沙田瓏珀山四房2969萬開售 呎價近1.9萬

沙田瓏珀山，作為新鴻基地產旗下的矚目樓盤，近期再度成為市場焦點。一宗四房單位的標售成交，以近三千萬元的價格及每呎逾1.9萬元的呎價成交，不僅刷新了市場對該屋苑的認知，更折射出當前香港新盤市場的一些微妙變化。這宗個案，就像是沙田樓市風向的一面鏡子，值得我們深入剖析。

一、 市場焦點：瓏珀山四房標售的啟示

這宗引起廣泛討論的成交個案，是瓏珀山Crown Tower的22樓C單位，實用面積1494平方呎，以2969.1萬元成功標售，呎價達到19874元。 對於不少關注樓市的人士而言，這個價格和呎價無疑具有指標意義。它不僅代表著瓏珀山的高端定位，也顯示出在當前市場環境下，大單位豪宅依然具備一定的承接力。

標售這種銷售方式，近年來在新盤市場中越來越常見。 它不同於傳統的價單銷售，價格不公開列出，而是由買家自行出價，發展商再從中選擇合適的買家。 這賦予了發展商更大的定價彈性，也讓交易過程更顯神秘。對於一些獨特或景觀較佳的單位，發展商傾向於採用標售，以期獲得更好的價格。

二、 瓏珀山：地段與價值的交織

瓏珀山位於沙田小瀝源多石街33號， 是一個現樓新盤，共分兩期，包含5座住宅，提供335個單位。 單位間隔涵蓋三房至五房，實用面積從920平方呎至2504平方呎不等。 作為新鴻基地產的項目，瓏珀山在品牌和質素上具備一定的優勢。屋苑內設有會所、泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施和餐飲設施等，配套設施較為完善。

地理位置上，瓏珀山被定位為沙田半山， 享有一定的景觀優勢，部分單位甚至能欣賞到城市與山巒雙景。 儘管如此，瓏珀山並非處於傳統的市中心核心地帶，距離港鐵沙田圍站步行約需14至15分鐘。 這意味著居民可能更依賴其他交通工具或屋苑提供的專車服務。然而，對於追求寧靜居住環境和較大居住空間的買家而言，瓏珀山的半山位置或許具有吸引力。

三、 新盤市場的浪潮與暗湧

瓏珀山的成交個案，發生在香港新盤市場活躍度有所回升的背景下。近期，多個新盤推出並錄得成交，顯示市場購買力正在被喚醒。 然而，市場的復甦並非一帆風順，仍然存在一些挑戰和不確定性。

首先，整體樓市仍處於整固階段，二手市場交投相對淡靜。 雖然新盤以「震撼低價」策略吸引買家， 但二手市場的議價空間依然存在，部分二手樓價甚至出現下跌，例如沙田第一城就有單位錄得較大的跌幅。 這使得一手和二手市場呈現出「一手旺、二手淡」的局面。

其次，宏觀經濟環境以及外部因素（例如中美關稅戰）仍然對樓市構成影響，增加市場的觀望情緒。 在這樣的背景下，發展商在定價和推售策略上更顯審慎，傾向於以較具吸引力的價格推售單位，以爭取成交量。

再者，市場供應量的增加也是一個值得關注的因素。未來數年，新界東北等地區有大量新盤供應，這將進一步加劇市場競爭。

四、 標售策略的考量與影響

瓏珀山此次採用標售方式出售四房單位，背後可能有幾方面的考量。對於這類較大面積、高價值的單位，標售能夠更準確地測試市場對其價值的認可程度。透過買家提交的標書，發展商可以了解到市場的真實出價意願，從而最大化單位價值。此外，標售也能為項目製造話題，吸引市場目光，提高項目的知名度。

然而，標售也存在一定的風險。如果市場反應不如預期，標售結果可能未能達到發展商的心理價位。同時，標售過程相對不透明，可能引發一些討論。

對於買家而言，參與標售需要對市場有深入的了解和準確的判斷。入標價過高可能導致付出額外成本，而入標價過低則可能錯失心儀單位。 參考同類型單位的成交記錄以及市場的整體走勢，是制定入標策略的重要依據。

五、 展望未來：瓏珀山與沙田樓市走向

瓏珀山作為沙田區的高端住宅項目，其未來的銷售情況將在一定程度上反映沙田乃至整個新界東豪宅市場的走向。目前，瓏珀山已累售216伙。 隨著項目持續推售，發展商會根據市場反應調整銷售策略。

沙田區的樓市並非單一面向，除了瓏珀山這樣的新晉豪宅，也有如沙田第一城等老牌大型屋苑，兩者在定位、客群和價格上存在較大差異。瓏珀山的成交個案，更多地代表了高端市場的動態，而二手市場的表現則更能反映整體市場的冷暖。

展望未來，香港樓市仍然面臨多重挑戰，包括加息風險、經濟前景不明朗以及持續的新盤供應。 瓏珀山能否繼續錄得理想成交，沙田整體樓市會否回暖，都將取決於這些宏觀因素的演變。對於有意入市的買家而言，細心研究市場數據，評估自身負擔能力，並謹慎決策，是應對當前複雜市場環境的關鍵。

透過瓏珀山這宗四房標售個案，我們看到的是香港新盤市場在波動中的努力與嘗試，以及不同市場板塊之間相互影響的微妙關係。這不僅是一宗交易，更是樓市脈絡中的一個重要節點，值得我們持續關注和深入研究。