週末的樓市，靜得像一池深水，漣漪難興。對於許多期盼在二手市場尋覓心水安樂窩的買家，或是希望為物業找到好歸宿的業主來說，剛剛過去的周末，無疑是給熾熱期待潑了一盆冷水。香港四大主要地產代理公佈的數字，如同四份冷冰冰的成績單，揭示了一個共同的現實：十大指標屋苑的成交量，全線下挫，並且統統只剩下個位數的買賣。這不只是一組數字的變動，更是市場情緒、供需博弈，乃至宏觀經濟脈動的真實寫照。
數字說話：四大代理的周末成績單
讓我們直視這些數字。根據四大地產代理——中原地產、美聯物業、香港置業及利嘉閣地產的最新數據，在剛剛過去的週末（5月24日至25日），香港十大指標屋苑的二手成交量全數報跌。
中原地產錄得的成交量尤其低迷，僅得 3宗 成交。這個數字不僅較前一個周末急挫57.1%，更是創下了近16周的新低。 在其監察的十大屋苑中，零成交的屋苑數量增至8個，其中九龍區的四個指標屋苑更是全數「捧蛋」。
美聯物業的情況同樣不容樂觀。該行數據顯示，上周末十大藍籌屋苑錄得約 8宗 買賣成交，較前一個周末下跌約33.3%，創下近7周以來的新低。 港島區的三個指標屋苑，包括太古城、康怡花園及海怡半島，在該周末均未錄得任何成交。
香港置業雖然在過去一些周末偶有較好的單位數表現，但整體趨勢同樣向下，並且已經連續多個周末錄得單位數成交。例如，在4月26日至27日的周末，港置錄得約4宗成交，較前周下跌約33%。 早在去年11月底至12月初的周末，港置的十大屋苑成交量就已連續第8個周末處於單位數水平。
利嘉閣地產的數據也印證了市場的冷清。在4月26日至27日的周末，利嘉閣的十大指標屋苑錄得 8宗 二手成交，較前一周下跌20%，同樣跌至單位數字，是近7周以來的新低。 儘管在5月10日至11日的周末曾錄得12宗成交，脫離單位數，但也較前周有所下跌。 然而，對於最近的週末（5月24-25日），綜合數據顯示其成交量同樣加入了下跌至單位數的行列。
四份來自市場前線的報告，指向了同一個結論：二手住宅市場，尤其是在傳統指標屋苑，正經歷一段異常安靜的時期。
冰封下的原因：多重因素交織
為何會出現這種四大皆空、成交量跌至谷底的局面？原因絕非單一，而是多重因素交織作用的結果。
首先，也是最直接的衝擊，來自「新盤磁力」。近期市場上有多個全新項目推出，並且多數採取積極甚至可以說是「具吸引力」的定價策略。這些新盤不僅提供了全新的居住體驗，其定價往往比同區或條件相若的二手單位更具競爭力。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑就明確指出，西沙有新盤銷情熾熱，連續多輪銷售即日沽清，成功搶走了市場的焦點和大量的購買力。 美聯物業住宅部行政總裁布少明也提到，近期新盤的熱賣顯示市場購買力依然強勁，但大量資金流入一手市場，自然會導致二手市場的「旺丁不旺財」局面。 當市場有大量一手供應且定價誘人時，部分原本考慮二手的買家，會被新盤吸引過去，分薄了二手市場的客源。
其次，二手業主的心態變化也是一個關鍵因素。在經歷了一段時間的市場調整後，部分業主可能認為樓價已經接近底部，或是受到近期一些利好消息的鼓舞，對後市轉趨樂觀。 這使得他們不再願意大幅度割價求售，優質盤源或筍盤在早前被消化後，餘下的業主傾向於「吊高來賣」，導致買賣雙方在價格上陷入拉鋸。 中原地產的陳永傑就表示，不少二手優質盤或筍盤已被消耗，其餘業主看好後市不願割價求售，導致買賣雙方爭持拉鋸，交投放緩。
再者，季節性因素和短期事件的影響也不容忽視。例如，在一些長假期，部分潛在買家和業主選擇外出旅遊或北上消費，減少了睇樓和入市活動，這也會對短期的成交量造成影響。 儘管這不是導致長期低迷的主因，但在本身市場動力不足時，這些因素會進一步放大成交量的波動。
