樓市春江水暖鴨先知？從中原地產十大屋苑平均叫價的變動說起
近期樓市似乎吹起了一陣暖風，而這股暖意最先體現的，或許就是那些被視為市場溫度計的指標性屋苑。中原地產最新發布的數據顯示，在他們的十大屋苑中，有三個的平均叫價出現了調升，其中特別引人注目的是天水圍嘉湖山莊，每呎實用叫價較上周提高了200元，幅度達到2.3%。這看似細微的數字變動，背後究竟隱藏著怎樣的市場訊號？本文將深入探討這一現象，並試圖勾勒出當前香港樓市的一些關鍵面向。
觸底反彈的微光？
嘉湖山莊作為新界大型指標屋苑，其樓價走勢一向是市場關注的焦點。在過去一段時間的市場調整中，嘉湖山莊的樓價承受了一定的壓力。然而，此次平均叫價的回升，尤其是每呎200元的實質性增幅，可能意味著市場信心正在逐步恢復。每呎200元的漲幅，對於一個實用面積約500平方呎的兩房單位而言，就意味著總價上漲了10萬元，這對於買家而言並非小數目，足以反映業主對於後市的預期正在轉趨樂觀。
是什麼力量在推動這波微升？
中原地產的分析提供了幾個可能的線索。首先，周末預約睇樓量持續攀升，按周再升5.7%，創下7周新高。 睇樓量是反映市場活躍度的重要指標，當越來越多買家願意走出家門實地考察，說明他們的入市意欲正在增強。這種睇樓量的增長，為叫價的回升提供了基礎。
其次，市場上利好消息的積累不容忽視。中美關係的緩和、拆息的持續下調，以及租金高企導致「供平過租」的現象重現，都為樓市帶來正面影響。 當供樓負擔相對減輕，租樓成本卻居高不下時，部分原本租樓的潛在買家會更傾向於入市置業，這無疑增加了市場的購買力。
再者，新盤市場的熱烈氣氛也對二手市場產生了漣漪效應。近期多個新盤推出並取得理想銷情，成功激活了市場的購買力，部分未能成功購入一手單位的向隅客，可能會回流二手市場尋找機會，從而帶動二手交投氣氛的回升。
嘉湖山莊的獨特吸引力
為何嘉湖山莊在此輪叫價回升中表現突出？除了受整體市場氣氛影響外，嘉湖山莊自身的特點也使其具備一定的吸引力。作為一個成熟的大型社區，嘉湖山莊擁有完善的生活配套、交通網絡以及相對親民的樓價，尤其對於首次置業人士或預算有限的換樓家庭而言，具有較高的性價比。在市場信心回升之際，這類剛性需求的釋放，更容易推動其樓價的向上調整。儘管有數據顯示嘉湖山莊的樓齡普遍在25至40年之間，但其相對實惠的價格仍然是吸引買家的重要因素。 近期的成交數據也顯示，嘉湖山莊的買賣成交宗數有所增加，例如三月份的成交量較二月勁升近1.9倍，創一年新高，其中不少成交價在400萬元以下，顯示其細價樓的屬性在當前市場下更受歡迎。
其他屋苑的表現與市場分化
雖然嘉湖山莊叫價有所調升，但並非所有十大屋苑都呈現相同的趨勢。中原地產的數據顯示，有兩個屋苑叫價加價，這說明市場的回暖並非全面性，不同地區、不同類型的物業表現可能存在差異。例如，太古城和海怡半島等港島區指標屋苑，雖然睇樓量保持穩定或有所上升，但叫價只是企穩或保持水平。 這可能與這些區域的物業類型、價格水平以及買家結構不同有關。市區老牌大型屋苑如美孚新邨，雖然睇樓氣氛回升，但成交量受到新盤競爭的壓力。 這種分化現象，反映了當前市場買家依然保持謹慎態度，更傾向於選擇具備特定優勢或性價比較高的物業。
後市展望與潛在風險
嘉湖山莊等部分屋苑叫價的回升，或許是市場信心恢復的一個積極信號，預示著樓市可能正在逐步走出低谷。然而，這是否代表著一輪持續的升勢即將展開，仍有待觀察。市場仍然面臨著不少潛在風險和不確定因素。全球經濟環境、利率走向、地緣政治風險以及本地的經濟表現等，都可能對樓市造成影響。此外，雖然目前「供平過租」的情況吸引部分買家入市，但如果未來利率再次上調，供樓負擔增加，可能會削弱這部分需求。
再者，新盤市場的推售策略也會對二手市場產生持續影響。如果大量新盤以具競爭力的價格推出，可能會繼續分流二手市場的客源。因此，儘管有部分屋苑叫價回升，但整體市場能否持續向上，仍需視乎這些內外因素的發展。
結語：審慎樂觀的態度
總的來說，中原地產十大屋苑中有三個叫價調高，尤其是嘉湖山莊每呎實用叫價貴200元，無疑為市場帶來了一絲暖意。這反映了在多項利好因素疊加下，部分業主信心有所增強，買家入市意欲亦見提升。然而，樓市的復甦之路可能並非一帆風順，市場分化依然存在，各種潛在風險仍需警惕。對於有意置業或投資的人士而言，保持審慎樂觀的態度，深入研究個別屋苑的具體情況，並密切關注市場動態，將是做出明智決策的關鍵。這波由嘉湖山莊等屋苑引領的叫價微升，會是曇花一現，還是春回大地的前奏？時間將會給出答案。
