樓市風雲：二手私宅獲利能力大解構，哪些區域和屋苑是常勝軍？
近年來，香港二手私宅市場的獲利比率猶如一面反映樓市冷暖的鏡子，牽動著無數業主和準買家的心。雖然市場氣氛受多種因素影響而有所波動，但整體而言，二手私宅的獲利比率仍舊企穩在六成以上的水平，這意味著在每十宗二手私宅交易中，至少有六宗是帳面獲利的。這樣的數據看似穩健，然而隱藏在數字背後的是區域和屋苑的巨大差異，以及市場波動帶來的挑戰。
剖析獲利版圖：區域與屋苑的冰火之歌
觀察二手私宅的獲利情況，區域性的差異一直以來都是市場的顯著特徵。從數據來看，港島區往往是獲利比率的領跑者。例如，在2025年1月份的統計中，港島區的獲利成功比率達到64.6%，在新界區和九龍區之上。 到了2月份，港島區的表現依然強勁，以66.2%的獲利比率領先各區。 這或許與港島區成熟的生活配套、優質的校網以及相對稀缺的供應有關，使得其物業價值相對較為堅挺。
然而，單憑區域來判斷獲利潛力是不足夠的，具體到個別屋苑，其表現更是有天壤之別。在市場的起伏中，總有一些屋苑能夠逆風飛揚，成為獲利能力最強的「常勝軍」。根據不同的統計數據，獲利比率名列前茅的屋苑會有所變動，但一些名字卻時常出現。
例如，在2025年1月份的數據中，海逸豪園是少數能錄得百分百獲利的屋苑之一，平均賺幅也相當可觀。 維景灣畔和名城也展現出較高的獲利成功比率。 而在2月份的數據中，映灣園錄得了百分百獲利，成為當月的佼佼者，維景灣畔和美孚新村也榜上有名。 值得一提的是，映灣園的平均賺幅更是高達近1.26倍，表現相當亮麗。
對比之下，一些大型屋苑，如日出康城，雖然成交活躍，但在部分統計月份卻錄得帳面虧損，成為榜內表現較弱的屋苑。 這可能與其龐大的供應量、樓齡以及部分業主因各種原因急於套現有關。
潛藏的風險與機遇：市場波動下的眾生相
儘管整體獲利比率企穩在六成以上，但這並不代表所有業主都能輕鬆獲利離場。市場數據顯示，帳面錄得虧損的個案比例也不容忽視。 在市場下行或波動較大的時期，虧損個案的比例會有所上升。 這反映了市場的真實情況，並非所有投資都能一帆風順。
樓價的波動、新盤的定價策略以及經濟環境的變化，都對二手私宅的獲利比率產生影響。新盤以貼市價甚至低價入市，無疑會對二手市場造成壓力，迫使部分二手業主調整叫價，從而影響獲利空間。 此外，在沒有額外印花稅（SSD）等「辣招」的制約下，部分短線持貨的業主選擇沽貨套現，這也可能在一定程度上增加蝕讓個案的比例。
從樓價組別來看，不同價格區間的物業獲利情況也有所不同。在某些月份，樓價介乎1001萬至1200萬元的組別獲利比率較高。 而在其他月份，601萬至800萬元的組別也可能表現突出。 400萬或以下以及401萬至600萬元的組別，雖然成交量大，但獲利比率和賺幅的表現則會隨市場氣氛而有所波動。
未來展望：挑戰與希望並存
展望未來，二手私宅的獲利比率走勢仍充滿不確定性。雖然近期市場氣氛有所回暖，交投量回升，但新盤的持續供應以及宏觀經濟環境的變化，都將繼續影響二手市場的表現。 業主叫價能力受壓，部分業主仍需遷就一手市場的價格來促成交易，這可能導致獲利空間受到擠壓。
然而，市場中仍存在希望。有利好因素出現時，獲利比率和平均賺幅有望回升。 同時，一些具備獨特優勢的屋苑，例如擁有良好校網、交通便利或社區配套完善的物業，預計仍能維持較高的獲利能力。對於有意入市的買家而言，深入研究不同區域和屋苑的歷史成交數據，了解其長期表現和潛在風險，是做出明智決定的關鍵。
總而言之，二手私宅獲利比率企穩六成水平的背後，是一個充滿變數和差異化的市場。透過對區域和屋苑層面的深入分析，以及對市場動態的持續關注，我們才能更清晰地掌握樓市的脈搏，並在其中尋找屬於自己的機會。
