香港樓市警訊：現在就是最好的時光！
當前的香港樓市，可謂處於一個充滿矛盾與機會的交匯點。一方面，樓價自2021年高位已累積下跌不少，市場情緒普遍偏向觀望甚至悲觀；另一方面，資金面的變化、租金的持續上升以及人才引進政策帶來的需求，似乎又在為市場注入新的動能。在此情境下，究竟是該如何應對，以及現在是否就是所謂「最好的時光」，值得我們深入探討。
市場的冰與火之歌：樓價與租金的背離
過去幾年，香港樓市經歷了顯著調整。自2021年9月攀上歷史高點後，樓價已累計下跌超過兩成。 尤其自2022年中聯儲局開始加息以來，高息環境對樓市造成壓力，不少業主選擇減價甚至蝕讓出售物業。 這種跌勢使得市場瀰漫著悲觀情緒，買賣成交量一度創下新低。 發展商手上的未售出單位數量亦相當龐大，對後市構成潛在壓力。
然而，在樓價下跌的同時，租金市場卻呈現截然不同的景象。自2023年初以來，全港平均租金水平持續回升，至今已累積不少升幅，部分老牌屋苑的租金回報率甚至超過4%。 這種樓價跌、租金升的背離現象並不尋常。 其中一個重要原因是，政府推行的高端人才通行證計劃等人才引進政策，吸引了大量新來港人士，他們在初期多選擇租樓而非即時置業，增加了租賃市場的需求。 此外，選擇「轉買為租」的本地用家亦有所增加，進一步加劇了租盤緊張的局面。
樓價下跌使得租金回報率相對提高，在利息有望下調的預期下，租金回報與按揭供款之間的差距正在縮小，甚至可能出現「供平過租」的情況，這或會促使用家重新考慮置業。
資金流向與政策的影響
市場的資金流向是影響樓市的關鍵因素之一。近期，香港銀行體系的客戶存款總額再創歷史新高，反映市場資金充裕。 過去一年多，資金流入本地市場的速度明顯加快。 股市的活躍和財富效應亦對樓市成交有所帶動。
政府在今年初全面撤銷樓市「辣招」，結束了長達數年的需求管理措施。 這一政策改變在短期內刺激了市場交投，尤其是一手市場銷售顯著回升，帶動整體買賣成交量價齊升。 撤辣釋放了部分被壓抑的需求，也為樓市氣氛帶來正面影響。 此外，印花稅的調整，特別是針對400萬元以下物業大幅降低印花稅，也刺激了上車盤的成交，激活了換樓鏈。
從資金流向來看，撤辣後部分資金流向了豪宅市場，價值2000萬港元以上的私人住宅買賣宗數和金額均有顯著增長。 這顯示在政策鬆綁下，部分資金正在尋找在物業市場的投資機會。
「最好的時光」：不同角色的視角
「現在已經是最好的時光」這一論斷，對於不同市場參與者而言，其含義與應對策略會有所不同。
對於無樓的潛在買家：
從樓價已從高位回落超過兩成的角度看，當前樓價相對較低，這為首次置業人士提供了較低的入市門檻。部分地區的呎價，特別是租置和居屋第二市場，價格水平已經相對親民，甚至可以通過數年儲蓄來負擔首期並通過銀行按揭審批。 如果經濟及就業前景穩定，並且能夠通過壓力測試，同時可以承受樓價短期波動帶來的心理壓力，那麼當前的市場可能是一個值得考慮的入市時機。 尤其是如果預期未來利息會持續下調，供款壓力有望減輕，供樓或會變得比租樓划算。 選擇在市場普遍看淡時入市，競爭較小，有機會以較低價格買入心儀單位。
然而，也有專家認為，未來一兩年樓市仍有下行風險，包括長期債息可能上調、公營房屋供應增加以及發展商減價促銷等因素。 因此，潛在買家需要仔細評估自身的負擔能力和對風險的承受能力，並進行長遠規劃。 選擇在這個時候入市，更重要的是滿足自身居住需求，而非僅僅追求短期投資回報。
對於有樓的業主：
