雖然發展商正積極應對高庫存問題，且部分貨尾單位銷售見效，但持續湧入的新盤供應和審慎的市場氣氛，使得新盤貨尾量的高位運行成為當前市場的顯著特徵。這場「去庫存」的戰役遠未結束，其結果將深刻影響未來香港樓市的發展軌跡。