星漣海三房蝕讓 同區客855萬撈底

樓市的波動，總是牽動著無數香港人的心弦。從昔日的一片看好，到今日的市場調整，每一個成交數字背後，都訴說著一個故事。近期烏溪沙星漣海的一宗三房單位成交，以855萬元易手，不僅創下屋苑同類戶型的新低，更揭示了原業主在短短四年內，賬面虧損近三成的現實。這宗個案，猶如海面上的冰山一角，映照出當前樓市的真實面貌，值得我們深入探討與分析。

潮起潮落：烏溪沙樓市的映照

烏溪沙，這個曾經被視為樓市潛力股的地區，近年來的發展可謂是日新月異。從港鐵站的便利交通，到海濱長廊的宜人景致，再到區內新盤的相繼落成，都為這個區域注入了新的活力。星漣海作為區內較新的屋苑，憑藉其樓齡優勢及部分單位的海景，一度吸引不少買家青睞。然而，市場風向的轉變，讓這裡的樓價也難以獨善其身。

此次星漣海三房單位以855萬元成交，相較於原業主在2021年購入時的1,180萬元，賬面貶值約325萬元，跌幅高達近三成。 這個數字不僅令人咋舌，更重要的是，它創下了該屋苑三房戶型的新低價，首次跌穿860萬元的水平。 這對於持有同類型單位的業主而言，無疑是一個警示信號。

數字背後的冷暖：為何「蝕」得如此慘烈？

短短四年，近三成的跌幅，這背後究竟是哪些因素在作祟？

首先，宏觀經濟環境的變化是不可忽視的關鍵。近年來，全球經濟面臨諸多不確定性，香港作為高度外向型的經濟體，自然受到影響。在經濟前景不明朗的情況下，投資者的避險情緒升溫，樓市作為其中一個主要的投資渠道，資金流動性降低，樓價自然承壓。

其次，利率環境的改變也對樓市造成了直接衝擊。隨著環球主要央行收緊貨幣政策，香港的按揭利率也水漲船高。這不僅增加了置業成本，也削弱了買家的購買力，尤其對於需要按揭貸款的買家而言，供樓負擔加重，入市意欲降低。

再者，房屋供應的增加也是影響樓價的因素之一。雖然星漣海樓齡較新，但整個烏溪沙以至鄰近地區的新盤供應持續增加，市場上的選擇變多，無疑會對現有屋苑的二手價格構成壓力。買家在有多元選擇的情況下，自然會傾向於議價空間更大的單位。

最後，個別單位的質素和市場定位也是影響成交價的因素。據悉，是次成交的單位為低層戶，儘管向東享海景，但樓層較低可能對景觀及私隱度有所影響，這或許也是其成交價較低的原因之一。 此外，市場對於不同戶型的需求變化，也可能導致某些戶型的價格調整幅度較大。

市場的溫度計：同區成交如何？

要更全面地了解烏溪沙樓市的現況，我們不能只看單一成交個案，還需要參考同區其他屋苑的表現。烏溪沙的迎海系列，作為區內另一個大型屋苑，其成交情況也具有一定的參考價值。

雖然迎海的樓齡較星漣海稍長，但同樣受到市場氣氛的影響。例如，去年曾有迎海的兩房單位在四年內賬面蝕約180萬元，貶值約21.3%。 也有迎海的複式戶在四年內賬面蝕逾三球，但仍高於銀行估值。 這些案例都反映出，即使是位置優越、配套成熟的屋苑，在市場下行週期中也難免出現價格調整。

然而，也有一些正面的成交例子，例如有迎海單位在十一年間升值15.3%的個案，以及更早年期購入的銀湖‧天峰單位在持有14年後大幅獲利的情況。這提醒我們，樓市的升跌是一個週期，持有時間的長短以及購入時的價格，對最終的投資回報有著決定性的影響。

前方的路：樓市何去何從？

星漣海這宗「流血」成交，無疑為市場注入了一絲寒意，但也可能被視為市場調整正在進行的信號。對於有意入市的買家而言，當前的市場環境或許提供了一些「撈底」的機會，尤其對於像這宗個案中願意議價的業主，議價空間相對較大。

然而，對於現有業主，尤其是近年入市的業主而言，則需要更謹慎地評估自身情況。如果沒有迫切的資金需求，或許選擇繼續持有，等待市場回暖是更為穩妥的做法。畢竟，樓市的波動是常態，長遠來看，優質物業仍具備一定的抗跌能力和升值潛力。

未來的樓市走向，將取決於多重因素的相互作用，包括全球經濟復甦進程、各國央行的貨幣政策、本地房屋供應情況，以及更重要的，市場信心的恢復程度。星漣海的這宗成交，是當前市場環境的一個縮影，它提醒我們，在樓市的潮起潮落中，保持理性分析和審慎判斷至關重要。每一次的「新低」，都可能蘊藏著風險，也可能孕育著機會，端看我們如何去理解和應對。