樓市風雲：將軍澳景明苑兩房戶驚現「骨折價」成交！
近年香港樓市經歷波動，每一次的顯著價格變動都牽動著無數置業人士與業主的敏感神經。特別是對於居屋市場，其定價機制與流轉性，往往能反映出基層及中產家庭的負擔能力與市場情緒。近日，一宗位於將軍澳景明苑的居屋成交個案，其成交價較一年前大幅下調逾三成二，無疑為這波樓市調整再添一筆引人注目的記錄。這不僅是一宗單純的物業買賣，更像是一面鏡子，映照出當前市場的真實寫況。
將軍澳作為近年發展迅速的新市鎮，交通、社區配套日趨完善，一直深受用家歡迎，居屋市場亦相對活躍。景明苑作為區內較早期的居屋屋苑，樓齡雖然相對較高，但因其地理位置及實用間隔，向來具備一定的吸引力。然而，在這個「樓市小陽春」未至、觀望氣氛仍濃厚的時期，一宗「骨折價」成交的出現，不得不令人停下腳步，深入探究其背後的故事與市場的訊號。
小標題：直擊成交個案：數字說話的殘酷現實
是次引起市場廣泛關注的成交單位，為將軍澳景明苑𣌀景閣（A座）一個中層8室單位。根據市場消息，該單位實用面積為401方呎，屬兩房間隔。最令人咋舌的是，這個單位最終以連補地價310萬元易手。
更凸顯其戲劇性的是，據悉原業主早在2024年年初便將單位放盤，當時的叫價高達460萬元。 這意味著，在短短一年多的時間裡，該單位的成交價大幅下跌了150萬元，跌幅高達逾三成二。 這不僅僅是價格的下調，而是一種近乎「割肉」式的求售，對於原業主而言，箇中滋味，恐怕只有自己才能體會。對於有意在區內置業的買家而言，這或許是一個難得的機會，但同時也反映出市場下行的壓力之大。
值得留意的是，該單位據報附有簇新裝修，景觀望開揚樓景及山景。 理應具備一定的市場競爭力，但最終仍需大幅降價方能吸引買家承接。這也從側面反映出，在市場缺乏承接力的情況下，即使是具備優質條件的單位，也難逃價格下調的命運。新買家為一名區外客，他們或許正是看準了當前市場的議價空間，趁機入市。
小標題：為何「劈價」逾三成？探討背後原因
一宗成交的出現，往往是多種因素共同作用的結果。景明苑這宗兩房戶的「骨折價」成交，其逾三成二的跌幅，究竟是個別事件，還是預示著更大的市場趨勢？要理解這一點，我們需要從多個角度進行剖析。
首先，整體經濟環境與樓市氣氛無疑是影響樓價的宏觀因素。在過去一年多，全球經濟面臨諸多挑戰，香港經濟亦受到一定影響。加之持續的高利率環境，大大增加了置業成本，削弱了買家的入市意慾。市場觀望情緒濃厚，交投變得謹慎，業主為了成功套現，不得不大幅降價。
其次，將軍澳區內物業供應量的變化也可能對價格產生影響。雖然景明苑是較早期的屋苑，但區內近年有不少新盤落成，增加了市場的選擇。在供應增加而需求減少的情況下，二手物業面臨更大的競爭壓力，業主需要以更具吸引力的價格才能脫穎而出。
再者，個別單位的自身情況也會影響其最終成交價。雖然該單位據報有新裝修，但樓齡、座向、景觀等因素，以及原業主的財務狀況和售樓急切程度，都是影響議價空間的關鍵。如果原業主有較強的套現壓力，例如需要資金周轉或移民等原因，往往會願意接受較低的價格。儘管新聞中提到原業主於1988年以較低價格購入，長情持有多年，料獲利仍豐厚，這或許也成為他們願意大幅降價的原因之一，即使大幅減價，仍能鎖定可觀的利潤。
最後，市場預期在樓市交易中扮演著重要角色。當市場普遍預期樓價將繼續下跌時，買家會傾向於觀望或大膽議價，而業主則可能因為擔心後市而選擇盡早套現，形成惡性循環，加速價格下調。這宗逾三成二跌幅的成交，很有可能是在這種市場預期下，買賣雙方議價博弈的結果。
小標題：蝴蝶效應：個別成交對市場的啟示
景明苑這宗成交個案，雖然只是一個單一的例子，但其驚人的跌幅，卻可能在市場中產生「蝴蝶效應」，對其他居屋甚至整體樓市產生一定的影響。
首先，它可能加劇市場的觀望情緒。其他居屋業主看到如此大幅的價格下調，可能會重新評估自己物業的價值，部分急於套現的業主或許會因此調低叫價，以期盡快達成交易。而買家則可能更加堅定「價高者得」的策略，對其他放盤單位進行更大膽的議價。
其次，這宗成交可能會成為區內同類單位議價的參考點。景明苑或其他將軍澳區內實用面積相近、間隔相似的兩房居屋單位，其業主和買家在進行議價時，很可能會參考這宗310萬元的成交價，從而對叫價和出價產生影響。
然而，我們也需要注意，個別成交並不能完全代表整個市場的走勢。這宗成交可能有其特殊性，例如單位的具體狀況、原業主的個人因素等。在分析市場時，需要結合更多的成交數據、宏觀經濟指標以及政策導向，才能得出更全面和準確的判斷。
小標題：冰山一角還是趨勢開端？後市展望
將軍澳景明苑兩房戶的這宗「骨折價」成交，究竟是本輪樓市調整的「冰山一角」，抑或是更大幅度價格下調的「趨勢開端」？這是許多市場參與者都在思考的問題。
從目前的市場情況來看，整體樓市仍然面臨一定的下行壓力。儘管政府在近期對樓市政策進行了調整，試圖刺激交投，但市場反應似乎相對溫和，並未出現V型反彈。高利率環境短期內預計難以改變，這將繼續對樓市構成壓力。
然而，居屋市場與私人住宅市場在一定程度上存在差異。居屋具有政府補貼的性質，其定價和流轉受到房委會政策的影響。同時，居屋的買家主要是符合資格的本地居民，他們對居住的需求相對剛性。這意味著，即使在整體樓市下行時，居屋市場的抗跌能力可能相對較強。
景明苑這宗成交的出現，或許更多是反映了在當前市場環境下，具備急切套現需求的業主，為了成功出售物業而做出的理性選擇。它提醒著市場參與者，在樓市調整期，價格的確存在大幅下調的可能性，特別是對於那些叫價偏離市場的單位。
展望後市，居屋市場的走向將繼續受到宏觀經濟、利率政策以及政府房屋政策等多重因素的影響。如果經濟環境未能明顯改善，高利率持續，加上二手供應增加，未來居屋價格可能仍面臨調整壓力。但同時，潛在的房屋需求依然存在，一旦市場氣氛轉好，或有新的利好政策出台，居屋市場的交投和價格也有望逐步回穩。對於買家而言，這或許是一個需要耐心等待和仔細選擇的時期；對於業主而言，認清市場現實，合理定價，或許是成功出售物業的關鍵。景明苑這宗成交個案，無疑為我們提供了一個寶貴的視角，去觀察和理解當前香港居屋市場的真實面貌。
