市場風向球：屯門樓市的交投浪潮與「供平過租」的新常態
近期，香港樓市吹起陣陣暖風，特別是屯門區的私人住宅市場，交投量出現了顯著的增長，引發市場的廣泛關注。這股成交活力的背後，除了季節性的因素外，更與持續下行的按揭利率，尤其是與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的H按，跌至近三年來的低位息息相關。這種利率環境的變化，不僅降低了置業成本，更讓「供樓平過租樓」的現象日益擴大，深刻影響著準買家和投資者的決策。
屯門私樓成交急增的實況
根據祥益地產的觀察，截至今年5月21日，屯門區的私人住宅成交宗數按周急增了60%。 這並非一個小幅度的波動，而是顯示出市場活躍度的大幅提升。祥益地產區域董事邱家邦指出，是次成交增長主要集中在兩房或以下的單位，且以二、三線屋苑為主導。 這反映出在當前的市場環境下，首次置業人士和尋求細價單位的買家正積極入市。
屯門樓市的這一變化，也體現在祥益地產的相關指數上。雖然以回歸分析法計算的屯門樓市呎價領先指數對比上期微升了0.15%，但成交量的顯著增加是更為直觀的市場訊號。 祥益地產數據分析部主管林佳武認為，屯門樓市呎價領先指數在去年下半年迎來回升，預計這一趨勢將延續至今年，並在次季有望鞏固後再向上。 他同時指出，屯門樓市的上落幅度相對溫和，預期會較全港樓市更早完成調整，並呈現長期穩定增長的態勢。
H按跌穿近三年低位：置業成本的甜蜜點
推動這波成交潮的關鍵因素之一，在於H按的持續下跌。截至今年5月22日，一個月期HIBOR已跌至0.67厘，跌穿近三年來的低位，甚至創下2022年6月21日以來的新低。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，以現時市場上一般新造H按計劃（H+1.3厘）計算，實際按息已降至1.97厘，跌穿2厘。
對比本月初H按的封頂息率3.5厘，目前的實際按息大幅減少了約1.53厘。 這對於以H按供樓的業主來說，意味著每月供款的顯著減少。以貸款額500萬港元、還款期30年計算，H按息率1.97厘下的每月供款約為18,406元，比起封頂息率3.5厘時的每月供款22,452元，足足減少了約4,046元，減幅達到18%。 供樓成本的大幅下降，無疑增強了買家的入市意欲。
金管局近期為維持港元與美元聯繫匯率而進行的市場干預，增加了銀行體系的總結餘和流動性，是導致HIBOR急跌的主要原因之一。 雖然HIBOR的波動性較大，且未來走勢仍受多種因素影響，但短期內的低息環境確實為樓市帶來了正面的支持作用。
「供平過租」現象擴大：市場結構的轉變
當供樓成本隨着按揭利率下調而降低，而住宅租金卻因各種因素（如外來人才及學生湧入）持續上升時，「供樓平過租樓」的現象便會隨之出現並擴大。 祥益地產指出，目前屯門區住宅的普遍租金回報率約高達3.5厘或以上，而供樓按揭利率卻連番下跌，這形成了「供平過租」的差距。
美聯物業的分析也證實了這一點。他們指出，隨着拆息回落，十大屋苑中「供平過租」的情況已由本月初的4個擴大至全數10個屋苑。 以嘉湖山莊為例，儘管本月初供款仍較租金高，但隨着拆息下降，最新的每月供款已較租金低約16.3%，正式實現「供平過租」的優勢。 更有甚者，一些原本已是「供平過租」的屋苑，其供租差距進一步擴大，例如美孚新邨的差距在半個月內擴大了一倍。
「供平過租」現象的擴大，直接影響著市場的行為模式。一方面，持有現金或考慮租樓的人士，在租金持續上漲的壓力下，可能會重新評估租樓與買樓的成本效益，並傾向於「由租轉買」。 另一方面，對於投資者而言，目前較高的租金回報率（普遍達3.5厘或以上，細單位甚至更高，達3.7%） 與較低的供樓利率相比，使得「買樓收租」成為一個更具吸引力的選項。 這種市場需求結構的變化，為樓價帶來了支持。
市場展望與潛在影響
屯門私樓成交的顯著增加、H按跌穿近三年低位以及「供平過租」現象的擴大，共同描繪出當前樓市的一些關鍵特徵。低廉的借貸成本釋放了部分觀望已久的購買力，特別是對於首次置業或資金相對有限的買家而言，現時的市場環境提供了一個較為有利的入市時機。
然而，需要留意的是，HIBOR的走勢受到多重因素影響，包括全球經濟環境、資金流向以及香港金管局的貨幣政策。雖然市場預期今年美國有機會進一步減息，可能帶動香港的按揭利率下調，但HIBOR短期內的波動性依然存在。 準買家在享受低息帶來的優惠時，仍需密切關注市場動態，並評估自身的風險承受能力。
「供平過租」現象的普遍化，正在改變市場的供需平衡。租客轉為買家，增加了置業需求；投資者因租金回報吸引而入市，則可能進一步消化市場上的放盤量。這種趨勢若持續，將為樓市的穩定乃至逐步回升提供有力支撐。同時，二手市場的活躍也可能帶動整體樓市氣氛向好，形成一個正向循環。
總結而言，祥益地產的數據為我們提供了一個觀察屯門樓市的重要窗口。私樓成交量的急增，結合H按跌穿近三年低位所帶來的低息環境，正逐步擴大「供平過租」的影響力。這不僅是市場供需關係的簡單變化，更反映了在宏觀經濟和貨幣政策調整下，置業邏輯和投資策略的重新 alignment。對於有意在屯門或其他類似區域置業的人士來說，深入了解這些趨勢，並結合自身的財務狀況和風險偏好，將是做出明智決定的關鍵。
