樓市風向球：租金回報率的吸引力與「供平過租」的新常態
近年來，香港樓市經歷了不少波動，但在這變動之中，租金回報率的表現卻悄然成為市場焦點。特別是中原地產最新發布的數據，揭示了23個成分屋苑的租金回報率已達到4厘或以上，同時預示著第二季將再次出現「供平過租」的現象，這無疑為廣大市民，無論是租客、業主還是潛在的置業者，帶來了新的思考角度與市場信號。
租金回報率，簡單來說，就是將物業的年度租金收入除以物業的買入價格所得出的百分比。這個數字直觀地反映了物業作為投資工具的收益能力。當租金回報率上升，意味著相對於樓價，租金收益更為可觀，這對於尋求穩定現金流的投資者來說，具有一定的吸引力。而「供平過租」，顧名思義，就是每月支付的房屋貸款供款，低於同類型單位的市場租金。這種情況的出現，往往被視為鼓勵「轉租為買」的一個重要催化劑。
回報率的誘惑：哪些屋苑脫穎而出？
中原地產的報告顯示，在143個成分屋苑中，有多達23個屋苑在2025年3月份的租金回報率達到或超過4厘。雖然相比2月份的數字略有減少，但仍然是一個值得關注的群體。這些回報率較高的屋苑，包括了嘉輝花園、美景花園、得寶花園、荃威花園、黃埔新村和置富花園等。其中，嘉輝花園的回報率更高達5.07厘，美景花園緊隨其後，錄得4.96厘。這些數字反映出在當前市場環境下，部分屋苑的租賃需求依然強勁，租金保持相對高企，同時樓價的調整也間接推升了回報率。
以九龍灣得寶花園為例，在2024年9月份的數據中，其租金回報率一度高達5.16厘，更是12年來首次有屋苑突破5厘的回報率大關。當時的分析指出，樓價下跌但租金上升是推高回報率的主要原因。雖然最新數據略有變動，但得寶花園依然維持在較高的回報水平，顯示出其在租務市場上的受歡迎程度。同時，報告也提及一些傳統大型屋苑的回報率，例如杏花邨、海怡半島、康怡花園、太古城、美孚新邨、麗港城、新都城、黃埔花園、沙田第一城、太湖花園、迎海、名城、映灣園、尚悅、嘉湖山莊及Yoho Town等，它們的回報率雖然不全數達到4厘以上，但也提供了市場整體回報情況的一個縮影。
供樓 vs 租樓：天秤的傾斜
「供平過租」現象的重現，與近期的拆息走勢息息相關。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年5月份的拆息大幅回落，使得H按（以香港銀行同業拆息為基礎的按揭計劃）的實際息率創下逾兩年半新低。在此背景下，第二季的租金回報率預計將會超越H按息，從而導致供樓的每月支出低於租樓的支出，形成「供平過租」的局面。
事實上，自2024年9月減息周期啟動以來，香港主要銀行已累計下調了最優惠利率。 截至2025年3月份，H按息約為3.5厘，已連續兩個月與中原城市租金回報率（CRI回報率）的3.50%持平。這意味著在3月份，供樓和租樓的成本已經非常接近。而隨著5月拆息進一步下落，H按息低於租金回報率已是預期之中。
從歷史數據來看，「供平過租」並非新鮮事。在低息環境下，供樓成本相對較低，自然會吸引部分租客轉為置業。例如在2023年6月份，當時的H按息（3.5%）便高於租金回報率（2.62%），顯示供樓成本高於租金。然而，隨著租金的持續上漲和按揭利率的調整，「供平過租」的情況有望再次成為市場的主旋律。
市場影響與前瞻
「供平過租」現象的出現，預計將對樓市產生多方面的影響。首先，它可能會刺激部分原本持觀望態度的租客重新考慮置業。當發現每月的供樓支出甚至低於租金，買樓的吸引力自然會增加，這有望帶動二手市場的交投量。其次，對於投資者而言，較高的租金回報率加上相對較低的按揭成本，使得物業的投資價值得到提升，可能會吸引更多資金流入租賃市場。
然而，市場總是充滿變數。雖然「供平過租」提供了入市的誘因，但潛在的買家仍需考慮多項因素，包括自身的財務狀況、對未來樓市走勢的判斷以及長期的供款能力。此外，租金回報率的高低也受到地區、物業質素、樓齡等多重因素影響，並非所有屋苑都能達到較高的回報水平.
中原地產的報告雖然帶來了積極的市場信號，但也需要留意數據的局限性。中原城市租金回報率（CRI Yield）是基於中原城市租金指數（CRI）和中原城市指數（CCI）計算而來，反映的是兩個月前的市場情況. 因此，今日公布的數據反映的是過去一段時間的趨勢，並不能完全代表即時的市場動態。市場的變化是快速的，利率走勢、經濟環境、政策調控等都可能影響樓市的未來走向。
結語：把握時機，審慎決策
中原地產關於23個成分屋苑租金回報率達到4厘或以上，以及第二季「供平過租」將重現的預測，為我們描繪了一個充滿機遇的市場圖景。在當前的利率環境和租賃需求下，部分屋苑確實展現出較高的租金回報潛力，而供樓成本的下降也使得置業的門檻相對降低。對於有意入市的置業者來說，這或許是一個值得留意的時機。
然而，置業始終是一個重大的決定，需要仔細評估自身的風險承受能力和長遠規劃。租金回報率和「供平過租」是市場的其中一個面向，但並非全部。潛在買家在決策前，應充分了解市場資訊，諮詢專業意見，並結合個人的實際情況，做出最適合自己的選擇。畢竟，無論市場風向如何變化，穩健的財務規劃和理性的判斷，才是航行於樓市汪洋中的最佳指南。
