4月零預售申請 發展商放緩步伐

樓市風向球：四月私宅預售申請掛零的深度解析

香港樓市的起伏，牽動著無數人的心。每一個數字的變化，都可能暗示著市場的微妙轉向。近期地政總署公佈的數據顯示，今年四月私人住宅項目預售樓花同意書的新申請數量竟然是「零」，這個看似冰冷的數字，實則蘊藏著發展商對後市的判斷，以及市場供需關係的變化。這不僅是統計數據上的空白，更是樓市正在經歷調整期的鮮明寫照。

一個引人注目的現象是，在私人住宅新申請掛零的同時，四月份卻有五個項目獲得預售批准，涉及單位總數高達2373伙，創下五個月以來的新高。 這其中包括備受關注的西沙項目第一期A及B，以及啟德、愉景灣和西半山的項目。 這種「有出無入」的情況，直接導致累積待批預售樓花單位數量按月下跌約8.1%，降至6517伙，創下自2020年1月以來的逾五年新低。 如果單看私人住宅，待批單位更只有4717伙。

潛藏的壓力：高企的現樓及已批未售單位

然而，累積待批數字的下降，並不代表市場壓力得以紓緩。事實上，已批出預售樓花但尚未發售的私人住宅單位卻有所增加，截至四月底升至16290伙，按月上升約10.8%。 更重要的是，連同累積貨尾量約22173伙計算， 隨時可以推出市場的新盤單位總數已高達近3.85萬伙，按月增加約3.4%。 這個龐大的數字，無疑是懸在發展商頭上的一把劍，也解釋了為何他們在申請預售方面變得謹慎。

發展商的盤算：積極「去庫存」

面對龐大的現樓和已批未售存貨，發展商當前的首要任務是「去庫存」。 這意味著他們會將重心放在銷售現有單位上，而非急於推出全新項目。過去幾個月的新申請數量偏低，也印證了這一策略。二月份及三月份的新申請單位分別只有213伙及112伙， 遠低於過往的平均水平。

市場的真實寫照：供過於求的挑戰

發展商減慢申請預售，是市場供需關係失衡的直接反映。過去幾年累積的大量供應，加上市場需求受多種因素影響而減弱，導致庫存持續高企。雖然撤銷所有住宅物業需求管理措施一度刺激了市場交投，但效果似乎未能持續。 市場上充斥的負面新聞、港人對經濟前景缺乏信心、以及較高的按揭利率，都影響了買家的入市意欲。 許多潛在買家選擇暫緩置業，甚至「轉買為租」，這都抵銷了撤辣帶來的正面效應。

展望未來：等待時機還是主動求變？

四月私宅預售申請掛零，是樓市進入調整期的明確信號。發展商暫緩推盤，積極消化現有庫存，是當前的市場主旋律。然而，這種策略能夠維持多久？在供應持續高企的情況下，發展商是否會為了加快銷售進度而進一步調整定價策略？這些都是市場關注的焦點。

另一方面，累積待批預售單位數量創下新低，或許意味著未來數月的新盤供應量將會減少。這是否會對市場構成支撐？抑或在龐大的現樓和已批未售單位面前，影響微乎其微？市場仍在博弈，買家和賣家都在觀望。

結論：審慎與等待

總而言之，四月份私宅項目預售申請的「零」新申請，是發展商對當前市場環境作出的理性反應。在現樓及已批未售單位數量高企的背景下，優先「去庫存」是順理成章的選擇。這個現象提醒我們，儘管市場存在潛在的利好因素，例如未來可能的減息，但當前樓市仍面臨供應過剩的挑戰。對於有興趣入市的買家而言，這或許是一個需要仔細觀察和審慎決定的時刻。而發展商的下一步行動，也將對市場的走向產生重要影響。