樓價連跌4個月！差估署3月指數再挫0.49% 置業時機到？

在波瀾不驚的數字背後，香港房地產市場正經歷著一場緩慢而持續的調整。差餉物業估價署（差估署）最新公佈的數據，猶如市場脈搏的診斷書，揭示了三月樓價的最新狀況。按月下跌0.49%，指數跌至284.2點，這不僅是一個數字的變動，更標誌著樓價連續第四個月的下挫，並創下逾八年半以來的新低。 這組數據，無疑為原本已顯疲態的市場再添幾分涼意。

冰冷數字的真實體現

細看這份成績單，三月份的私樓售價指數定格在284.2點，相較二月份的285.6點，跌幅為0.49%。 這個看似溫和的跌幅，卻是市場持續下行的明確信號。從去年底開始的連跌趨勢，已經延續了四個月。 如果將時間軸拉長，與2021年9月歷史高位398.1點相比，樓價至今已累計下跌約28.61%，跌幅驚人。 今年首季累計跌幅亦達到約1.7%或1.73%。

分門別類的市場表現，同樣值得關注。中小型單位（實用面積小於100平方米）按月下跌0.45%，而較大面積單位（實用面積100平方米或以上）跌幅稍大，為0.76%。 若再細分，實用面積753至1,076平方呎的C類單位跌幅最為顯著，按月下跌約0.93%。 緊隨其後的是1,076至1,721平方呎的D類單位，按月跌約0.76%。 實用面積431至752平方呎的B類單位按月跌約0.68%。 實用面積1,722平方呎或以上的E類單位按月跌約0.54%。 值得一提的是，實用面積431平方呎或以下的A類單位成為市場中的異數，按月表現持平，沒有錄得跌幅。

租金市場的另一番景象

與樓價的持續下跌形成鮮明對比的是，租金市場呈現出穩中有升的態勢。三月份的私人住宅租金指數報193.3點，按月上升0.1%，這已是租金指數連續第四個月錄得升幅。 租金指數的持續上揚，某程度上反映了租賃需求的韌性，可能受到專才流入和學生租賃需求的支撐。

影響樓價走勢的深層原因

樓價的持續下行並非孤立事件，其背後交織著多重複雜因素。首先，高利率環境是不可忽視的重要推手。 美國聯儲局的貨幣政策對香港的利率走向有著直接影響，高企的按揭利率增加了置業成本，削弱了買家的入市意願。儘管市場預期未來可能會有減息，但短期內高息環境仍將持續。

其次，全球經濟的不確定性，特別是中美貿易關係的緊張，對市場情緒產生了負面影響。 投資者和潛在買家因此抱持觀望態度，影響了市場的交易量和價格。

此外，一手新盤的定價策略也對二手市場構成了壓力。 發展商為了去化庫存，新盤常以較具吸引力的價格推出，迫使二手業主調整叫價，導致整體樓價承壓。 高企的貨尾量意味著市場供應相對充裕，在需求疲弱的情況下，進一步加劇了樓價的下行壓力。

市場前瞻與未來展望

面對當前的市場環境，業內人士普遍認為短期內樓價仍將在谷底徘徊，難以出現顯著反彈。 儘管有聲音期待預算案減印花稅等措施對市場帶來利好，尤其是有助於細價樓的表現，但整體市場氣氛仍然謹慎。

展望未來，市場能否扭轉頹勢，很大程度上取決於多個變數。美國的減息步伐將是關鍵因素之一。如果聯儲局如預期般在今年稍後時間啟動減息，香港亦會跟隨，實際按息的回落有望降低置業成本，吸引部分觀望的投資者重新入市。 同時，全球經濟形勢的變化、地緣政治風險以及本地經濟的復甦力度，都將對樓市產生影響。

新盤庫存的消化速度也是影響未來樓價走勢的關鍵。 只有當市場上的待售單位數量明顯減少，供需關係得到改善，樓價才有可能迎來較為明顯的回升。

總體而言，香港樓市目前正處於一個調整期。差估署三月樓價指數的下跌，是市場持續下行的最新佐證。儘管面臨多重挑戰，但市場內部亦存在潛在的轉機。未來的樓價走勢，將是多重因素博弈的結果。在這個充滿變數的時期，市場參與者需要密切關注各項經濟指標和政策走向，審慎評估風險與機遇。