穆迪縮減中環辦公室 月省四成租金

寫字樓市場的寒流：穆迪縮減中環中心辦公室的深度解析

香港中環，一直以來都是國際金融中心的代名詞，高聳入雲的甲級寫字樓，匯聚了全球頂尖的企業與人才。然而，近年來，這片繁華的土地似乎感受到了一絲寒意。當信貸評級巨擘穆迪（Moody’s）決定大幅縮減其中環中心辦公室的樓面，並因此節省了驚人的四成月租金時，這不僅僅是一宗企業的租務決定，更像是一面鏡子，映照出當前香港寫字樓市場，特別是核心商業區所面臨的嚴峻挑戰。

從繁華到審慎：穆迪的縮編行動

穆迪分析（Moody’s Analytics）作為穆迪集團旗下的金融訊息公司，過去多年一直在中環中心租用大量樓面。據了解，其原有的辦公室分佈於中環中心55樓和56樓，總面積接近2萬平方呎，月租金高達約135.74萬元，平均呎租約70元。然而，租約於今年四月到期之際，穆迪分析做出了重要的調整：放棄續租55樓的單位，僅保留56樓的部分。 這一決定意味著穆迪在中環中心的辦公室樓面縮減了約三分之一，具體為放棄了約6,478平方呎的空間。

更引人注目的是，穆迪在續租餘下的56樓約12,914平方呎樓面時，成功將呎租降低至約63元，較之前下降了約一成。 透過縮減樓面和獲得租金優惠，穆迪預計每月可節省約54.4萬元的租金開支，相當於較之前節省了高達四成的月租。 以三年租期計算，這一縮編行動預計可為穆迪節省近2,000萬元的龐大開支。

穆迪的這一舉動並非孤例。在全球經濟不明朗的背景下，許多大型企業都在維持審慎的態度，積極尋求削減開支的方式，而縮減辦公室樓面便是其中一項重要策略。 穆迪作為國際知名的信貸評級機構，其決定在一定程度上反映了當前商業環境下的普遍趨勢。

冰封下的市場：香港甲級寫字樓的困境

穆迪的縮編是香港甲級寫字樓市場疲弱的一個縮影。近年來，香港寫字樓的空置率持續攀升，租金亦大幅下滑。自2019年的高峰以來，香港寫字樓的租金已經下降了40%。 即使是過去最具韌性的中環，其甲級寫字樓空置率也呈現上升趨勢。 雖然個別月份或有輕微回落，但整體而言，高企的空置率和下行的租金水平已經成為常態。

造成這一困境的原因是多方面的。首先，全球經濟表現疲弱導致企業對辦公空間的需求減少。 其次，部分企業改變了辦公模式，例如推行混合工作或遙距工作，減少了對實體辦公室的需求。 此外，過去積極來港落戶的中資機構近年力度減弱，也影響了核心商業區的寫字樓需求。 同時，市場上新增供應的寫字樓項目增加了競爭，使得業主不得不降低租金或提供更優惠的條款來吸引和留住租戶。

例如，彭博的報道就指出，即使是李嘉誠旗下的指標性物業，如長江中心和即將落成的長江中心二期，也面臨較高的空置率。 其他新建成的辦公大樓，承租率在第一季度也普遍低於50%。 為了應對市場挑戰，許多業主採取了靈活的策略，包括降低租金、提供更長的免租期、提高交樓標準，甚至提供基本的辦公室裝修，以提高物業的吸引力。

策略的轉變：企業如何應對租務市場？

面對嚴峻的租務市場，企業的應對策略也在發生轉變。除了穆迪採取的縮減樓面以節省開支外，一些企業也開始考慮將後勤部門遷往租金較低的非核心商業區，以進一步降低營運成本。

然而，也有一些金融機構在核心區租金下調、與非核心區租金差距收窄的情況下，選擇將其非核心業務重新遷回核心商業區。 這顯示出在租金壓力下，市場出現了一種雙向的遷移趨勢。

對於業主而言，如何在這個充滿挑戰的市場中生存和發展，成為一個重要的課題。除了降低租金和提供優惠外，一些業主也開始探索將空置的寫字樓改裝成其他用途的可能性，例如改建成酒店或用作安置過渡性房屋，以盤活資產。

前景展望：曙光何在？

當前香港寫字樓市場的寒冬仍在持續，但業界普遍認為，辦公室長遠而言仍然有需求。當租金水平或買賣價格回落到一定程度時，有望吸引商戶重新進駐。 此外，隨著美國減息預期增強，企業情緒有望回升，這也可能在未來幾個月緩和租金下滑的趨勢。

然而，短期內，市場的挑戰依然存在。預計未來幾年，香港寫字樓的空置率仍將維持在高位，甚至可能進一步攀升。 這意味著業主和租戶都需要更加靈活和務實地應對市場變化。

穆迪縮減中環中心辦公室的事件，不僅是單一企業的決策，更是當前香港乃至全球寫字樓市場深度調整的一個鮮活案例。在這個充滿不確定性的時代，企業的每一個租務決策都凝聚著對市場的判斷和對未來發展的規劃。而香港這座國際都會的寫字樓市場，也正經歷著一次深刻的變革，尋找著在新的經濟格局下的定位與方向。未來的中環，或許會呈現出與過往不同的面貌，而這一切都將在不斷的變化與適應中徐徐展開。