港負資產飆破4萬宗 創18年新高
一扇扇緊閉的窗，樓價數字冰冷的跳動，香港的房地產市場彷彿進入了一段低語時期。然而，在這看似平靜的表面下，一股暗流正悄悄湧動——負資產個案的急劇攀升，如同一塊塊沉重的石頭，壓在無數業主心頭，也投下對香港經濟未來的不確定陰影。當數字從三位數、四位數，一路狂飆至逾四萬宗的大關，這不再僅僅是統計數據上的變動，而是活生生的人們所面臨的財務困境，是他們對安居樂業夢想的重新審視。
是什麼讓「負資產」這個在許多港人記憶中與金融風暴劃上等號的詞彙，再次高頻出現？它又對這個城市的脈搏，產生怎樣的影響？這份報告，將帶您一窺香港負資產現況的真貌，剖析其成因，並探討其深遠的意義。
何謂負資產？沉重的財務鎖鏈
想像一下，您貸款買了一間房子，原本價值1000萬，向銀行借了700萬。如果這間房子的市價下跌，跌到只剩下600萬，那麼您的資產價值（600萬）就低於您欠銀行的貸款（700萬）。這差額——100萬，就是您的「負資產」。簡單來說，就是您賣掉房子也還不清銀行貸款的窘境。這不僅意味著您的置業投資出現虧損，更關鍵的是，您被「鎖」在了這間價值低於欠款的物業裡，一旦面臨突發財務狀況需要賣樓周轉，將可能面臨資不抵債的巨大壓力。
數字的冰山一角：逾四萬宗的警訊
根據最新的統計數據，香港的負資產住宅按揭宗數已回升至超過40,700宗。 這個數字何其驚人！它不僅遠超前幾個季度的水平，更是近年來的一個高峰。 上一次見到如此龐大的數字，或許要追溯到更久遠的經濟下行時期。
回想一年前，負資產個案或許只有寥寥數百宗；再往前追溯，在樓市暢旺時，這個詞彙幾乎從公眾視野中消失。然而，在短短的時間內，負資產宗數如野火般蔓延，從數百宗躍升至數千宗，再迅速衝破四萬宗大關。 每一個數字背後，都代表著一個家庭、一個個人的財務壓力。這四萬多宗負資產，猶如水面下巨大的冰山，其體積龐大，對香港整體經濟和社會心理產生的衝擊，遠不止數字本身所能體現。
築成「負」堤的完美風暴：成因剖析
為何在相對和平穩定的時期，負資產會捲土重來，並以如此驚人的速度擴散？這背後是多重因素交織作用的結果，構成了一場對樓市業主而言的「完美風暴」。
首先，也是最直接的原因，是持續下行的樓市價格。過去幾年，香港樓價經歷了大幅調整，從高位回落了相當比例。導致樓價下跌的因素複雜，包括全球經濟前景不明朗、地緣政治風險、本地經濟復甦步伐不如預期等。當樓價不斷走低，許多原本在樓市高峰期入市，或是貸款成數較高的業主，其物業價值率先跌破了剩餘的按揭貸款額，不幸淪為負資產。
其次，高企的按揭利率是另一大推手。為了遏抑通脹，全球主要央行紛紛大幅加息，香港的按揭利率也跟隨水漲船高。 相較於前幾年低至1-2%的按揭利率，如今許多業主面臨的是4-5%甚至更高的利率水平。 高利率不僅增加了每月的供款負擔，降低了潛在買家的負擔能力，進一步壓抑了樓市需求和價格，形成惡性循環。同時，對於一些選擇高成數按揭（例如九成按揭）的業主而言，本來應急錢就較少，一旦樓價稍有回調，就容易跌入負資產的泥沼，而高利率則加劇了他們的還款壓力。
再者，不得不提的是高成數按揭的普及。在樓市暢旺時，為了幫助市民上車，政府和銀行推出或放寬了高成數按揭措施，例如按揭保險計劃下的九成按揭，甚至允許某些情況下借取更高比例的貸款。這些措施固然降低了置業門檻，但同時也增加了業主對樓價下跌的脆弱性。一旦樓價下跌超過一成，高成數按揭的業主幾乎無一倖免，立即面臨負資產的風險。這逾四萬宗的個案中，很大一部分相信是來自這些高成數按揭的業主。
此外，經濟前景的不確定性也加劇了這一情況。當失業率上升，或個人收入受到影響時，業主償還按揭貸款的能力就會下降。市場對經濟前景的悲觀情緒，也會轉化為對樓市的負面預期，進一步影響買家信心，導致交投萎縮，樓價缺乏支撐。
負資產的蝴蝶效應：對個人與經濟的衝擊
