樓市的微風與大浪：解讀中原城市領先指數的訊號
香港的樓市，總是牽動著無數人的心弦。從小市民的安居夢，到投資者的財富配置，樓價的每一個波動都像是海面的漣漪，看似微小，卻可能預示著深層的潮汐變化。最近，中原城市領先指數（CCL）錄得按周下跌0.34%，數字看似不大，但中原地產的研究部卻預測，第二季內樓價可能再有2.38%的跌幅。這究竟是市場短暫的調整，還是新一輪跌勢的開端？讓我們一同潛入數據，感受這股正在醞釀中的樓市氣息。
數字裡的溫差：0.34%與2.38%
中原城市領先指數（CCL）作為香港樓市的風向標之一，其最新報價為136.24點，較前一周下跌了0.34%。這個數字，將CCL帶回財案公布後近9周的次低水平。這段時間裡，指數持續在136點附近窄幅波動，最高136.90點，最低則為這次的136.24點。雖然H按實際按息已跌穿2厘，創下近3年新低，理論上應對樓市有支持作用，但現實是，二手市場的買家依然普遍抱持觀望態度。 同時，發展商的新盤以「低價策略」積極促銷，無疑對二手市場造成壓力，使得樓價走勢反覆調整。
更引人關注的是，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CCL目前距離其第二季目標133點，尚有3.24點的差距，換算下來，這意味著可能還有2.38%的下跌空間。 這個預測，讓市場的謹慎情緒更加濃厚。
深層原因的探討：為何樓價持續受壓？
CCL的微跌和預期的進一步調整，絕非單一因素造成。這背後交織著多重複雜的市場力量：
新盤的「震撼價」攻勢：發展商為了加速資金回籠，紛紛推出定價吸引的新盤。這些新盤的價格往往較同區的二手物業有折讓，直接分流了市場的購買力，迫使二手業主不得不考慮降價，以提高競爭力。 這種「以價換量」的策略，對二手樓價構成顯著壓力。
二手市場的觀望情緒：儘管按息處於低位，理論上降低了置業成本，但二手市場的買家似乎並未因此而蜂擁入市。他們可能在等待更明確的市場信號，或是預期樓價將有更大幅度的回調。這種觀望態度導致二手交投清淡，業主若非急於出售，也難以高價成交。
整體經濟環境的不確定性：全球及本地的經濟狀況依然存在變數。通脹、利率走向、地緣政治風險等因素都可能影響市場情緒和購買力。在前景不明朗的情況下，高價資產如房地產的投資決策會更加謹慎。
歷史數據的警示：CCL目前正處於逾8年半的低位，徘徊在2016年8月底的水平。 雖然撤辣後樓價曾出現小幅回升，但在財案後的九周裡，CCL六升三跌，升幅收窄至1.00%，而2025年至今的累計跌幅已達1.02%。 這些數字提醒我們，樓市仍未擺脫調整的週期，過去的跌幅依然是衡量當前市場 অবস্থান 的重要參考。
分區樓市的冰火：局部波動的啟示
CCL反映的是整體市場的趨勢，但深入觀察分區數據，會發現市場內部存在著差異。最近一周的數據顯示，四個主要區域的樓價呈現「二升二跌」的格局，走勢反覆。
新界西的跌幅較大：新界西CCL_Mass按周下跌1.96%，是近10周以來的最大跌幅。 這可能與該區的新盤供應較多，或特定屋苑的成交拉低了平均價格有關。
港島和新界東的微升：港島和新界東的CCL_Mass則分別錄得0.13%和2.59%的按周升幅。 尤其新界東的升幅更是204周（自2021年6月以來）的最大升幅。 這或許反映了個別區域的需求相對穩定，或是受個別高價成交所帶動，但能否持續有待觀察。
九龍區的輕微回軟：九龍區在連升兩周後輕微回軟，按周下跌0.11%。 這顯示該區樓價在短暫回升後，依然面臨調整壓力。
這些分區數據告訴我們，在整體樓市調整的大背景下，不同區域的表現可能因供需關係、新盤效應等因素而有所差異。投資者和置業人士在做決策時，需要更細緻地分析目標區域的具體情況。
預測背後的邏輯：為何是再跌2.38%？
中原地產預測第二季樓價可能再跌2.38%，達到133點的目標水平。這個預測並非空穴來風，而是基於對當前市場趨勢的判斷。
首先，CCL在136點水平已經連續窄幅波動了8周。 這可能意味著市場在此位置正在進行拉鋸和盤整，買賣雙方都在等待市場的下一步方向。然而，在缺乏強勁利好消息刺激的情況下，持續的盤整更容易以向下突破告終。
其次，新盤的持續供應和定價策略仍然是市場的主導力量。未來數月，預計仍有多個新盤推出，它們的定價將繼續影響二手市場的議價空間。
最後，二手買家的觀望情緒短期內難以扭轉。除非出現重大利好，例如大幅減息或經濟強勁復甦，否則買家仍會保持謹慎，這將限制二手樓價的反彈空間。
綜合這些因素，中原地產的預測是基於對當前市場供需失衡、新盤競爭以及買家心態的理性分析。這個2.38%的跌幅，可能反映了市場在消化不利因素後，回歸基本面的調整過程。
前路展望：樓市的下一步會如何？
CCL的最新數據和中原地產的預測，為我們描繪了一幅略顯低迷的樓市圖景。這是否意味著樓市將迎來一輪急劇的下跌？目前來看，更可能是一種溫和的調整。
H按息創下新低，確實為潛在買家提供了一定的利好，降低了入市門檻。 然而，這能否完全抵消新盤低價和觀望情緒帶來的壓力，仍是未知數。
市場的真正走向，將取決於未來幾個月多重因素的相互作用。如果全球經濟前景好轉，本地經濟活動恢復動力，可能會提振市場信心。反之，如果經濟下行壓力增大，或是新盤繼續以極具競爭力的價格推出，樓價的下行壓力將會持續。
對於置業人士而言，這段時期或許是「危」中帶「機」。樓價的調整意味著置業成本有所下降，但同時也需要警惕未來進一步下跌的風險。謹慎評估自身財務狀況和風險承受能力，是做出決策前必不可少的步驟。
而對於整個市場而言，這一次的微跌和預期調整，是市場回歸理性的過程。過去幾年樓市經歷了大幅波動，現在或許正處於尋找新的平衡點的階段。這個平衡點在哪裡，還有待時間的驗證。
總結：浪花下的暗湧
中原城市領先指數按周下跌0.34%，結合中原地產預測第二季內再跌2.38%的分析，為當前香港樓市定下了一個偏弱的基調。這不僅僅是數字的變化，更是市場情緒、供需關係、以及發展商和買家博弈的真實寫照。新盤的低價促銷、二手買家的觀望，以及整體經濟環境的不確定性，共同構成了樓價下行的壓力。雖然個別區域出現反覆，但整體趨勢仍指向調整。這場樓市的「微風」，或許正預示著一場更為深遠的「暗湧」。在這個充滿變數的時期，深入了解數據背後的邏輯，保持警惕和理性，才能在這場樓市的浪潮中，找到自己的方向。
