港負資產飆破4萬宗 創19年新高
當香港的樓市故事講述了多年來的狂飆與追逐，許多人將置業視為安身立命、財富累積的基石。然而，市場風向偶爾也會驟然轉變，帶來令人措手不及的挑戰。最近，一個引人注目的數字，悄然敲響了警鐘：本港的負資產個案，竟然攀升至超過40,700宗的大關。這不僅是一個統計數字的回升，更是一個個家庭面臨資產縮水的無奈現實，描繪出樓市溫度的急劇下降。
潮水退去後的真相：負資產的浮現
什麼是「負資產」？簡單來說，就是你的物業現時市值，已經跌破了你欠銀行未償還的按揭貸款總額。想像一下，你買樓時借了一筆錢，但後來樓價下跌，跌到即使賣掉房子也還不清剩下的貸款，這就是負資產的處境。這個詞聽起來冰冷，卻真實反映了資產價值縮水的痛楚。
過去幾年，香港樓市經歷了一段調整期，價格從高位回落。在這個過程中，部分在高價時期入市、特別是選擇高成數按揭的業主，其物業價值首先觸及了貸款水位線。最新數字顯示，負資產個案已經回升至超過40,700宗，這個數字不僅遠超市場預期，也標誌著負資產問題從零星個案演變為一個相對廣泛的現象。這個超過四萬宗的數字，彷彿是潮水退去後露出的礁石，提醒著市場參與者風險的存在。
推高負資產數字的「幕後推手」
負資產個案顯著增加，絕非單一因素造成，而是多重力量疊加的結果。其中最直接、最主要的「推手」，無疑是持續的樓價下跌。自從高位調整以來，香港樓市價格持續受壓，累積跌幅不菲。當樓價跌穿了部分業主的買入價，特別是那些承造較高按揭成數的個案，負資產就應運而生。
另一個重要因素是利率環境的改變。過去多年的超低利率時期結束，全球進入加息週期，香港的按揭利率也隨之上升。更高的按揭利息增加了業主的供款壓力，也在一定程度上影響了市場的購買力與情緒，進一步對樓價構成壓力。當借貸成本上升，潛在買家變得更為審慎，交投轉淡，也加劇了樓價的調整。
此外，宏觀經濟環境的不確定性，包括全球經濟放緩的陰影、本地經濟的復甦步伐以及市場對前景的觀望態度，都削弱了入市信心。當經濟前景不明朗，人們對未來收入的預期變得保守，自然會延遲或放棄置業計劃，導致需求減弱，樓價難以支撐。這些因素環環相扣，共同將負資產的數字推向了新的高度。
身陷負資產漩渦：業主的焦慮與困境
對於身處負資產境地的業主來說，這不僅僅是賬面上的損失，更是實實在在的壓力與困境。最直接的影響是心理上的焦慮。當你發現自己辛苦供樓的資產不進反退，甚至價值低於債務，那種無力感和不安是難以言喻的。
實際層面上，負資產限制了業主的財務彈性。理論上，負資產不影響正常供款，只要業主有穩定收入，按時還款，銀行通常不會「call loan」（要求提前償還全部貸款）。然而，如果業主不幸遇到失業、收入減少或其他突發財務困難，需要賣樓套現，就會面臨巨大的麻煩。因為賣樓所得不足以償還銀行貸款，業主可能需要拿出額外現金來填補差額，甚至面臨破產的風險。這種情況下，業主會「被鎖死」在物業中，難以進行任何財務操作，如轉按或加按套現，大大降低了應對生活變數的能力。
銀行體系的韌性與風險
超過四萬宗的負資產個案，對於香港的銀行體系而言，是一個需要關注的信號，但短期內對整體銀行體系造成系統性風險的可能性相對較低。香港銀行體系擁有較強的資本實力，且過去在按揭審批上相對審慎，普遍會要求較低的按揭成數（尤其是在樓價較高時期購買的物業，金管局有相應的壓力測試和 LTV 要求）。
然而，如果樓價繼續大幅下跌，負資產個案數量進一步急劇攀升，且伴隨失業率顯著上升，導致大量業主無力供款，那麼銀行體系面臨的風險就會增加。銀行可能需要處理更多的拖欠貸款和沒收物業，這會影響銀行的資產質素和盈利能力。目前而言，超過四萬宗的負資產主要集中在部分高成數按揭或較遲入市的個案，風險相對分散，銀行體系整體而言應能承受。關鍵在於未來樓市的走勢和經濟環境的變化。
前路的迷霧：樓市何去何從？
超過四萬宗的負資產數字，無疑是樓市調整期的一個重要里程碑。它反映了過去一段時間市場下行的壓力，也提示著未來可能面臨的挑戰。展望未來，樓市走向仍然充滿變數。全球息口走向、本地經濟復甦的進度、潛在的政策調整（例如會否「減辣」）、以及最重要的市場信心，都將是影響樓價和負資產數字消長的關鍵因素。
如果未來經濟好轉、息口見頂回落，或許能為樓市帶來支持，負資產數字有望改善。反之，若經濟持續低迷，失業率上升，樓價可能進一步承壓，負資產個案或會繼續增加，甚至引發更廣泛的關注。
數字背後的人故事
超過四萬宗負資產，每一個數字背後，都可能是一個家庭的希望與不安。他們曾經懷揣著對美好生活的嚮往入市，如今卻面臨資產縮水的困境。這提醒我們，樓市不僅僅是冰冷的價格曲線和成交數字，更是與人們的生活息息相關的現實。這個回升的數字，是市場發出的信號，值得所有市場參與者——無論是業主、潛在買家，還是政策制定者——深入思考和謹慎應對。在變幻莫測的市場中，保持清醒的頭腦，理解風險所在，比追逐短期的漲跌更為重要。
