樓市回暖｜睇樓量三連升

樓市的暖意，似乎正隨著春天的腳步悄然而至。近期多項數據顯示，香港二手住宅市場的預約睇樓量連續三個週末呈現上升趨勢，為低迷已久的樓市帶來了一絲曙光。美聯物業住宅部行政總裁布少明先生指出，本港拆息的顯著回落，是為樓市注入動力的重要因素。本文將深入分析這一現象背後的成因，探討拆息回落對樓市的影響，並展望未來市場的可能走向。

冰封漸融：睇樓量觸底回升的信號

過去一段時間，香港樓市受到高利率、經濟前景不明等多重因素影響，交投氣氛相對淡靜。然而，近期美聯物業的數據卻描繪了一幅逐漸回暖的景象。根據統計，五月份第二個週末（5月10日至11日）15個指標屋苑的預約睇樓量錄得約469組，較前一個週末的約449組增加約4.5%，這已是連續第三個週末出現升幅。港島、九龍及新界三區的睇樓量均錄得不同程度的上升，其中九龍區的升幅最為明顯，按週上升約5.5%。新界區亦上升約5.7%。港島區則按週續升約1.6%。雖然升幅看似溫和，但在市場信心脆弱的時期，持續的上升本身就是一個積極的信號，反映出部分買家開始重新考慮入市。

值得注意的是，這次睇樓量的回升並非個別現象。其他物業代理的數據也印證了這一趨勢。中原地產數據顯示，10大屋苑週末預約睇樓量按週回升10.1%，創下四週新高。利嘉閣地產的數據顯示，全港50個指標屋苑週末預約睇樓量按週上升5.7%，終止了連續四週的跌勢，並重上1000組水平。香港置業的數據也顯示，10大指標屋苑預約睇樓量連續三週錄得升幅。這些一致的數據表明，市場的活躍度確實有所提升。

拆息的魔法：如何為樓市「解凍」？

布少明先生認為，近期香港拆息的顯著回落，是推動睇樓量上升的主要動力之一。那麼，什麼是拆息？它又如何影響樓市呢？

銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）是指香港金融市場上銀行與銀行之間互相借貸資金的利率。簡單來說，這是銀行之間的「借錢成本」。而市民申請的按揭貸款，特別是H按（拆息按揭），其利率就是以HIBOR為基礎計算的。 H按的利率通常是「HIBOR加上一個指定的百分比」。雖然為了避免利率無限上升，銀行通常會設定一個「鎖息上限」或「封頂利率」（通常以最優惠利率P為基準），但在拆息高企時，H按的實際利率往往會觸及封頂位。

近期港元拆息，特別是一個月期的HIBOR顯著回落，從四月底的約4厘水平，急降至五月初的約2.1厘，創下兩年半以來的新低。這一降幅直接導致市場主流的H按息率跌穿了封頂息率，實際按息由3.5厘降至約3.39厘。

拆息回落對樓市的影響主要體現在以下幾個方面：

降低供樓成本： HIBOR下降直接降低了H按的實際利率，減輕了正在供樓人士的利息負擔。根據計算，以500萬元貸款額、30年還款期計算，每月供款可減少約306元。對於潛在買家而言，較低的按揭利率意味著每月供款減少，降低了置業的門檻和負擔，從而提高了他們的入市意慾。
提升市場信心： 拆息回落往往被視為資金面寬鬆的信號。在聯繫匯率制度下，港元拆息與美元利率有密切關係，美國減息預期以及資金流入香港都可能導致拆息下行。市場普遍認為，較低的利率環境為香港樓市提供了喘息的機會，有助於提升買家的入市信心。
增加資金流動性： 拆息回落反映銀行體系資金變得充裕。金管局近期多次承接美元沽盤向市場注入港元，推高銀行體系總結餘，增加了港元流動性，這也是拆息下行的重要原因。資金面的寬鬆有利於銀行提供更具競爭力的按揭優惠，進一步吸引買家。

多重利好因素疊加，共同推動樓市氣氛

除了拆息回落之外，近期樓市還受到其他多重利好因素的影響，共同推動了市場氣氛的回暖。

新盤熱銷的示範效應： 近期一些全新盤的熱賣，成功激發了市場的購買力，並帶動了樓市氣氛。新盤的成功銷售讓市場看到潛在的需求，部分未能購得心儀新盤的向隅客也轉而考慮二手市場，增加了二手樓的睇樓活動。
內地降準與資金流入： 早前內地降準釋放資金流動性，以及部分資金選擇停泊港元避險，均有助於資金湧入香港，對樓市起到了正面作用。資金流入增加了銀行體系的流動性，進一步助長了拆息的回落。
市場對減息的憧憬： 儘管美國聯儲局近期維持利率不變，但市場仍普遍憧憬年內有減息的可能。美國減息將會收窄港美息差，進一步刺激資金流入香港，並有望帶動香港的最優惠利率（P）下調，進一步降低供樓成本。這種減息預期也為樓市帶來了正面的心理影響。

前景展望：小陽春能否持續？

美聯物業住宅部行政總裁布少明先生預計，隨著新盤持續推出及拆息保持低位，本月一手交投將會表現活躍，二手交投也有望受惠。市場普遍認為，當前的利率環境為香港樓市提供了喘息機會，隨着資金持續流入、拆息回落，加上可能跟進的聯儲局降息，香港按揭市場正迎來周期性轉折點。

然而，樓市的復甦並非一帆風順，仍面臨一些挑戰和不確定性。儘管睇樓量有所回升，但實際成交量和樓價走勢仍需持續觀察。環球政經局勢的發展、本地經濟的復甦進度以及未來利率政策的走向，都將對樓市產生影響。

總的來說，美聯物業週末預約睇樓量連升三週，以及布少明先生指出的拆息回落帶來的動力，是當前香港樓市出現積極變化的重要信號。在多重利好因素的疊加下，樓市氣氛有所改善，潛在買家的入市意慾正在逐漸增強。這是否意味著樓市小陽春的正式來臨，仍有待時間驗證，但至少，市場的冰層正在慢慢融化，暖意正在一點點積聚。對於有置業需求的市民而言，密切關注市場動態，並審慎評估自身財務狀況，仍是當前的重要課題。