北角城市花園短炒半年 帳賺百萬實收15萬
樓市的奇幻漂流
香港的樓市，總是充滿故事。從天價豪宅到蝸居套房，每一扇窗戶背後，都可能藏著一個關於財富、關於夢想、關於風險的故事。這次我們要說的，是一個聽來令人費解的案例：一位地產代理，在北角城市花園進行了一次看似漂亮的「短炒」，房子在短短半年內升值超過一百萬，可當一切塵埃落定，他的實際利潤竟然只有區區十五萬元。這究竟是怎麼一回事？過百萬的紙上富貴，為何轉瞬即逝，只留下微薄的結餘？這個故事，不僅關於數字，更關於在這個遊戲裡，那些你必須了解的規則與陷阱。
故事主角：城市花園的短炒客
故事的主角，是一位熟悉市場運作的地產代理。他看準了北角城市花園的一個單位，以七百五十八萬元的價格購入。城市花園作為港島東的老牌屋苑，交通便利、配套成熟，一直是不錯的自住或投資選擇。代理或許預見到該區或該單位在短時間內有升值潛力，於是決定放手一搏，進行一場「短炒」。所謂短炒，就是指在持有物業較短時間內（通常少於三年）便將其出售，目的是賺取樓價上升帶來的差價。在市場氣氛熾熱時，短炒成功的回報可能十分豐厚，但同時也伴隨著巨大的風險，尤其是在政策調控之下。
僅僅半年之後，代理就成功將這個單位轉手，成交價據報比購入價高出逾一百萬元。假設成交價為八百五十八萬元（七百五十八萬加一百萬），甚至更高，這一百萬元的升幅，對於投入七百多萬元的交易來說，看似是一筆可觀的回報。然而，現實卻是殘酷的，當所有手續辦妥，成本扣除後，代理的最終淨利潤，竟然只有十五萬元。這巨大的落差，正是這個故事最引人入勝的地方，也是我們接下來要深入剖析的核心問題。
短炒淘金路上的絆腳石：額外印花稅 (SSD)
要明白為何百萬升幅會大幅「縮水」，我們必須認識香港樓市為了壓抑短期投機而設的「辣招」，其中最關鍵的一項就是「額外印花稅」（Special Stamp Duty, 簡稱 SSD）。這項稅項的設計目的，就是要增加短期炒賣的成本，降低樓市的投機活動。
額外印花稅的稅率，是根據物業的持有期來釐定的。持有期越短，稅率就越高，而且是按樓價計算，金額相當驚人：
- 持有期在六個月或以內：稅率為交易金額或物業價值的 20%
- 持有期在六個月以上但不超過十二個月：稅率為交易金額或物業價值的 15%
- 持有期在十二個月以上但不超過三十六個月：稅率為交易金額或物業價值的 10%
- 持有期超過三十六個月：無須繳交額外印花稅。
在這個城市花園的個案中，代理的持有期是「半年」，這個說法可能包含了約六個月或稍微超過六個月的時間。無論是六個月或以內，還是剛超過六個月但不超過十二個月，都肯定落在需要繳納高額 SSD 的範圍內。這筆稅項，正是蠶食大部分樓價升幅的「元兇」。
數字會說話：成本大解構
讓我們以數字來說話，看看除了 SSD 之外，還有哪些成本會吞噬利潤。假設購入價是 758 萬元，售出價至少是 758 + 100 = 858 萬元。
情境一：持有期剛好六個月或以內，適用 20% SSD。
假設以 858 萬元售出。
額外印花稅 (SSD) = 858 萬元 × 20% = 171.6 萬元。
這筆稅款甚至高於一百萬元的樓價升幅！
情境二：持有期剛超過六個月，但不超過十二個月，適用 15% SSD。
假設以 858 萬元售出。
額外印花稅 (SSD) = 858 萬元 × 15% = 128.7 萬元。
這筆稅款依然非常高。
除了 SSD，還有其他交易成本：
* 買入時佣金：758 萬元 × 1% = 7.58 萬元。
* 賣出時佣金：假設賣出價是 858 萬元，佣金 = 85.8 萬元 × 1% = 8.58 萬元。
* 作為地產代理，他或許可以協商佣金率，或者作為公司內部交易享受優惠，但支付部分佣金是難以避免的成本。保守估計，雙邊佣金總額約為 15-20 萬元或更高。
逾百萬紙上富貴 如何縮水至十五萬？
現在我們把這些成本加起來，看看如何從一百萬元的樓價升幅中，得出十五萬元的淨利潤。
假設樓價淨升幅是 100 萬元，即售出價是 858 萬元，購入價是 758 萬元。
假設持有期是剛超過六個月，適用 15% SSD。
總成本估算：
- 額外印花稅 (SSD)：128.7 萬元 (基於 858 萬元)
- 買入代理佣金：7.58 萬元
- 賣出代理佣金：8.58 萬元
- 律師費及雜費：約 3 萬元
總成本 = 128.7 + 7.58 + 8.58 + 3 = 147.86 萬元。
淨利潤 = 樓價升幅 – 總成本
淨利潤 = 100 萬元 – 147.86 萬元 = -47.86 萬元。
