市場脈動：新晉屋苑交投回暖的訊號
近期香港樓市在多重因素交織下呈現新的面貌，其中新晉屋苑的表現尤其引人注目。過去兩個月，全港18個主要新晉屋苑的二手買賣登記數字持續攀升，不僅錄得顯著的按月增長，更創下近五個月來的新高，為市場注入一股暖流。這是否意味著樓市已全面轉向？抑或是這批年輕屋苑獨有的魅力所致？深入分析其交投量與樓價的細微變化，或許能為我們揭示更多市場的真實訊號。
撥開迷霧：登記量連月上漲的實況
土地註冊處的最新數據顯示，利嘉閣地產研究部追蹤的全港18個新晉屋苑，在2025年4月共錄得193宗二手買賣登記，相較3月的149宗，急增近三成（29.5%）。 這是繼3月錄得按月升幅後，連續第二個月呈現增長態勢，並創下近五個月來的新高紀錄。 這波升勢並非單一區域的現象，港島、九龍及新界三區的新晉屋苑二手登記量均告上升。 其中，港島區的升幅最為凌厲，4月份錄得30宗登記，較前月大增57.9%。 九龍區則以98宗登記成為成交量之冠，按月增長28.9%。 新界區亦錄得65宗登記，按月增加20.4%。
個別屋苑表現方面，九龍區的日出康城以56宗登記領跑全港18大新晉屋苑，按月增長47.4%，可謂區內的火車頭。匯璽亦錄得22宗登記，按月激增1.44倍，表現強勁。 新界區的尚悅則以按月增幅高達2倍居冠，顯示其細價單位對剛性需求及投資者具有相當吸引力。 天鑽及瓏門的登記量亦分別錄得75%及80%的顯著升幅。
這種交投回暖的現象，普遍被認為與樓價回落以及2024年2月底全面撤銷樓市辣招有關，這些因素降低了入市門檻，刺激了市場活動，尤其是樓齡較新、設施較完善的新晉屋苑，更受用家及投資者青睞，其受歡迎程度逐漸媲美傳統大型屋苑。
價格起伏：並非雨露均霑的景象
然而，登記量的上漲並不代表樓價的全面普升。在觀察的18個新晉屋苑中，4月份的樓價表現呈現分歧。有10個屋苑的樓價出現下跌，佔比超過一半（55.6%），而錄得樓價上升的屋苑則有8個。
在這波市場波動中，有幾個屋苑的樓價跌幅較為顯著。根據數據，柏傲莊、天晉及天鑽是其中跌幅較為明顯的代表。 柏傲莊的實際跌幅達到6.9%，而天晉和天鑽的實際跌幅則分別為4.6%和3.1%。
針對個別跌幅較顯著的屋苑，我們可以從更細微的成交個案中一探究竟。例如，大圍柏傲莊的個別單位近期錄得蝕讓成交。有兩房單位以1060萬元成交，較原業主2020年的買入價低約43萬元，貶值3.9%。 另一個兩房單位則以943萬元沽出，較2020年底的買入價虧蝕66萬元，貶值約7%。 更早前的成交亦顯示，有三房單位以1275萬元易手，較2020年購入價蝕約105萬元，貶值約7.6%。 這反映出部分早年於高位入市的業主，在近期市場調整中需要蝕讓離場。
將軍澳天晉方面，近期亦有成交顯示單位價格下跌。有三房單位以1266.8萬元成交，較原業主2019年的買入價蝕128.2萬元，單位在六年內貶值約9.2%。 這類個案也印證了天晉在整體樓價上錄得較明顯跌幅的情況。
大埔天鑽的個別成交也呈現類似趨勢。有兩房單位以612萬元沽出，較原業主2019年的買入價蝕74萬元，單位期內貶值約10.8%。 這些實際成交數字，為天鑽錄得的3.1%整體樓價跌幅提供了具體的例證。
值得注意的是，雖然柏傲莊、天晉及天鑽等部分新晉屋苑樓價有所回落，但其他新晉屋苑如浪澄灣、海之戀及日出康城等則錄得顯著升幅，分別上升6.8%、6.2%及4.9%。 這反映出市場對不同新晉屋苑的價格接受度存在差異，買家在選擇時會考量屋苑的具體條件、位置以及市場供需情況。
前瞻未來：登記量能否持續強勢？
新晉屋苑登記量連升兩個月，無疑為近期樓市帶來一絲暖意，尤其在全面撤辣後，市場活躍度有所提升。 新晉屋苑因其樓齡新、設施全等優勢，對買家具備吸引力，預計在低息環境及市場氣氛改善下，新晉屋苑的二手交投有望在第二季繼續保持活躍，並持續受到市場追捧。
然而，個別屋苑樓價的明顯跌幅也不容忽視。這提醒我們，即使整體登記量上升，市場的分化依然存在。樓市前景受到多方面因素影響，包括經濟狀況、利率走向、未來房屋供應等。雖然新晉屋苑在當前市場環境下展現出較強的韌性，但樓價的波動性依然存在，買家和賣家都需要保持審慎。
總括而言，全港18大新晉屋苑登記量連漲兩個月，是市場交投氣氛改善的一個積極信號，特別是撤辣措施後對流通性的刺激作用顯著。然而，部分屋苑如柏傲莊、天晉及天鑽的樓價跌幅較為明顯，顯示市場仍在調整之中，並非所有新晉屋苑都能抵禦下行壓力。未來的樓市走勢仍需密切觀察，尤其是全球經濟環境及本地經濟復甦情況對樓市的影響。
