樓按息跌穿2.7 供平過租成真

近期，香港樓市出現一個引人注目的現象：實際按揭利率跌至2.63厘，中原按揭研究部報告指出，這使得購買價值500萬港元的物業，其每月按揭供款可能比支付租金還要便宜。這一趨勢不僅反映了當前利率環境的變化，也對潛在置業人士和租客的決策產生了深遠影響。

冰點利率下的吸引力

按揭利率是影響置業成本的關鍵因素之一。當實際按揭利率下調，意味著借款人的利息支出減少，每月供款隨之降低。中原按揭指出，實際按息跌至2.63厘，為H按計劃下、未觸及封頂息率的業主帶來實質利好。 相較於早前3.5厘的封頂按息，同樣是500萬元的貸款額，分30年攤還，每月供款可以減少2,356元。 這種「慳息」效應，無疑增加了置業的吸引力。

回顧過往，按揭利率的變化與市場環境緊密相關。例如，在2019年，受銀行同業拆息（Hibor）上升影響，部分銀行曾上調按揭封頂息率。 相比之下，目前1個月Hibor的持續下跌，推動了實際按息的回落。 這種利率環境的改善，為「供平過租」提供了有利條件。

供款與租金的拔河

「供平過租」並非首次出現。早在2025年1月，H按息為3.5%，與同期租金回報率僅相差0.06厘，當時市場已憧憬隨著息口回落，「供平過租」的情況有望重臨。 而現在，實際按息跌至2.63厘，使得這一情況成為現實。根據中原按揭的報告，購買一個500萬港元的物業，假設借款七成，分30年攤還，每月按揭供款約為14,067元。 對比每月14,583元的租金支出，供樓確實比交租便宜。

然而，供樓與租樓的成本比較並非僅看每月支出的差額。租金回報率是衡量物業投資收益的重要指標，通常將全年租金收入除以樓價得出。 一般而言，小型住宅的租金回報率約為3.6厘。 這意味著500萬元的物業，每月租金約為15,000元。 雖然這個「一般情況」下的租金略高於上述計算的每月供款，但也反映出市場上存在「供平過租」的實例，尤其是在個別成交價偏低或業主提高首期的情況下。

影響租金回報率的因素很多，包括地區、物業類型、樓齡等等。即使在同一地區，不同屋苑的租金回報率也可能存在差異。例如，有研究顯示，杏花邨的租金回報率在某些時期表現優於太古城和康怡花園等傳統大型屋苑。 投資者願意以500萬元購入杏花邨兩房戶，正是看中其租值保證，甚至可享4厘回報。

決策的權衡與考量

對於潛在的置業人士而言，「供平過租」無疑是一個吸引人的誘因。這可能促使部分原本選擇租樓的人考慮入市，特別是對於首次置業人士。政府放寬按揭成數，例如將所有住宅按揭成數劃一至七成，降低了置業的首期門檻，也為更多人提供了入市機會。 以一個500萬元的物業為例，放寬按揭成數後，首期可由250萬元降至150萬元，足足節省了100萬元。

然而，置業是一個長遠的決定，需要考慮的因素遠不止眼前的每月供款。除了按揭利息，還有其他費用，例如印花稅、律師費、裝修費、差餉地租、管理費等等。此外，物業市場存在波動風險，樓價可升可跌。租樓則相對靈活，沒有這些額外費用和市場風險。有些人可能因為工作或家庭原因需要在不同地區居住，租樓提供了更大的便利性。有案例顯示，即使賣出自置物業，選擇租樓數十年，所累積的租金支出也相當可觀，可能接近甚至超過物業本身價值。

對於投資者而言，「供平過租」可能促使他們重新評估投資策略。在租金回報率相對穩定的情況下，較低的按揭利息意味著更高的淨租金收益，增加了物業的投資價值。同時，放寬按揭成數也為投資者提供了更多資金上的靈活性。

未來展望與總結

當前「供平過租」的現象，是利率環境、樓市價格以及租賃市場等多重因素交織下的結果。它為置業人士帶來短期內的供款優勢，也對市場情緒產生一定的提振作用。然而，未來的利率走勢、樓市供求關係以及整體經濟環境都充滿變數。

銀行同業拆息的持續下跌是目前實際按息回落的主要推動力。如果這種趨勢持續，按揭供款的吸引力將會維持。但同時，我們也需要關注其他可能影響利率的因素，例如全球經濟情況、各國央行的貨幣政策等等。

此外，租金水平也會受到多方面因素影響，包括房屋供應、人口流動、經濟狀況等。近期市場上新盤供應增加，特別是部分區域，可能對租金水平構成壓力。 租金的變化將直接影響「供平過租」的持續性。

總而言之，實際按息跌至2.63厘，使得購買500萬元的物業在每月供款上可能比租樓更具優勢，這為部分潛在置業人士提供了入市的契機。然而，置業是重大決定，需要全面考量財務狀況、未來規劃以及市場風險。無論是選擇供樓還是租樓，都應根據自身情況，做出最適合的選擇。