此外，宏觀經濟環境和外圍因素的影響也持續存在。儘管香港內部有一些利好因素，例如資金流入和銀行拆息回落，減輕了部分供樓負擔，但全球經濟前景的不確定性，例如美國的關稅政策變化等，仍然可能影響買家的入市信心，導致觀望情緒增加。 美聯物業的布少明提到，在減息的真正時間表出現前，股樓市場難免波動，買家心態仍受觀望情緒影響。
二手市場的「拉鋸戰」
當前二手市場的狀態，可以形象地比喻為一場「拉鋸戰」。買家希望在市場調整中捕捉到價格優惠的機會，傾向於壓價或尋找急售的業主。然而，部分業主在經歷了資產價值下跌後，對現價接受程度不高，或是出於對後市反彈的預期，不願意輕易讓步。這種心態上的不匹配，直接導致了成交宗數的減少。
儘管部分代理提到睇樓量有所回升，顯示市場的剛性需求並未消失，買家仍在積極尋找機會，但實際轉化為成交的比率卻不高。這恰恰說明了價格上的分歧是導致交易停滯的主要原因。如果業主叫價未能貼近買家的預期，即使有睇樓活動，也難以促成交易。
新盤磁力與二手困境
新盤的強勢表現，對二手市場形成了強烈的「虹吸效應」。發展商為了促銷，往往會推出具有吸引力的首批單位，甚至以低於周邊二手市場的價格開售。這種定價策略，加上全新的物業狀態和多元化的付款方式，對買家產生了巨大的吸引力。
當大量購買力被新盤市場吸納後，二手市場的「池子」裡的活水自然就少了。剩餘的二手買家，或是預算有限，或是對特定地段有偏好，或是希望找到真正有議價空間的「筍盤」。然而，面對不願降價的業主，他們往往選擇繼續觀望，或轉向其他更有議價潛力的區域甚至物業類型。這使得二手市場，尤其是缺乏議價空間的十大指標屋苑，成交量持續低迷。
展望未來：靜待破冰時刻？
面對當前二手市場的困境，未來的走向會如何？這在很大程度上取決於多個因素的演變。
首先，新盤的推售節奏和定價策略仍然是影響二手市場的關鍵。如果未來持續有大量定價吸引的新盤推出，二手市場將繼續面臨挑戰。反之，如果新盤供應放緩，或是定價不再那麼進取，部分購買力有可能回流二手市場。
其次，業主的心態會否軟化也是一個重要變數。如果市場持續低迷，成交量長期處於低位，部分有資金壓力的業主最終可能會選擇降價出售，這將為二手市場帶來新的活力。然而，如果市場出現新的利好，或者業主對後市的信心進一步增強，這種拉鋸狀態可能會持續。
第三，宏觀經濟環境的變化，特別是利率走向，對樓市有著深遠影響。儘管目前香港銀行體系資金充裕，拆息回落，但美國的利率政策仍然是重要的參考指標。如果未來迎來明確的減息周期，將進一步降低置業成本，有望刺激入市意慾，對樓市構成支持。
最後，政府的房屋政策也可能對市場產生影響。任何有利於釋放購買力或增加市場流動性的政策，都有可能為目前的僵局帶來轉機。
在這些因素明朗化之前，二手市場的買賣雙方可能仍將處於一種博弈和觀望的狀態。成交量或許會在低位徘徊，等待一個新的催化劑出現。
結語：市場底部的訊號？
四大地產代理周末十大屋苑成交量全數下跌至單位數，這組數據是香港二手樓市當前狀態的一個鮮明縮影。它反映出在新盤強勢分流、業主心態強硬以及宏觀不明朗因素等多重壓力下，二手市場正經歷著成交的「冰封期」。
這種極低的成交量是否預示著市場底部已近？這是一個複雜的問題，單憑短期的成交數據難以下定論。低成交量可以理解為買賣雙方在價格上互不讓步所造成的僵持局面，既可能是業主不願在低位出貨的表現，也可能是買家認為現價仍有下跌空間而選擇等待。
然而，持續低迷的成交量，確實顯示出市場缺乏足夠的動力去消化現有的二手放盤。如果這種狀態持續，對於有真正置業或換樓需求的買家來說，或許提供了更多時間去觀察和比較。對於業主而言，則需要更切實地評估市場現實，調整價格預期，才能增加物業成功出售的機會。
總而言之，周末十大屋苑的單位數成交，是樓市發出的清晰訊號。這個訊號提醒著市場參與者，在當前環境下，理性、耐心和靈活的策略，或許是應對這場二手市場「拉鋸戰」的關鍵。市場何時能打破僵局，迎來成交量的春天，仍需拭目以待。
