香港樓市的起伏總是牽動著無數人的心弦，每一次成交都像潮水拍打海岸，有時帶來驚喜，有時卻留下遺憾。近期堅尼地城KENNEDY 38一個低層一房單位的交易，便是一聲值得關注的嘆息，一個關於投資不如預期的故事。
風光不再：從追捧到「損手」的現實
曾幾何時，港島西的新盤，特別是像KENNEDY 38這類位處港鐵站周邊、樓齡新穎的物業，是不少投資者眼中的瑰寶。他們看準了其地理位置的優越性、潛在的租金回報以及未來的升值空間。然而，市場風向變幻莫測，短短數年間，昔日的投資光環可能已被黯淡的現實所取代。
今回故事的主角，是KENNEDY 38一個實用面積約300方呎的低層N室單位，採一房連開放式廚房設計，外望城市景觀。 據悉，原業主在2021年樓市相對高位時，以約809萬元一手購入這個單位。 四年後的今天，這個單位連同現有租約，最終以631萬元成交。
數字會說話。從809萬元到631萬元，帳面損失高達178萬元。 換算成百分比，更是貶值了約22%。 對比四年前的投資額，超過兩成的帳面虧損，無疑是一次「損手」的交易。這不僅僅是數字上的減少，更是對投資信心的一次打擊。
蝕沽的無奈：為何要割肉離場？
「蝕沽」，意即虧本出售，這三個字背後往往藏著複雜的原因和無奈。對於這位KENNEDY 38的業主而言，選擇在這個時候「割肉」，可能有多方面的考量。
首先，最直接的原因是市場下行。過去幾年，香港樓市受到多重因素影響，包括全球經濟環境變化、息口上升、本地經濟調整等，整體樓價出現了一定程度的調整。 在這種大環境下，即使是質素較好的物業，也難免受到波及，價格出現回落。 原業主在2021年高位入市，現時市場價格已與當年不可同日而語，即使連租約出售，也難以回復成本價。
其次，連租約出售本身也可能影響物業的吸引力和價格。雖然連租約可以讓新買家立即享有租金回報（據報導，這個單位的新買家預期享約4厘租金回報），但對於部分希望購入後自住或重新釐定租金的買家而言，現有租約反而是一個限制。此外，現有租約的租金水平是否符合當前市價，租期長短等因素，都可能成為買家議價的籌碼，導致成交價低於交吉（無租約）出售的情況。
再者，原業主可能有資金周轉或其他方面的需求，需要盡快將物業變現。在市場不明朗或下行期間，為了達到快速出售的目的，業主往往需要作出更大的價格讓步，接受虧損也在所難免。這次成交的新買家是外區投資客，看中心儀發展商品牌、樓齡簇新、位置優越以及正對港鐵站出口等優點，顯示物業本身條件不俗，但在「蝕讓價」631萬元推出後才獲洽購，最終成交價較最初的放售價680萬元再減了49萬元，也反映了市場在價格上的謹慎和議價空間的存在。
「帳面」與「實質」：投資虧損的真貌
報導中提到「帳輸逾兩成」，這通常指的是「帳面虧損」。帳面虧損是指物業的現時估值或成交價低於購入時的價格，這是一個理論上的損失。實質虧損則需要考慮更多的因素，例如交易過程中產生的各種費用，包括印花稅、律師費、代理佣金等。
對於這位業主而言，除了178萬元的帳面損失外，購入和出售時支付的印花稅是一筆不小的開支。2021年購入時的印花稅，加上今回出售時的佣金及其他雜費，會使實際的虧損金額進一步擴大。此外，如果原業主在持有期間有將單位出租，收取的租金收入可以在一定程度上彌補部分的損失，但這筆收入能否完全抵銷借貸利息、管理費、差餉地租等開支，以及最終的賣樓損失，則需視乎具體情況而定。因此，帳面虧損雖然觸目驚心，但實質虧損可能更高，也可能因為租金收入而略有緩解，但肯定仍是一筆 substantial 的投資失利。
堅尼地城，不敗神話的破滅？
堅尼地城作為港島西近年來發展迅速的區域，受惠於港鐵通車，交通便利性大幅提升，吸引了不少年輕白領和外籍人士居住，租務市場相對活躍。 KENNEDY 38作為該區的新晉屋苑，樓齡新，配套設施現代化，理應具備較強的吸引力。
然而，即使是這樣的「明星」屋苑，在市場調整面前也難以獨善其身。這次的蝕讓個案並非單一事件，近期市場上偶爾也會見到個別新晉屋苑出現同類情況的報導，尤其是一些在樓市高位時以較進取價格推售的項目。 這反映出，在整體市場氛圍影響下，即使是地段、質素俱佳的物業，也無法保證只升不跌，投資物業始終存在風險。
給投資者的啟示：風險管理的重要性
這宗KENNEDY 38的蝕讓個案，為所有物業投資者敲響了警鐘。它提醒我們：
KENNEDY 38低層一房單位的這次蝕沽，是當下香港樓市的一個縮影。它訴說著市場調整期的真實面貌，也再次印證了「投資涉及風險」這句老生常談的智慧。對於考慮入市或持有物業的人來說，深入了解市場狀況，謹慎評估風險，遠比盲目追逐「必賺神話」來得重要。
