樓市風高浪急，尋覓安樂窩的路上充滿變數，尤其對於初次置業的「上車客」而言，每一次出擊都彷彿是場與市場的博弈。然而，就在這片看似難以捉摸的浪潮中，一宗成交個案卻如同一線曙光，不僅圓了上車夢，更寫下了「中層價買高層」的市場佳話，主角正是位於東涌的映灣園一個高層三房單位。這宗交易不僅是一個數字的變動，更折射出當前樓市的一些微妙訊號，值得我們深入剖析。
夢想的高度，現實的價格：奇蹟成交的誕生
這個故事的主角，是一位尋覓安樂窩已久的上車客。他們將目光鎖定在東涌的映灣園，這個以其規模、環境及相對可負負擔樓價而受到歡迎的屋苑。經過長達一年的物色，終於鎖定一個目標。值得一提的是，買家早前曾出價洽購同一座向、同室的中層單位，開價是640萬元，可惜最終未能成功，單位被另一組買家以多5萬元搶走。
就在失落之際，機會悄然出現。同座一個高了二十多層的高層單位進入了他們的視野。 根據市場一般的認知，樓層越高，景觀越好，價格通常也越高昂。然而，在當前的市場環境下，這位上車客決定大膽一試，竟然以與早前洽購中層單位相近的價格——645萬元，提出要約。 令人驚喜的是，經過僅僅一星期的議價，業主最終軟化，答應了這筆交易。 一個原本叫價688萬元的高層三房單位，最終以645萬元易手，實用面積648方呎，折合實用呎價約9,954元。 這無疑是一宗令人稱羨的「筍價」成交，實現了以中層價格入主高層單位的願望。
為何能「中層價買高層」？市場的供需角力
這宗交易之所以引人注目，關鍵在於突破了傳統的樓層與價格法則。高層單位通常因其開揚景觀、較少噪音和更好的採光而享有溢價，其價格往往高於同座向的中低層單位。這次成交價與早前低二十多層的中層單位僅相差5萬元，甚至低於最初的叫價688萬元達43萬元，議價幅度可觀。 這種「中層價買高層」現象的出現，並非偶然，而是當前樓市多重因素交織的結果。
首先，整體樓市氣氛是關鍵。雖然近期一些正面消息，例如拆息回落，令買家入市態度有所回升，但市場整體仍處於調整階段，業主叫價普遍較為克制，議價空間亦有所擴闊。 在觀望情緒猶存的環境下，部分業主可能更願意接受較低的價格，以鎖定成交，避免夜長夢多。
其次，個別單位的議價空間與業主的心態息息相關。這宗個案中，業主願意在一星期內大幅軟化，顯示其有較強的沽售意願。原業主於2009年以283萬元買入此單位，持貨約16年，即便以645萬元沽出，帳面仍大幅獲利362萬元，升值近1.3倍。 可觀的升值幅度，或許是業主願意讓價的重要原因，即使未能達到最初的叫價，也能獲得理想的回報。
再者，雖然是高層單位，但景觀、座向以及單位的具體狀況也會影響其議價能力。該單位向東南，享開揚山景。 雖然景觀不俗，但相比一些擁有無敵海景或機場景觀的單位，其獨特性可能稍遜，這也為議價提供了一定的空間。
上車客的勇氣與堅持：把握市場機遇
這宗交易也彰顯了上車客在當前市場中的積極態度和議價智慧。面對錯失中層單位的遺憾，他們沒有氣餒，而是迅速調整策略，轉而向上層進發。他們敢於以期望的價格還價，即使心中對成功並無十足把握。正是這種不輕易放棄的態度，加上對市場行情的觀察和判斷，讓他們最終抓住了這個難得的機會。
這宗個案亦反映出，對於資金相對有限的上車客而言，在樓市調整期，通過積極議價，確實存在尋找「筍盤」的可能性。尤其是對於那些已經看樓一段時間、對目標屋苑和單位有一定了解的買家，他們更能判斷出合理的價格範圍，並敢於提出自己的心理價位。
映灣園的吸引力與市場韌性
映灣園作為東涌的大型屋苑，擁有較多單位供應，戶型選擇多元，加上屋苑配套設施完善，交通相對便利（儘管位置較東涌市中心稍遠），一直以來都是不少上車客和換樓客的目標。 屋苑的平均實用呎價長期維持在一個相對穩定的水平，但也受整體市場波動影響。近期映灣園亦錄得其他成交，例如有實用面積648方呎的單位以呎價約9,954元成交，與是次高層單位的呎價相若，而其他呎價成交亦在約9,000餘元至1萬多元不等，顯示不同單位、樓層及座向存在價格差異。
這宗「中層價買高層」的交易，在一定程度上也反映了映灣園市場的韌性。即使在市場調整期，優質單位（如高層、開揚景觀）仍然有其吸引力。而合理的議價空間，則促成了交易的達成。這類成交個案的出現，有助於提升市場活躍度，為膠著的樓市帶來一些動力。
未來展望與置業啟示
映灣園這宗成交個案，為當前的樓市提供了一個生動的縮影。它告訴我們，市場並非鐵板一塊，即使在看似既定的規則下，也可能存在意想不到的機會。對於正在觀望的置業人士，尤其上車客而言，這宗交易提供了一些寶貴的啟示。
首先，精準的市場觀察和持續的睇樓是基礎。了解目標屋苑的近期成交、不同樓層和戶型的價格差異，有助於判斷合理價位。其次，勇於議價至關重要。在業主心態軟化的市場環境下，敢於提出合理的還價，是促成交易的關鍵一步。最後，保持靈活性。如果心儀單位未能成功，不要氣餒，市場上可能還有其他更合適的選擇，甚至像這次個案一樣，能以意想不到的價格買到更好的單位。
當然，每個單位的具體情況不同，業主背景和心態各異，議價結果也會有所不同。這宗成交是天時地利人和共同作用的結果，不能簡單複製。然而，它所揭示的市場機會和議價策略，對於所有正在尋覓安樂窩的人來說，都值得借鑒和深思。在變幻莫測的樓市中，保持積極的態度、深入的了解和靈活的策略，或許就能像這位上車客一樣，把握住屬於自己的置業良機。