逾四萬宗負資產，絕非孤立事件，它對香港的個人和整體經濟都產生了顯著的「蝴蝶效應」。
對個人業主而言，負資產帶來的是切膚之痛。首先是巨大的心理壓力。當家變成了一種「負債」，那種安居樂業的夢想瞬間破碎。業主們可能會感到焦慮、沮喪，甚至影響到日常生活和工作。其次是財務上的困境。雖然只要按時供款，銀行通常不會立即要求還款，但他們被鎖死在物業裡，難以出售或轉按。一旦遇到失業、急需現金周轉等情況，他們將面臨賣樓也無法償清債務的窘境，可能被迫「斷供」，最終導致物業被銀行收回拍賣，不僅失去家園，還可能背負剩餘債務。
對銀行體系而言，負資產數量的攀升意味著信貸風險的增加。雖然香港銀行體系穩健，資本充足率高，且過去經驗顯示，即使在負資產高峰期，按揭貸款的拖欠率和壞帳率也相對較低，因為香港業主普遍珍惜物業，會盡力供款。然而，一旦負資產宗數持續增加，經濟環境惡化導致失業率飆升，銀行的不良貸款率仍有可能上升，影響其盈利能力和風險承受能力。
對整體經濟而言，負資產潮是一劑苦藥。它首先打擊了消費意欲。面對負資產和高供款壓力，業主們可能會縮減非必要開支，減少消費，這對零售、餐飲等行業構成壓力。其次，它抑制了樓市交投。負資產業主難以賣樓換樓，潛在買家也會因樓價下跌和前景不明朗而選擇觀望，導致二手市場陷入僵局，影響地產代理、律師樓等相關行業。再者，它影響了財富效應。過去樓市上漲帶來的資產增值效應，曾是香港經濟的重要推動力，如今資產縮水甚至變成負值，將產生負面的財富效應，進一步削弱整體經濟活力。
前路何方？挑戰與可能的轉機
逾四萬宗負資產，無疑是香港經濟面臨的一個嚴峻挑戰。這是一個警訊，提醒我們樓市並非只升不跌的神話。未來的走向，取決於多個關鍵因素。
外部環境：全球通脹能否受控，主要央行何時停止加息甚至啟動減息周期，對香港的按揭利率和經濟前景至關重要。如果全球經濟能夠實現軟著陸，甚至逐步復甦，將有助於提振香港經濟和樓市信心。
內部因素：香港本地經濟的復甦速度是關鍵。旅遊、零售、餐飲等行業能否持續改善，就業市場能否保持穩定甚至有所改善，將直接影響業主的還款能力和市場情緒。政府的各項經濟刺激措施，以及吸引人才和企業的努力，能否產生實效，也將左右樓市的基本面。
政策應對：面對龐大的負資產數字，政府會否推出穩定樓市的措施，例如調整印花稅、放寬按揭成數限制（在市場信心回穩後），或是針對性地幫助有困難的負資產業主，都是未知之數。任何政策上的變動，都可能對市場預期產生重大影響。
從積極的角度看，如果經濟能夠穩步復甦，按揭利率能夠在高位盤整甚至逐步回落，樓價跌勢能夠喘定甚至小幅反彈，那麼一部分負資產個案有望「解套」，壓力將會有所緩解。然而，這需要時間，也需要內外部環境的配合。在樓價尚未明顯回升之前，負資產宗數仍有可能在高位徘徊，甚至因個別區域或樓齡較舊的物業跌幅較大而繼續增加。
結語：風雨後的彩虹，抑或漫漫長夜？
逾四萬宗負資產，是一面鏡子，映照出香港樓市當前所處的困境。它不僅僅是冰冷的統計數字，更是無數家庭在經濟起伏中掙扎的真實寫照。這場負資產潮，是過去幾年樓市高位運行、高槓桿、以及近期宏觀經濟環境急劇變化的綜合結果。
面對這一挑戰，我們需要保持警惕，理解其背後的複雜成因和深遠影響。對於身處其中的業主，謹慎管理財務、保持與銀行的溝通至關重要。對於社會而言，需要關注這些受影響的群體，並思考如何構築更穩健的金融安全網。對於決策者，則需要權衡各種因素，審慎制定政策，引導市場逐步走出困境。
香港樓市經歷過無數次的風雨，也展現出驚人的韌性。這場負資產風波，或許是市場重塑和風險釋放的過程。前路或許仍有挑戰，但如果能夠成功穿越這片迷霧，或許香港的房地產市場能夠以更健康、更可持續的姿態，迎接下一個循環。但在此之前，逾四萬宗負資產的沉重數字，將持續提醒著我們，即使是磚頭瓦塊，也無法永遠抵擋住市場風浪的侵襲。
