樓價連跌4個月！差估署3月數據出爐 跌幅0.49%

樓市，這個與無數香港市民息息相關的話題，再次在乍暖還寒的三月，送來了一份微涼的數據。差餉物業估價署（差估署）最新公布的數字顯示，三月份香港私人住宅售價指數報284.2點，較二月份的285.6點下跌約0.49%，這已是樓價連續第四個月錄得跌幅，並創下逾八年半以來的新低。 儘管跌幅看似溫和，但「連跌」二字，卻如同一道揮之不去的陰影，籠罩著市場，讓置業者與投資者都陷入沉思：這波跌勢，究竟會持續多久？底部又在何方？

數據解讀：三月樓價的真實面貌

差估署的樓價指數是衡量香港住宅市場健康狀況的重要指標之一。三月份錄得的0.49%按月跌幅，雖然較前幾個月的跌幅有所收窄，但持續下行的軌跡卻未改變。 若與2021年9月的歷史高位398.1點相比，最新指數累計下跌已超過兩成八。 從年度表現來看，樓價按年下跌7.76%至8.2%不等，而今年首季則累計下跌約1.7%至1.73%。

細看不同戶型的表現，中小型單位（實用面積少於100平方米，即約1,076平方呎）樓價按月下跌約0.45%，大型單位（實用面積100平方米或以上）跌幅則為0.72%至0.76%。 進一步劃分，實用面積介乎753至1,076平方呎的C類單位跌幅相對較大，按月下跌約0.93%。 實用面積介乎431至752平方呎的B類單位下跌約0.68%。 D類單位（1,076至1,721平方呎）下跌約0.76%，E類單位（1,722平方呎或以上）下跌約0.54%。 值得注意的是，實用面積少於431平方呎的A類單位售價指數按月持平。 這或許反映了市場對細價樓的需求相對穩定，或是其跌幅已較早到位。

在樓價持續尋底的同時，租金市場卻呈現截然不同的景象。三月份私人住宅租金指數連續第四個月上升，按月微升約0.1%，按年上升約3.42%至4.54%，今年首季累計上升0.42%。 租金跑贏樓價的現象，使得住宅租金回報率相對吸引，這可能吸引部分投資者重新考慮入市。

跌勢剖析：誰是幕後推手？

樓市的持續調整是多重因素交織的結果，並非單一原因所致。高息環境無疑是影響樓價的關鍵因素之一。儘管市場預期聯儲局可能在短期內啟動減息週期，香港亦有望跟隨，實際按息或能回落至3%以下，高息壓力有望逐漸緩和，但在此之前，借貸成本高企持續影響買家入市意欲。 美國加息週期的延續以及全球貿易局勢的緊張和經濟不確定性，都加劇了市場的觀望情緒。

除了外部因素，內部供需關係的變化同樣對樓價構成壓力。一方面，雖然政府於2月底全面「撤辣」，撤銷了額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，並放寬了二手房按揭成數，暫停了壓力測試，旨在提振市場交投，但在「撤辣」後的幾個月，樓市交投在短暫活躍後很快回歸平靜。 三月份的整體樓宇買賣合約登記雖然較二月顯著上升，創下近10個月或4個月新高，主要受一手新盤熱銷帶動，但這種量升並未帶來價穩，反而伴隨樓價的持續下跌。 這反映出發展商為了去庫存，積極以較低價格或提供優惠促銷新盤，對二手市場造成壓力。

另一方面，未來數年預計有大量公營房屋供應入伙，這部分供應將分流部分原本可能進入私樓市場的購買力，尤其影響中小型單位市場。 儘管私人住宅的施工量在某些時期偏低，但整體而言，潛在的供應壓力，特別是發展商手持的大量貨尾單位，需要進一步消化，這也限制了樓價的反彈空間。

市場迴響：買賣雙方的博弈

在樓價持續調整的市場中，買賣雙方的心理博弈顯得尤為微妙。潛在買家普遍採取觀望態度，希望能以更低的價格入市。 部分業主則面臨套現壓力，尤其是早年高位入市的業主，為了盡快脫手，不惜大幅減價，導致市場出現個別蝕讓成交。 根據資料，與2021年9月的歷史高位相比，樓價已累跌近三成，這意味著不少在高位入市的業主已處於負資產狀態，或承受巨大帳面損失。 負資產宗數在2024年第三季創下近21年新高，是市場困境的寫照。

「撤辣」後的市場反應顯示，政策刺激雖然能在短期內激活交投，但對於扭轉樓價跌勢、穩固市場信心，其效力仍有待觀察。 市場需要更堅實的基本面改善和更明朗的經濟前景，才能重拾升軌。 目前來看，儘管有部分買家趁低入市，但市場整體情緒仍偏向審慎。

未來展望：觸底反彈還是持續尋底？

對於樓價的未來走向，市場上存在不同的看法。有分析認為，隨著高息因素逐漸緩和，以及潛在的減息週期開啟，將有利於降低置業成本，吸引更多買家入市，樓價有望在2025年上半年見底，下半年開始好轉，全年或能實現溫和上升。 預計今年美國可能再次減息，香港將會跟隨，實際按揭利率的回落將提升物業的投資吸引力。 同時，若發展商的貨尾量能有效消化，市場供需關係趨於平衡，也有助於樓價回穩及回升。

然而，也有意見對短期樓市持審慎或看淡態度。全球貿易緊張局勢、經濟不確定性、以及潛在的外部風險，都可能持續影響投資意欲。 公營房屋的大量供應和發展商的積極去貨策略，也將對私樓價格構成持續壓力。 在這些因素的影響下，市場可能仍需一段時間消化不利因素，樓價短期內或繼續在谷底徘徊甚至輕微下跌。 也有專家認為，樓市經過短暫回升後可能掉頭向下，未來一、兩年樓價仍有下跌空間。

政策與市場的交互影響

香港的樓市與政府政策緊密相連。「撤辣」是政府應對樓市下行、激活市場的重大舉措。然而，政策的效果並非一蹴可幾，市場信心和基本面需要時間恢復。 未來政府是否會推出更多穩定樓市的措施，如進一步放寬按揭，或是對供應端進行調整，都將對樓市走勢產生影響。

同時，國際經濟環境的變化，尤其是主要經濟體的貨幣政策走向，仍是影響香港樓市的外部關鍵因素。 本地經濟復甦的步伐、就業情況以及市場對未來經濟前景的預期，也將深刻影響市民的置業能力和意願。

三月樓價指數的連跌四個月，是香港樓市處於調整期的又一個信號。這場調整是週期性的正常波動，還是更深層次結構性變化的開端，仍有待時間驗證。 對於置業者而言，這或許是一個「危」中帶「機」的時刻，但審慎評估自身負擔能力和市場風險，依然是入市前必須做足的功課。 對於整個市場而言，如何重新累積上升動能，擺脫目前的膠著狀態，將是未來一段時間共同面臨的挑戰。 樓市的航船，仍在尋找穩定的錨點。