城市肌理的再編織：中國海外織就旺角新篇章
香港的土地，寸土寸金，每一次拍賣或招標，都牽動著市場的神經，也改寫著城市的容貌。當市區重建局（市建局）將一塊位於旺角核心地帶、承載著舊區歷史記憶的地皮推出時，其最終花落誰家，不僅是商業競逐的結果，更是對這片土地未來發展方向的一次無聲投票。近日，市建局旺角山東街/地士道街發展計劃（YTM-012項目）揭盅，由中國海外發展有限公司（0688）以港幣8.6068億元成功奪得，每呎樓面地價約5349元，這個數字背後，藏著怎樣的故事與考量？
歷史與機遇的交會點
旺角，一個充滿活力、人來人往的地區，其獨特的魅力源於新舊交織的街景、多元化的商業活動以及緊湊的生活節奏。然而，在繁華之下，部分舊區建築老化、設施落後的問題也日益凸顯，市區重建因此變得必要且迫切。市建局的山東街/地士道街項目，正是針對這些有待改善的區域，旨在透過重建提升社區環境，提供更現代化、安全的居住和商業空間。這塊地皮位於山東街、地士道街和奶路臣街交界，地理位置優越，交通便利，無疑是市場眼中的「A貨」。
競逐者的身影與最終的歸屬
這塊充滿潛力的土地吸引了眾多發展商的目光。根據市建局公佈的資料，是次招標共接獲6份標書，參與競逐的財團都是業界的佼佼者，包括長實、鷹君、華懋、嘉華國際、保利置業以及最終的贏家中國海外。這場競逐，不單是資金實力的較量，更是對項目潛力、發展策略以及風險評估的綜合考驗。在一番審慎的審議後，市建局董事會決定將合作發展合約批予中國海外旗下的全資附屬公司美逸有限公司。
價格之謎：5349元的解讀
中國海外以8.6068億元的價格奪標，換算下來，每呎樓面地價約為5349元。這個價格是高是低？是否符合市場預期？多數市場分析認為，這個中標價符合市場估值約6.4億至9.3億元的範圍，每方呎樓面地價約4000至5800元的預期。 在當前的市場環境下，發展商的出價趨於理性，更看重項目的具體條件、發展潛力以及潛在風險。5349元這個數字，反映了中國海外對該項目未來價值的評估，考慮了建設成本、銷售風險、市場需求以及市建局訂立的分紅條款（據悉，項目日後售樓收入達25.5億元便需向市建局分紅20%）。 相較於前段時間市場上一些地皮中標價引發的熱議，這個價格顯得相對平穩，顯示出發展商在權衡風險與回報後的審慎態度。
中國海外的策略考量
中國海外作為一家實力雄厚的發展商，其成功奪標絕非偶然。他們對香港房地產市場有著深入的了解和豐富的開發經驗。選擇此時此刻以這個價格投得旺角項目，可能基於以下幾個方面的考量：首先，旺角作為核心市區，無論是交通便利性還是生活配套都極為成熟，住宅需求穩定。其次，市建局項目通常已完成前期收地和整合工作，相對減少了發展商在這方面的時間和精力成本。再者，雖然市場存在不確定性，但長遠來看，核心地段的優質住宅項目仍具有較強的抗跌能力和升值潛力。中國海外可能看準了市場的階段性調整，認為現在是補充優質土地儲備的合適時機。
編織未來：項目展望與市場啟示
這個山東街/地士道街項目佔地約2.66萬方呎，可發展總樓面面積上限約16.09萬方呎，其中住宅樓面面積約15.2萬方呎，預計可興建約380個單位。 除了住宅外，項目還需要提供約3.1萬方呎樓面作為政府、機構及社區設施用途。 這意味著未來的項目將是一個包含住宅及公共設施的綜合發展，有助於改善周邊社區的整體面貌和功能。對於市場而言，這個項目成功批出，為下一個階段的樓宇供應提供了確定性。同時，中標價也為同類市區項目的估值提供了新的參考。在當前市場氣氛下，發展商願意以符合預期的價格投地，也反映了他們對後市並非全然悲觀。
尾聲：城市故事的延續
每一塊地皮的開發，都是城市故事的延續。中國海外奪得山東街/地士道街項目，不僅是為其增添了新的土地儲備，更是承接了市區重建的使命，將在這片充滿歷史底蘊的土地上，編織出新的城市肌理。未來的旺角山東街/地士道街，將在中國海外的規劃下，呈現出怎樣的新面貌，值得我們拭目以待。這個項目從舊貌換新顏的過程，將是香港城市發展進程中又一個生動的註腳。
