按證公司，這個聽起來與我們日常生活息息相關的機構，其營運狀況牽動著許多人的心，特別是那些冀望透過「以樓養老」實現退休安穩的長者。最近傳來的消息，按證公司去年的虧損擴大至4.18億港元，這數字不僅是報表上冷冰冰的數字，更可能讓不少人對安老按揭計劃產生疑慮。究竟是什麼原因導致虧損擴大？樓價下跌又在其中扮演了什麼角色？這一切，都值得我們深入探討。
金融機構的營運猶如一艘在市場大海中航行的船，風平浪靜時，業務穩定，收益可觀；一旦遇上風浪，挑戰便接踵而來。按證公司作為香港重要的金融基石之一，其業務範疇廣泛，涵蓋按揭保險、證券化以及近年大力推動的公共年金和安老按揭等。去年錄得4.18億港元的綜合除稅後虧損，相比前一年的2.6億港元虧損，跌幅確實值得關注。根據按證公司的解釋，造成會計虧損增加的主要原因，在於快速增長的安老按揭業務受到了物業價格下跌的負面影響。
樓價起伏，安老按揭的晴雨表
安老按揭計劃，俗稱「逆按揭」，其核心概念是讓長者將已供滿或尚有貸款的物業抵押給銀行，並在一定年期內或終身每月收取固定或浮動的年金，待百年歸老後，銀行才處理物業。這個計劃對於資產主要集中在物業上的長者來說，提供了一條將不動產轉化為穩定現金流的途徑，大大提升了退休生活的品質與彈性。
然而，安老按揭的年金金額是以申請時的物業估值為基礎計算的。當樓價處於上升週期時，早年參與計劃的長者每月領取的年金金額相對鎖定，似乎不受樓價升跌影響。但對於新申請者而言，樓價下跌意味著物業估值下降，能夠獲得的每月年金自然會減少，這直接影響了計劃對潛在申請者的吸引力。
更重要的是，對於按證公司而言，作為安老按揭保險的提供者，物業是其最終的抵押品。當樓價下跌，物業的價值隨之縮水，這對按證公司構成了潛在的風險。按證公司需要根據會計準則對這些風險進行評估和撥備，樓價的下挫會導致保險合約負債的增加，進而反映在賬面上的虧損。按證公司執行董事兼總裁曾坦言，樓價每下跌1%，便會導致安老按揭業務出現約1.3億港元的帳面虧損。 這數字清晰地揭示了樓市波動對按證公司財務表現的直接衝擊。
多重因素交織下的財務挑戰
除了樓價下跌對安老按揭業務的影響外，按證公司的財務表現也受到其他因素的共同作用。雖然安老按揭業務帶來了負面影響，但按證公司指出，淨利息收入的增加以及外匯基金存款回報的上升，則部分抵銷了虧損。 這表明按證公司在其他核心業務板塊依然保持穩健，並從市場投資中獲得了收益。
需要留意的是，按證公司的綜合財務報告包含了多個業務板塊的表現，其中包括香港年金公司和按證保險公司的財務業績。安老按揭業務的會計處理受物業價格變化的影響較大，而年金業務也會受到市場利率等因素導致的保險合約負債波動影響。 因此，單純的綜合虧損數字並未能完全反映按證公司各個業務的實際營運狀況。
從按證公司提供的資料可見，撇除香港年金公司的財務業績、安老按揭業務受物業價格變化的影響，以及特定的會計調整後，去年的經調整除稅後溢利實際上是上升的。 這組數字提供了一個更深層次的視角，說明其核心按揭相關業務及其他投資表現依然良好，只是安老按揭因會計處理方式以及樓價波動而呈現賬面虧損。
政策性角色的平衡與前行
按證公司作為一個具有政策性角色的機構，其目標不僅僅是追求利潤最大化，更肩負著促進香港金融市場穩定和滿足社會特定需求的使命。安老按揭計劃的推行，正是為了幫助長者提升生活質素，這項業務的快速增長本身反映了社會對此類產品的需求。
在面對樓價下跌帶來的挑戰時，按證公司一方面需要按照會計準則反映真實的財務狀況，另一方面也要平衡其政策目標。雖然短期內樓價下跌會對安老按揭業務的賬面表現造成壓力，但安老按揭的長遠價值在於為長者提供穩定的退休現金流。從社會福祉的角度來看，這項服務的價值不應僅僅以短期的會計虧損來衡量。
按證公司表示，已採取審慎的融資策略，並與業界保持溝通，以確保具備充足的流動性來應對市場波動。 這顯示按證公司對當前的市場環境有清晰的認知，並已做好準備來履行其職責。
未來展望：市場回穩與政策優化
展望未來，按證公司安老按揭業務的表現很大程度上仍然會受到香港房地產市場走勢的影響。如果樓價能夠回穩甚至溫和回升，將有助於改善安老按揭業務的賬面表現，減輕因物業估值下跌帶來的負面影響。
同時，按證公司也可以繼續優化安老按揭計劃的設計，例如考慮在產品中加入更多應對樓價波動的機制，或者加強對潛在申請者的教育，讓他們充分了解計劃的運作和潛在風險。
總而言之，按證公司去年虧損擴大至4.18億港元，是多重因素交織下的結果，其中樓價下跌對安老按揭業務的影響是一個重要因素。然而，這並不代表按證公司整體營運出現嚴重問題，其核心業務依然穩健，並在履行其政策性角色。在不確定的市場環境下，按證公司需要繼續採取審慎的策略，而社會各界也應該更全面地理解按證公司的業務特性及其在香港金融體系中的重要作用。安老按揭作為一個有助於長者安享晚年的金融工具，其長遠價值不應被短期的市場波動所掩蓋。
