香港負資產破4萬宗 21年新高

樓市浮沉，牽動著每個香港人的心弦，尤其是當「負資產」這三個字再次躍入眼簾，數字更飆升至逾4萬宗，創下逾21年新高，許多業主不免心生忐忑：我的物業會不會也變成負資產？銀行會不會突然「Call Loan」？這場樓市風暴，我們又該如何應對？

樓市的漲跌，如同海浪般有起有落。金管局的最新數據顯示，香港今年首季的住宅按揭負資產個案已超過4萬宗，不僅較去年第四季有所增加，更創下自2003年沙士以來的新高。這個數字聽起來令人憂慮，彷彿又回到了那段艱難歲月。然而，深入分析，這背後的原因以及我們應對的方法，或許能讓我們在這場風浪中，找到站穩腳步的力量。

潮起潮落：負資產個案飆升的真相

要理解為何負資產個案再次攀升，我們需要先釐清「負資產」的定義。簡單來說，負資產就是你的物業市值，已經低於你尚未償還的按揭貸款金額。換句話說，即使你賣掉房子，所得的錢也不夠還清銀行貸款，出現「資不抵債」的情況。

造成負資產的主要原因有兩個：

樓價大幅滑落： 這是最直接的原因。當整體樓市下跌，你的物業估值也隨之下降，一旦跌破你的貸款餘額，你就成為負資產人士。香港樓市從高位至今已累積下跌不少，是導致近年負資產個案增加的主因之一。
高成數按揭： 近年不少業主為了上車，選擇了較高的按揭成數，例如八成或九成按揭，甚至是涉及按揭保險計劃的貸款。這種情況下，即使樓價只下跌一小部分，也很容易導致物業價值跌破貸款金額，迅速陷入負資產困境。特別是2019年政府放寬按揭保險樓價上限後，採用高成數按揭的買家增加，更容易受到樓價下跌的影響。

值得注意的是，金管局的數據主要涵蓋銀行承造的按揭，並提及負資產個案多涉及銀行職員的按揭貸款以及按揭保險計劃的貸款。若將發展商提供的高成數按揭（俗稱「呼吸 Plan」）或財務公司的二按計算在內，實際的負資產數字可能比官方數據更高。

樓價下跌，銀行一定會 Call Loan 嗎？

「Call Loan」是指銀行要求借款人提前償還整筆或部分按揭貸款。對於負資產業主來說，Call Loan無疑是最擔心的噩夢。一旦被Call Loan，業主需要在短時間內籌集大筆資金償還貸款，否則銀行有權收回物業並拍賣抵債。然而，拍賣所得金額如果不足以清償貸款，業主仍然需要補足差額，甚至可能面臨破產的風險。

那麼，成為負資產就一定會被銀行Call Loan嗎？答案是：不一定。雖然根據按揭合約，銀行確實有權隨時要求借款人提前還款，但實際操作中，銀行並不會輕易因為物業變成負資產而Call Loan。

這是因為：

業主還款能力： 銀行更看重借款人的還款能力和還款紀錄。只要業主按時足額供款，即使物業變成負資產，銀行也能穩定收取利息，風險相對可控。目前香港負資產個案的拖欠比率（逾期三個月以上未還款的比率）仍然處於相當低的水平，這顯示絕大多數負資產業主仍能按時還款。
Call Loan 的成本與風險： 對銀行而言，Call Loan、收回物業並進行拍賣需要耗費大量時間、精力和金錢。如果業主最終無力償還，這筆貸款將成為銀行的壞賬。更重要的是，在樓市下跌期間拍賣銀主盤，所得金額往往不足以彌補貸款餘額。因此，銀行通常會盡量避免Call Loan，除非業主出現嚴重違約行為。
按揭保險的保障： 對於透過按揭保險計劃借取高成數按揭的業主，按揭保險公司會為超出銀行一般按揭成數（通常是六成）的部分提供保障。這在一定程度上降低了銀行的風險，使其在樓價下跌時，更傾向於觀望而非立即Call Loan。

儘管如此，銀行仍有權在特定情況下Call Loan。這些情況通常與借款人的自身行為或財務狀況有關，而非單純因為物業估值下跌成為負資產。常見的Call Loan原因包括：

持續拖欠還款： 這是最主要的原因。如果業主因失業或其他財務困難，長時間（例如連續數月）未能按時供款，銀行為保障自身權益，可能會啟動Call Loan程序。
違反按揭契約條款： 例如，如果業主在申請高成數按揭時聲明物業作自住用途，但實際卻違規出租，一旦被銀行發現且未改正，銀行有權Call Loan。
申請二按或其他高風險貸款： 如果業主在未經承按銀行同意的情況下，向其他財務公司申請二按，或在該銀行有其他嚴重逾期未還的債務（如信用卡、私人貸款等），銀行可能會評估風險後決定Call Loan。銀行按揭契約中的「all monies」條款，意味著物業可被用作清償業主在該行的其他債務。
銀行戶口異常： 如果業主的銀行戶口出現不尋常的大額資金進出，引起銀行懷疑涉及洗黑錢或其他非法活動，銀行可能會取消戶口並要求清還按揭貸款。

由此可見，雖然負資產令人擔憂，但只要業主保持良好的還款紀律，並遵守按揭契約條款，被銀行Call Loan的風險相對較低。

穩中求勝：避免 Call Loan 的自保之道

面對樓市的不確定性和潛在的負資產風險，業主應如何自保，避免被銀行Call Loan呢？以下是一些實用的策略：

按時供款，保持良好紀錄： 這是重中之重。即使物業已變成負資產，只要你每月按時供款，銀行通常不會因為估價下跌而Call Loan。良好的還款紀錄是銀行評估風險最重要的指標之一。
預留充足應急資金： 未雨綢繆是關鍵。建議業主預留至少6至9個月的供樓儲備金，以應付突發的財務狀況，例如失業或收入減少。充足的現金流能大大提高你在逆境中的抗風險能力，確保能持續按時供款。
避免借盡按揭成數： 如果尚未置業，考慮在能力範圍內支付更多首期，降低按揭成數。按揭成數越低，物業價值需要下跌越多才會變成負資產，風險相對較小。若使用按揭保險，儘量將按揭成數控制在八成或以下，會比九成按揭更安全.
慎選貸款方式，避免高風險二按： 避免使用非按揭保險擔保的高成數按揭，例如發展商或財務公司提供的貸款。這些貸款的批核門檻可能較低，但風險也更高，在樓價下跌時更容易觸發Call Loan。如果確有資金需求，考慮與承按銀行商討加按，而非向財務公司申請二按，以免觸發銀行的風險評估而導致Call Loan.
遵守按揭契約條款： 切勿違規出租物業，如果需要出租，務必事先獲得銀行的書面同意. 任何違反按揭契約的行為都可能成為銀行Call Loan的理由.
保持財務穩健，避免過度借貸： 除了按揭貸款，也要注意管理其他債務，如信用卡債、私人貸款等。根據「all monies」條款，銀行有權用抵押物業清償你在該行的其他逾期債務。保持良好的整體財務狀況，避免過度借貸，是防範Call Loan的重要一環.
與銀行保持良好溝通： 如果遇到財務困難，及早與銀行溝通，說明情況並尋求可行的解決方案，例如重新安排還款計劃. 主動溝通總比逃避問題要好.