【樓市預測】侯志港：港樓價今年或跌5% 關鍵在環球息口！

香港樓市，這個牽動無數人神經的場域，其價格波動不僅關乎資產價值，更影響著廣大市民的安居樂業夢。在這個複雜多變的市場中，環球經濟脈動扮演著日益重要的角色，特別是全球息口走勢，正成為決定樓價未來方向的關鍵變數。高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港先生的觀點，精準地捕捉了這一市場現實的核心：「香港樓價視乎環球息口走勢」。這句話背後，蘊含著對當前及未來樓市走向的深刻洞察，預示著今年香港私人住宅價格可能維持穩定，或面臨最多5%的下調空間。

息口：牽一髮動全身的全球鏈結

為何環球息口對香港樓價有如此大的影響力？這與香港特殊的聯繫匯率制度以及作為國際金融中心的地位緊密相關。當以美國聯儲局為代表的全球主要經濟體調整利率時，香港的銀行體系也會隨之作出反應，調整最優惠貸款利率（P-rate）等。利率是資金的價格，其升降直接影響置業成本。利率上升，按揭供款負擔加重，潛在買家的入市意欲減弱，樓市需求受到抑制，價格自然面臨壓力。反之，利率下降則降低供款，釋放購買力，對樓價形成支撐。

侯志港先生強調，目前全球利率仍處於相對高位，未見明顯回落。 這種高息環境持續，無疑是懸在香港樓市上方的達摩克利斯之劍。借貸成本的高企，不僅讓首次置業人士望而卻步，也增加了業主的持有成本，尤其是對於那些槓桿較高的投資者而言。這使得市場整體情緒趨於謹慎，觀望氛圍濃厚。

預期：穩定或下調5%的現實考量

高力對今年香港私人住宅樓價的預期是維持穩定或有5%的下調波幅。 這個預測並非空穴來風，而是基於對多重因素的綜合研判。除了環球息口因素外，市場供求關係亦是關鍵。

根據差餉物業估價署的數據，未來幾年香港私人住宅的預測落成量仍然龐大。 2例如，2025年和2026年的預測落成量都超過2萬個單位，未來三至四年更有超過10萬個私人住宅單位預計落成。 在供應相對充足的情況下，市場需要時間來消化這些存量，這對樓價構成了持續的壓力。 發展商為加快資金回籠，可能會繼續採取較為克制的定價策略，甚至提供稅務優惠和折扣促銷來吸引買家。 這種策略在一定程度上會影響二手市場的議價空間，使整體樓價面臨調整壓力。

需求端雖然在政府撤辣等政策刺激下有所回暖，尤其是一手市場成交量有所提升，但這種回暖是否能持續對抗高息和龐大供應帶來的壓力，仍有待觀察。 許多潛在買家仍在觀望，等待更明確的息口走勢和經濟前景。

變數：經濟前景與地緣政治

除了息口和供求，全球經濟前景的不確定性、不穩定的地緣政治局勢以及貿易摩擦升溫等因素，都為香港樓市增添了變數。 這些外部因素可能影響香港的經濟復甦步伐、就業市場穩定性以及市場信心，進而傳導至樓市。

例如，全球經濟增長放緩可能削弱外來人才和資金流入對樓市的支持作用；地緣政治緊張可能加劇市場的避險情緒，影響投資決策。儘管勞工市場大致穩定，但某些行業可能受全球經濟不明朗因素的影響較大，這會影響部分買家的預期收入和置業能力。

銀行在審批按揭方面的謹慎態度也是市場需要關注的重點。即使政府放寬了按揭成數，銀行為了控制風險，仍可能對借款人的還款能力進行嚴格評估，這也在一定程度上限制了購買力的釋放。

未來：在迷霧中尋找方向

總體而言，香港樓價在2024年及進入2025年上半年，仍將在環球息口、本地供應、經濟前景等多重因素的博弈中尋找平衡。 侯志港先生的預測——穩定或下跌5%——反映了市場在當前環境下的現實寫照：沒有大幅反彈的動力，但持續下跌的空間也可能受限於一定的需求支撐，尤其是在價格調整到合理水平，使得租金回報與按揭成本趨於平衡時。

要判斷樓市何時真正止跌回穩甚至回升，關鍵仍在於環球息口何時進入明確的下行週期，以及本地經濟能否展現出更為強勁和持久的復甦動力。在這些關鍵因素明朗之前，市場參與者仍需保持警惕，審慎決策。這一年，對於香港樓市而言，注定是在全球脈動中尋求穩定的考驗之年。