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關稅風雲下的香港樓市：租金逆勢上漲，樓價承壓探底

環球經濟局勢的變幻莫測，尤其是在關稅戰的陰霾下，對香港這個高度外向型經濟體造成了顯著影響，港股市場因此出現大幅波動。在此背景下，香港的房地產市場呈現出「租金上升，樓價下跌」的背馳現象，美聯物業預期這一趨勢在第二季將持續。

股海波濤與樓市暗湧

關稅戰升級無疑是導致全球資產市場波動的重要因素，香港股市亦難倖免，出現顯著跌幅。 股市的劇烈震盪，短期內會影響投資者的情緒，使其在置業決策上更趨審慎。 儘管股市波動通常會滯後約六個月反映在樓市上，其對實體經濟的衝擊以及引發的負財富效應，仍可能拖累樓市交投量。 不過，市場同時存在對美國聯儲局可能加快減息的憧憬，這將為香港樓市帶來支持，有助樓價趨向平穩或略為下跌。 戴德梁行和會德豐地產的觀點均反映，減息預期有利於樓市的穩定或回暖。

價格與租金的背離現象

近年來，香港住宅市場出現了一個引人注目的現象：樓價持續調整甚至下跌，而租金卻逆勢上漲。 差餉物業估價署的數據顯示，住宅售價指數連月下跌，而租金指數卻連續上升。 美聯物業的數據也印證了這一背離，其樓價指數下跌，而租金走勢圖則顯示平均呎租上升，創下數月新高。

樓價下跌的深層原因

香港樓價的持續下跌並非源於住宅單位的整體供過於求，而是多重因素交織的結果。 全球經濟的不確定性增強，市場情緒趨於避險，導致房地產投資者的交易量減少，加劇了價格下行壓力。 儘管政府已推出一些措施刺激樓市，例如放寬印花稅，但短期內市場的供過於求（尤其在新盤市場）以及經濟增長放緩對香港住宅需求的影響依然存在。 此外，關稅戰對香港作為「超級聯繫人」角色的挑戰、貿易與物流業受壓以及地緣政治風險，都增加了香港經濟前景的不確定性，進一步影響樓市信心。

租金上漲的強勁動能

與樓價形成鮮明對比的是，香港住宅租金展現出強勁的上升勢頭。 即使在傳統的租務淡季，租金依然向上。 這一現象背後的主要推動力是持續的人才流入和內地學生來港升學。 香港政府積極推動吸引海外及內地專才的計劃，為租賃市場帶來了穩定的需求。 同時，越來越多的內地學生選擇來港升學，對學生宿舍及周邊地區的租賃需求造成巨大影響，尤其在大學附近的區域，租金上升更為顯著。 這種住屋需求的殷切，突顯出雖然買賣市場受信心不足影響，但租賃市場反映的是實際的居住需求。 部分業主在樓價下跌的情況下，選擇繼續出租物業以獲取租金收益，這也部分解釋了租盤消化快速的現象。

第二季市場展望

美聯物業預期，在第二季，香港樓市「租升價跌」的背馳情況仍將持續。 隨著租務旺季的到來，內地生來港準備新學年以及外來專才的持續流入，將進一步推高租金。 另一方面，樓價走勢短期內將受到經濟表現和息口走勢的關鍵影響。 雖然減息預期可能為樓市帶來支持，但關稅戰帶來的經濟不確定性和股市波動，仍會讓投資者保持觀望態度，樓價預計將趨向平穩至略為下跌。 戴德梁行調整了全年樓價預測，由年初預期的反彈改為年內上下波動。 瑞銀分析指出，在中美經濟增長放緩影響下，香港住宅需求受到影響，短期內庫存高企，去庫存需要時間。

風險與機遇並存

關稅戰對香港樓市的影響是間接的，短期內股市波動會影響買家入市情緒。 長期而言，關稅戰可能導致全球貿易量下跌，經濟收縮，進而影響市民收入和企業財政狀況，對樓市造成不利影響。 然而，如果美國聯儲局加快減息，按揭利率下降將有助支撐樓市。 同時，香港作為自由港未跟隨加徵關稅，這可能擴大對內地轉口的空間，為部分行業帶來機遇。 中資企業考慮在香港上市，也有望利好香港的金融業。 此外，香港政府吸引人才的政策以及由此帶來的租賃需求，為租金市場提供了有力支撐。

總結

當前香港樓市正經歷一個複雜時期，外部因素如關稅戰引發的股市波動和經濟不確定性，與內部因素如人才流入帶來的租賃需求相互交織。這導致了樓價與租金走勢的背離，租金在強勁需求的支撐下持續上升，而樓價則在多重壓力下維持弱勢。美聯物業對第二季「租升價跌」的預期，反映了市場對短期內這些主要驅動因素的判斷。未來樓市的走向，將在很大程度上取決於全球貿易局勢的演變、各國央行的貨幣政策以及香港自身的經濟韌性。對於置業者和投資者而言，需要密切關注這些因素的發展，審慎評估市場風險與機遇。