屯門NOVO LAND 3B期一房戶未收樓即租出，並錄得接近4厘的租金回報，這宗個案在近期樓市氣氛下顯得引人注目。當大眾對樓市前景仍有所保留，甚至觀望態度濃厚之際，有業主能夠在物業仍未正式到手前就成功出租，並且獲得相對可觀的回報率，無疑為市場帶來一些新的視角和討論空間。這不僅是一個單純的租賃成交，它背後折射出當前香港樓市的複雜性、投資者的策略，以及新界區，特別是像NOVO LAND這樣大型新發展項目的市場吸引力。
「樓未到手，財先入袋」：奇特現象的背後
一般而言，物業出租理應在完成交易、業主正式接收單位後才能進行。然而，新聞報道指出，屯門NOVO LAND 3B期的一個低層一房單位，實用面積約297方呎，竟在業主仍未收樓的狀態下，便以月租約1.2萬元成功租出，承租的是機組人員。 這宗個案的特殊之處，在於「未收樓即租出」。這通常牽涉到買賣雙方在交易期間的特殊安排，或透過某些法律許可的方式進行「預租」。雖然新聞未詳細披露具體操作細節，但能夠達成這種交易，往往需要買賣雙方有高度的協調和互信，又或是租客願意承擔一定的風險，提早鎖定心儀單位。
據報道，該單位業主是在2024年7月以約370.73萬元購入此單位。 以現時月租1.2萬元計算，租金回報率約為3.9厘，接近4厘。 這個數字在現時的定期存款利率和普遍的住宅租金回報率比較下，顯得相當具吸引力。
近4厘回報：數字的吸引力與現實
接近4厘的租金回報，對於現時的香港樓市投資者而言，確實是一份亮眼的成績單。在過去低息環境下，住宅租金回報普遍徘徊在2厘至3厘之間，許多資金選擇停泊在股市或債市。然而，隨著加息周期來臨，定存利率雖然上升，但與此同時，租金市場卻展現出較強的抗跌性，甚至在部分地區出現回升。
對比屯門區的其他租賃個案，例如，NOVO LAND 1A期一個296方呎的一房單位曾以月租1.3萬元租出，呎租約43.9元，回報率約3.4厘（基於2022年8月購入價）。 另有上嵐高層一房單位，實用面積約285方呎，以1.13萬元租出，回報率約4.3厘（基於2024年7月購入價）。 甚至有屯門大興花園連約兩房單位，購入價350萬元，回報率可達4.1厘。 這些案例顯示，屯門區部分屋苑，特別是較新的物業，具備錄得3.5厘至超過4厘回報的可能性。因此，NOVO LAND 3B期這個未收樓一房單位錄得近4厘回報，雖然引人注目，但也反映了區域內部分租務市場的真實狀況。
然而，我們在看待「近4厘回報」這個數字時，也必須保持理性。租金回報率的計算通常是將年租金收入除以物業購入成本。這個計算並未涵蓋所有持有物業的開支，例如管理費、差餉、地租、物業稅、維修保養費用，以及銀行按揭利息等。特別是新樓，前期可能涉及較多額外費用。因此，實際的「淨回報率」會較此數字為低。儘管如此，在當前市場氣氛下，能夠獲得接近4厘的「毛回報」，對於投資者而言，仍然是相對吸引的。
NOVO LAND 3B期：區域與項目特點分析
NOVO LAND作為屯門區近年來的大型發展項目，具有其獨特的市場優勢。首先，其龐大的規劃體量意味著社區設施相對完善，通常包括大型會所、商場、綠化空間等，這些配套對於租客而言具有吸引力，特別是年輕家庭或重視生活品質的租客。 其次，屯門區本身擁有相對親民的租金水平，對於預算有限但又希望居住在新簇物業的租客而言，提供了選擇。此外，屯門的交通網絡近年來有所改善，屯馬線的開通加強了與市區的連接，而鄰近深圳灣口岸的地理位置，也吸引了部分需要頻繁往返內地和香港的人士，例如報道中提及的機組人員和內地專才。
NOVO LAND 3B期作為較新的期數，單位狀況全新，更是吸引追求居住質素的租客的重要因素。新樓通常配備較新的家電和裝修，減少了租客入住後額外添置或維修的麻煩。
「期樓」出租的風險與機遇
「期樓」，即是尚未建成或正在興建的物業，在正式收樓前就進行出租，這在操作上存在一定的風險與機遇。
從業主（準業主）的角度看，最大的機遇在於能夠提前獲得租金收入，減輕在等待收樓期間可能面臨的供款壓力，同時盡早實現投資回報。然而，風險同樣不容忽視。首先，收樓日期可能因各種原因而延遲，這會影響租約的起始時間，可能導致與租客之間的糾紛。其次，物業在收樓時可能存在一些發展商需要修補的問題，這會影響租客的入住體驗和單位狀況。再者，在未正式收樓前，業主對物業的控制權有限，一旦租客在租期內出現問題（例如欠租或破壞單位），業主在法律上追討會較為複雜，因為此時物業的業權狀態與正常出租有所不同。 此外，銀行按揭條款可能對「期樓」出租有所限制，業主需要確保相關操作符合按揭合約的要求。
從租客的角度看，提早租入「期樓」的好處可能是能夠以相對優惠的價格租到全新單位，或者提前鎖定心儀的單位。但風險在於面臨收樓延遲的變數，可能影響其原有的租住安排。同時，由於單位尚未完成所有驗收程序，租客可能需要忍受一些未完善的細節或短暫的施工影響。
市場縮影：租金 vs 樓價的博弈
屯門NOVO LAND 3B期一房戶未收樓即租出的個案，可以視為當前香港房地產市場的一個縮影。在樓價下調的壓力下，部分投資者將目光轉向租金回報。如果樓價短期內難以大幅上升，穩定的租金收入成為平衡投資風險的重要因素。這也解釋了為何在樓市交投淡靜時，租務市場反而相對活躍。
對於投資者而言，精準計算和評估租金回報率變得更為重要。他們不再僅僅追求物業的資本增值，而是更加注重現金流和長期的持有成本。這種轉變也促使發展商和業主在制定租金策略時更加貼近市場需求，提供具競爭力的租金水平和吸引租客的配套設施。
前瞻未來：屯門租務市場會如何演變？
隨著NOVO LAND各期數以及屯門區其他新項目的陸續落成入伙，未來該區的租盤供應將會顯著增加。這可能導致區內租金面臨一定的下行壓力，尤其是在特定戶型方面。然而，如果能持續吸引特定租客群體（如機組人員、內地專才、大學生等），並配合大型屋苑的完善配套，租金水平仍有望維持相對穩定。
對於準業主而言，未來的挑戰將是如何在眾多租盤中脫穎而出，吸引租客。這可能需要考慮提供更有吸引力的租金、更好的單位狀況（例如額外裝修或家具）、或更靈活的租期。對於租客而言，供應增加意味著更多的選擇和議價空間。
獨特個案的啟示
NOVO LAND 3B期一房戶未收樓即租出並錄得近4厘回報的個案，提醒我們在分析樓市時，不能僅憑宏觀數據，個別成交案例往往能反映出市場的細微變化和參與者的應變策略。這個案例突顯了：
總而言之，這宗發生在屯門NOVO LAND的「未收樓出租」個案，不僅是一則新聞，更是當前香港樓市眾多面向的一個縮影，值得所有關注房地產市場的人士深入思考。
