一場無聲的角力：當「供平過租」成為市場新常態
想像一下，每個月辛苦賺來的錢，是用來幫房東供樓，還是為自己累積資產？在香港這個樓價高企的城市，這個問題尤其尖銳。然而，近期市場上出現了一種有趣的現象——「供平過租」。這不再是遙不可及的夢想，而是許多潛在買家正真實面對的抉擇。低息環境這隻「看不見的手」，正悄然撥動香港樓市的弦，讓某些物業類型在此環境下大放異彩。
利率的遊戲：拆解「供平過租」的魔法
「供平過租」這個詞聽起來充滿魔力，彷彿能瞬間減輕置業的重擔。它的出現，與近期香港銀行同業拆息（HIBOR）顯著回落息息相關。當資金持續流入香港，HIBOR便會下降。對於選擇H按（HIBOR-linked mortgage）的業主來說，這意味著實際的按揭利率隨之降低。
過去一段時間，H按的實際息率曾一度突破早前3.5厘的封頂位。然而，隨著拆息的持續下跌，最新的H按息率甚至跌穿了2厘關口，以現時常見的H+1.3厘計算，實際按息可能低至約1.97厘。與之前3.5厘的封頂息率相比，這是一個相當可觀的跌幅，超過1.5厘。這直接反映在每月的供款金額上。以一筆500萬港元的貸款、還款期30年為例，按最新1.97厘的H按息計算，每月供款約為18,406元。而若按早前的3.5厘封頂息率計算，每月供款則約22,452元。兩者相差超過4,000元，供款負擔減輕幅度高達18%。
供樓支出的減少，直接拉近甚至逆轉了與租金之間的差距。過去，許多人認為租樓更具彈性，且每月開支低於供樓。但當按揭供款因低息而大幅降低，而同期租金卻因為各種原因（例如專才流入、學生租賃需求）穩步上升時，「供平過租」便應運而生。這種現象在香港的藍籌屋苑中尤為明顯，許多指標性的屋苑現時都出現了供款低於租金的情況。 例如嘉湖山莊的一個單位，按最新低息計算的每月供款，竟然比同類型單位的月租低約16.3%。 更極端的例子如美孚新邨，短短半個月內，「供平過租」的差距甚至由約15.2%擴大至約30.5%，意味著供樓開支比租金低逾三成。
低息環境下的樓市新動力
「供平過租」不僅僅是數字上的變化，它對香港樓市產生了實質性的影響。首先，它降低了置業的門檻和每月開支，讓原本猶豫不決的租客重新審視買樓的可行性。當意識到每個月的租金足以甚至超過支付按揭供款時，許多租客會自然而然地產生「轉租為買」的念頭。這股力量推動了市場的交投氣氛。
市場數據印證了這一點。低拆息環境確實催旺了樓市交投。美聯物業的數據顯示，在五月上半月期間，十大屋苑的成交量合計錄得81宗，比之前兩星期增加了約26.6%。 其中，細單位佔比高的屋苑，例如沙田第一城，升幅尤為顯著，兩週內的成交量上升了約三倍。 這反映出低息環境對市場流動性的正面刺激。
其次，「供平過租」現象也吸引了投資者的目光。較高的租金回報率，加上相對較低的借貸成本，使得持有物業收租變得更具吸引力。當租金回報率高於按揭利率時，投資者可以利用槓桿效應，通過租金收入來支付部分或全部按揭供款，甚至獲得正向現金流。
最受惠的明星物業：細單位當道
在眾多類型的物業中，哪一類最能在這波「供平過租」的浪潮中受惠呢？答案指向了中小型單位，尤其是實用面積430平方呎或以下的A類單位。
這類單位之所以成為低息環境下的明星，有幾個關鍵原因。首先，中小型單位的入場門檻相對較低。在樓價仍然不菲的香港，細單位更容易達到普羅大眾的購買力範圍，特別是對於首次置業的年輕家庭或單身人士。較低的總價意味著所需的貸款額相對較少，即使在按揭成數有限的情況下，首期壓力也相對較小。
其次，也是更重要的一點，中小型單位的租金回報率相對較高。根據差餉物業估價署的最新數據，實用面積430平方呎或以下的細單位私宅租金回報率可以達到3.7%。 相比之下，實用面積較大的B類至E類單位，租金回報率則介乎3.2%至2.4%。 這意味著，對於相同價值的投資而言，細單位更能產生較高的租金收入。
當低息環境使得按揭利率跌至2厘或以下時，3.7%的租金回報率顯得尤其吸引。投資者購買細單位並出租，可以輕鬆實現「以租養供」，甚至有盈餘。對於自住的買家來說，即使不考慮租金回報，較低的每月供款也顯著減輕了生活壓力。
此外，早前政府調整印花稅的措施，也對中小型單位的交投起到了促進作用，尤其是對於樓價較低的物業，印花稅的大幅降低進一步降低了交易成本，增加了其吸引力。
風險與機遇並存的未來展望
儘管「供平過租」現象為當前香港樓市帶來了一線暖意，但也需要看到其中的不確定性。當前低拆息的環境，部分源於資金流入及銀行體系總結餘較高，這種情況未必會長期持續。全球經濟前景仍然面臨挑戰，金融市場波動性較大，資金流向隨時可能改變。
然而，市場普遍預期美國可能在今年下半年開始減息，這將為香港的息口帶來進一步下調的空間，從而可能延長「供平過租」的時期。這種預期，加上「供平過租」所產生的吸引力，預計將繼續推動部分租客轉為買家，並吸引投資者入市，為香港樓市提供支持。
總結而言，「供平過租」是低息環境下香港樓市的一個顯著特徵。它有效地降低了置業的每月成本，並在一定程度上改變了買賣雙方的心理預期。在眾多物業類型中，中小型單位憑藉其相對較低的入場門檻和較高的租金回報率，成為這波趨勢中最直接和最主要的受惠者。它們不僅吸引了急於上車的自住人士，也重新點燃了投資者的興趣。
然而，置業始終是一項重大的財務決定，需要仔細評估自身的負擔能力和風險承受能力。儘管目前出現「供平過租」的利好現象，未來的利率走向和樓市前景仍然充滿變數。對於有意入市的人士而言，深入了解市場動態，審慎評估個人財務狀況，並諮詢專業意見，方能在這場關於「供平過租」的無聲角力中，做出最適合自己的選擇。
