AI革命｜未來已來 你準備好了嗎？

西半山舊樓收購戰敗走分析報告

近年來，香港地產市場的舊樓收購備受關注，特別是在西半山等傳統豪宅區。然而，隨著地價回落和市場環境變化，一些財團選擇放棄併購舊樓，導致部分早期投入收購的項目身價大幅縮水，甚至出現虧損。本文將深入分析內房在西半山舊樓收購戰中敗走的案例，探討其背後的原因和影響。

收購戰的起因與發展

在過去幾年，由於香港樓市處於上升週期，不少內房企業積極進軍香港房地產市場。2017年，龍光集團以天價168.5578億港元，與合景泰富聯合投得鴨脷洲地皮，創下當時香港地王的紀錄。此後，龍光開始涉足舊樓收購，並高價搶攻恒基正在收購的西半山羅便臣道老牌豪宅夏蕙苑。

龍光集團的收購策略與困境

龍光集團在2017年以至少3億港元購入夏蕙苑的6個單位，呎價介乎2.65萬至2.89萬港元。然而，根據最新資料，龍光持有的這6伙單位最近以1.62億港元全數沽出，帳面貶值約1.8億港元。若計入當初購入時支付的辣招稅7,000萬港元，實際虧損金額高達2.5億港元。最新的成交呎價僅約1.3萬港元，相比八年前的購入價格下跌超過一半。

敗走原因分析

個案分析：薄扶林道舊樓

西半山薄扶林道一幢舊樓的呎價，從併購價1.8萬至2.6萬元跌至6000餘元，樓價蒸發68%。薄扶林道31A號低層單位，實用面積794平方呎，近日以480萬元易手，呎價僅6045元。該財團於2018年樓市高峰期，以每個單位介乎360.3萬至2524.4萬元不等的价格收購了6個單位，收購呎價約1.8萬至2.6萬元。例如，薄扶林道31A號一個稍高一層的單位，面積同樣794平方呎，2018年收購價達1500萬元，與新易手單位相比，價格相差68%。

對市場的影響

強拍機制的影響

香港的舊樓收購存在強制拍賣制度，當發展商成功收購指定比例的業權份數，便可以向土地審裁處申請將餘下尚未接受收購的單位強拍。按照目前指引，不同樓齡的舊樓，各有達致強拍的業權收購下限，關鍵樓齡在於50年。政府更提議進一步降低強拍門檻，以加速舊區重建的步伐，這將成為小業主接納收購要約時機的關鍵。

未來展望

內房在西半山舊樓收購戰中敗走的案例，反映了香港房地產市場的風險和挑戰。隨著市場環境變化和政策調整，財團需要更加謹慎地評估投資風險，制定合理的收購策略。同時，小業主也應理性看待舊樓收購，避免過高的期望，以實現雙贏的局面。

結語：審慎評估，理性決策

西半山舊樓收購戰的案例警示我們，房地產投資並非穩賺不賠。在市場環境變化快速的今天，投資者需要審慎評估風險，理性決策，才能在複雜的市場中立於不敗之地。