對於已經持有物業的業主而言，情況則更為複雜。樓價下跌意味著資產淨值縮水。 然而，如果是有換樓需求的業主，在跌市中，細屋換大屋所需的差價可能會減少，這為他們提供了改善居住環境的機會。 在換樓時，考慮「先賣後買」策略，可以降低同時供兩層樓的財務壓力，避免被迫割價求售。
對於持有投資物業的業主，雖然樓價下跌，但租金的持續上升可能使得租金收入能夠應付按揭利息支出。 然而，在高息環境下，持有大量物業的業主可能需要考慮降低借貸比率，賣走部分物業以立於不敗之地。 市場轉為買家主導，賣樓可能需要接受較低的價格，但對於有實際賣樓需求的業主來說，現在有買家願意入市，也提供了實現資產轉移的機會。
對於投資者：
對於純粹的投資者而言，當前的市場提供了「執死雞」的機會，即在價格相對低迷時買入，博取未來樓價回升帶來的利潤。 一些專家認為，在利息高企時入市，相當於為自己做了壓力測試，有利於評估承受能力。 此外，當市場普遍看淡時，反而是買入的好時機。 從長遠來看，香港作為國際金融中心和人才引進政策的持續實施，為樓市提供了潛在的剛性需求。 如果美國未來進入減息周期，低息環境將降低定期存款的吸引力，部分資金可能重新流入樓市。
然而，投資者也需要注意風險。樓市的流動性不如股票等資產，變現需要時間。 發展商龐大的庫存需要時間消化，可能對樓價構成壓力。 全球經濟和地緣政治的不確定性也可能帶來衝擊。 因此，投資者應管理好自己的風險，避免過度槓桿。 買樓收租雖然租金回報率有所提升，但與定期存款利率相比，仍需仔細權衡。
如何自處：策略與心態
面對當前的香港樓市，無論是自住還是投資，關鍵在於清醒的分析和適合自身情況的策略。
審慎評估自身狀況： 這是最重要的一步。需要仔細評估自身的財務狀況，包括現金儲備、收入穩定性以及對未來利率波動的承受能力。進行壓力測試，確保即使在不利情況下仍能應付供款或其他開支。
明確置業目標： 是為了自住還是投資？如果是自住，那麼物業的主要功能是提供居所，價格的短期波動不應過度影響決策。 如果是投資，則需要更理性地分析市場趨勢、潛在回報和風險。
研究市場資訊： 深入了解目標地區的樓價、租金、成交量以及未來供應情況。關注宏觀經濟因素，例如利率走勢、通脹情況以及政府政策變化。
保持彈性： 市場變化難測，無論是買家還是賣家，都應保持一定的彈性。對於買家而言，不要盲目追價，在價格合理且符合自身需求時果斷出手。對於賣家而言，如果確實有賣樓需求，適當調整價格以促成交易可能更為實際。
分散風險： 如果是投資者，不要將所有雞蛋放在同一個籃子裡。考慮將資金分散到不同類型的資產中，以降低風險。
回望與前瞻：最好的時光？
現在是否是「最好的時光」？這並非一個簡單的是或否的問題。對於有能力、有需求且對市場有清晰判斷的人來說，當前的低位可能確實提供了過去幾年難得的入市機會。樓價的回調、租金的回升以及潛在的減息預期，都為市場帶來了新的可能性。
然而，市場依然存在挑戰，包括全球經濟的不確定性、地緣政治風險以及本地龐大的供應量。 因此，「最好的時光」並非指市場將立即迎來大幅飆升，而是指在這個充滿變數的時期，具備洞察力和應對策略的人，能夠抓住相對有利的機會。這需要拋開悲觀或盲目樂觀的情緒，回歸基本面，專注於自身的實際情況和長遠目標。
未來樓市的走向將取決於多種因素的相互作用，包括全球利率政策、內地經濟復甦情況、香港的人才和資金流入速度以及發展商的銷售策略等。在這個充滿不確定性的時代，唯有保持清醒的頭腦，靈活應對，才能在這個變動的市場中找到屬於自己的位置。