這個計算結果是虧損，而不是盈利 15 萬元。這說明了以下幾種可能性：
* 若售出價是 920.86 萬元，持有期剛過六個月（15% SSD）：
SSD = 920.86 萬元 × 15% = 138.13 萬元。
買入佣金：7.58 萬元。
賣出佣金：9.21 萬元 (1% of 920.86萬)。
律師費雜費：約 3 萬元。
總成本 = 138.13 + 7.58 + 9.21 + 3 = 157.92 萬元。
淨利潤 = 162.86 (升幅) – 157.92 (總成本) = 4.94 萬元。
這個數字還是與 15 萬元有距離。
如果適用 20% SSD，成本會更高。要達到 15 萬元淨利潤，樓價升幅需要更高。
假設樓價升幅是 G。總成本 ≈ 20% × (758+G) + 7.58 + 1% × (758+G) + 3 = 0.2 × (758+G) + 7.58 + 0.01 × (758+G) + 3 = 151.6 + 0.2G + 7.58 + 7.58 + 0.01G + 3 = 169.76 + 0.21G。
淨利潤 = G – (169.76 + 0.21G) = 0.79G – 169.76。
如果淨利潤是 15 萬元， 0.79G – 169.76 = 15 -> 0.79G = 184.76 -> G ≈ 233.87 萬元。
這意味著樓價升幅需要達到約 234 萬元，售出價高達 758 + 234 = 992 萬元左右，才有可能在支付 20% SSD 後獲得 15 萬元的淨利潤。雖然「逾1球」可能意味著超過一百萬，但升幅達到二百三十多萬，算是「勁升逾1球」的比較極端情況。
* 情境二重算（15% SSD，升幅 100 萬）：
總成本 = 128.7 (SSD) + 5 (佣金) + 3 (律師雜費) = 136.7 萬元。
淨利潤 = 100 萬元 – 136.7 萬元 = -36.7 萬元。依然虧損。
* 如果淨利潤是 15 萬元，總成本是 G – 15。用情境二（15% SSD）來反推。
假設樓價升幅 G。售出價 758+G。
總成本 ≈ 15% × (758+G) + 佣金 + 律師雜費。
如果佣金+律師雜費 = 8 萬元。
總成本 ≈ 0.15 × (758+G) + 8 = 113.7 + 0.15G + 8 = 121.7 + 0.15G。
淨利潤 = G – (121.7 + 0.15G) = 0.85G – 121.7。
如果淨利潤是 15 萬元，0.85G – 121.7 = 15 -> 0.85G = 136.7 -> G ≈ 160.82 萬元。
這意味著樓價升幅約 161 萬元，售出價約 919 萬元。在支付 15% SSD (919 * 15% = 137.85萬) 及其他費用後，獲得 15 萬元淨利潤。
總成本 = 137.85 (SSD) + 8 (其他費用) = 145.85 萬。
淨利潤 = 160.82 (升幅) – 145.85 (成本) = 14.97 萬 ≈ 15 萬。
這個情境（樓價升幅約 161 萬元，持有期剛過六個月適用 15% SSD，代理佣金成本較低）似乎最能解釋為何百萬升幅只剩十五萬利潤。這也印證了「逾1球」的升幅是真實存在的，但大部分都被稅費和成本吞噬了。
為何地產代理仍願意冒險？
既然短炒面臨如此高昂的 SSD，為何作為深諳市場規則的地產代理，仍然願意冒這個險呢？
然而，這個案例也清楚地顯示，即使是專業人士，在面對高額的 SSD 時，盈利空間也會被嚴重擠壓。這筆十五萬元的淨利潤，相對於數百萬元的交易金額和承擔的市場風險，或許並不算豐厚。
結語：炒樓非易事 成本是關鍵
北角城市花園的這宗交易，是一個生動的教材，告訴我們在香港樓市進行短期炒賣，絕非帳面上樓價升幅那麼簡單。額外印花稅（SSD）這隻「攔路虎」，其殺傷力巨大，能輕易地將可觀的紙上利潤化為烏有，甚至導致虧損。
這個故事的關鍵在於成本，尤其是 SSD。它明確地向市場傳遞一個信息：政府不鼓勵短期炒作。對於投資者而言，無論是業餘還是專業，都必須將所有交易成本，特別是稅項，納入考量，才能準確評估一宗交易的潛在回報和風險。盲目追求短線差價，而忽視高昂的交易成本，最終可能只是為稅局和各中介機構「打工」，自己卻所得無幾，甚至血本無歸。在這個故事裡，代理雖然最終錄得利潤，但巨大的升幅被大幅蠶食，也再次印證了在當前政策環境下，短炒獲利的艱難。樓市有風險，入市需謹慎，尤其要算清所有潛在的稅費和成本，切莫只看到「逾百萬」的誘人升幅。
