東涌樓市急凍！東堤灣畔3房劈至710萬成交 4月交投暴跌6成
潮水退卻，方知誰在裸泳。東涌的二手樓市，在剛剛過去的四月，似乎就經歷了一場突如其來的寒流。成交量如同斷崖式下跌，個別屋苑的成交個案，更是將市場的冰冷現況展露無遺。
東涌樓市四月寒流來襲
四月的東涌，籠罩在二手交投的低迷氣氛之中。數據顯示，東涌區本月的二手買賣成交量較上月大幅下滑，跌幅超過六成。這樣的跌幅，不僅是數字上的跳動，更是市場信心與購買力急凍的直接體現。上月尚有約54宗成交，轉眼間，本月卻僅錄得約21宗二手買賣成交。 這場突如其來的「寒流」，讓原本期待在撤辣後持續升溫的二手市場，遭遇了當頭棒喝。
市場分析指出，導致這種情況的主因，除了整體經濟環境的不確定性外，更與近期市場焦點被大型新盤搶奪有關。 大量購買力被一手市場所吸納，使得二手市場的交投意欲受到顯著影響。同時，東涌區內二手屋苑的業主叫價態度普遍強硬，特別是早年入市、持貨成本較低的業主，由於有穩定的租賃需求作為支撐，更不願意大幅減價，這也加劇了買賣雙方的拉鋸，進一步壓抑了成交量。
東堤灣畔個案解讀：冰山一角？
在四月的東涌二手市場中，東堤灣畔的一宗成交個案，成為了市場降溫的典型縮影。一個三房連套房及儲物房間隔的低層單位，實用面積約803方呎，享有內園泳池景。 原業主最初叫價760萬元，經過議價後，最終以710萬元易手，減價幅度達到50萬元。 以710萬元成交計算，實用呎價約為8,842元。
這宗成交的買家是來自外區的外籍換樓客。 值得注意的是，原業主早於1999年1月以381.9萬元一手購入此單位，持貨長達26年。 即使大幅減價50萬元，賬面上仍賺取了328.1萬元，物業期內升值約86%。 這宗個案反映了在市場氣氛欠佳的情況下，即使是持貨多年的業主，為了促成交易，也需要作出一定程度的讓步。同時，對於早年入市的業主而言，即使在現時的市場環境下減價沽售，依然能夠錄得可觀的賬面利潤，這也解釋了部分業主叫價較「硬淨」的原因——他們有更大的議價空間和持貨能力。
然而，這宗減價成交是否預示著東涌樓價將出現更大幅度的調整？從市場整體來看，雖然四月份的成交量急跌，但樓價並未出現全面崩盤式的下跌。 差餉物業估價署的數據顯示，三月全港私人住宅售價指數按月微跌約0.49%，已是連跌四個月，但跌幅有所收窄。 市場普遍預期樓價短期內仍有下調風險，但跌幅或有限。 東堤灣畔的這宗成交，更多是反映了在特定市場環境下，具體單位因應買家議價而作出的價格調整，也側面印證了二手市場正處於買賣雙方博弈加劇的階段。
交投急挫的背後原因
東涌樓市四月交投的急劇萎縮，是多重因素疊加的結果。首先，市場購買力被一手新盤虹吸效應是關鍵因素之一。 近期有多個大型新盤推出，以其定價策略和推廣攻勢吸引了大量市場目光和資金，許多原本可能考慮二手物業的買家轉投一手市場。
其次，整體經濟前景不明朗以及外圍環境的變數，如中美關稅戰、聯儲局減息步伐的猶豫等，持續影響市場信心。 這些不確定性讓潛在買家傾向於觀望，推遲入市決定，從而導致二手市場的交易活躍度下降。
再者，儘管政府推出了「撤辣」等刺激樓市措施，但其對二手市場的提振作用似乎不如一手市場顯著。 二手業主的叫價未能完全跟隨市場氣氛調整，與買家的出價存在差距，形成拉鋸局面。
此外，近期租賃市場表現相對活躍，租金持續上升，這為部分業主提供了持貨的底氣，使其不急於以較低價格出售物業，進一步減少了二手市場的流通量。
市場前瞻與展望
東涌四月二手交投的慘淡表現，無疑給市場帶來了警示。雖然政府的措施對市場情緒有所改善，但實際的購買力仍需時間釋放，並且高度依賴宏觀經濟走勢和新盤供應情況。
展望未來，東涌乃至整個香港的二手樓市，可能仍將面臨一定的壓力。新盤的持續推出會繼續分流一部分購買力。業主是否願意進一步擴大議價空間，將成為影響未來成交量的關鍵。如果業主叫價態度持續強硬，二手市場的活躍度恐難以快速恢復。
然而，市場也存在潛在的利好因素。如果外圍環境趨向穩定，尤其是在預期的美國減息週期開啟後，可能會對香港樓市帶來一定的支持。 此外，政府的人才引進計劃持續吸引外來人口，長遠來看將對住屋需求形成支撐，尤其是在租賃市場表現強勁的情況下，這也可能間接影響買賣市場的供需關係。
東涌作為一個相對獨立的區域市場，其發展前景也與區內的基建完善程度（例如東涌東站的進展）以及整體規劃密切相關。 這些長遠因素將對區內的物業價值產生影響。
樓市何去何從？
四月東涌二手交投的急跌，是香港整體樓市在多重變數下的一個縮影。它提醒著市場，儘管政策有所放寬，但深層次的供需關係、經濟基本面以及市場信心，才是決定樓市走向的關鍵。東堤灣畔的減價成交，既是個別業主策略性出貨的體現，也是市場現實壓力的縮影。未來幾個月，東涌乃至全港二手市場能否擺脫低迷，將取決於更多業主是否願意面對現實調整叫價，以及宏觀經濟和政策環境能否釋放更多積極信號，重新激活買家的入市意欲。在此之前，二手市場的「寒氣」可能仍將持續。
