香港甲級寫字樓市場近期備受矚目，仲量聯行最新的研究報告預測，到2026年，全港甲級寫字樓的資本價值及租金將面臨超過10%的跌幅；而樓齡超過30年且缺乏維護的商廈，價值跌幅恐將高達20%。此一預測反映了現時市場供需失衡與經濟環境轉變所帶來的結構性挑戰，也凸顯了老舊物業急需更新與改造的壓力。本文將深入探討香港甲級寫字樓的市場現況、未來趨勢及業界應對之道。
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市場現況與老化挑戰
根據仲量聯行的數據，目前香港約有44%的甲級寫字樓建成已超過30年。預計至2030年，這一比例會增至55.1%，並且到了2035年，將有接近五分之一的甲級寫字樓面臨功能性淘汰的風險[2][5]。樓齡問題不僅影響大廈的外觀及設施質素，更直接導致租戶流失、空置率提高及租金下壓。報告特別指出，若這些高齡商廈未能及時維護並推動升級，其價值下跌的幅度將遠超同區較新的樓宇[4][5]。
事實上，即使近年香港核心商業區仍由高端辦公空間主導（截至2015年，這些寫字樓佔比高達97.4%），隨著企業對辦公環境需求的提升、靈活辦公模式的流行，以及疫情後工作習慣的改變，「舊不如新」的現象變得越來越明顯[3]。這加劇了老舊商廈在招攬優質租戶時所面臨的劣勢，讓這些物業的市場競爭力逐步降低。
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價格與租金下跌壓力日益嚴峻
仲量聯行的預測顯示，至2026年前後，香港甲級寫字樓的資本價值和租金均將出現明顯的下滑，全港整體跌幅預計超過10%，而部分高齡且維護欠佳的商廈，跌幅更可能高達20%[1][2][4]。此一下行趨勢主要受多項因素影響：
– 供應過剩與需求趨緩：近年多個大型商業項目陸續完成，如九龍東地區新增供應持續增加，與此同時，一些跨國企業縮減規模或搬離核心商業區。
– 租戶偏好變化：當代企業更偏好具智能化設備、環保認證及靈活設計的新型現代辦公室空間。
– 經濟前景不確定：全球經濟增長放緩、地緣政治風險升高，導致投資者信心下降。
這些因素交織影響下，「汰弱留強」成為市場的主基調。唯有積極升級和改造的老商廈，才能維持競爭力，穩定其資產價值，避免被市場淘汰。
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升級改造是破解困局的關鍵
面對老化壓力和價格下滑的困境，採取「小投入、大回報」的翻新策略已成為業主自救之道。仲量聯行建議，通過進行適度更新，例如改造大堂設計、提升電梯系統效率、引入智能物業管理平台等低成本升級措施，就能大幅提升大廈使用體驗，增強租戶黏著度[3][4]。
再者，取得「綠色建築」認證也逐步成為企業選址的重要條件之一。若能在節能減排方面有所突破，如安裝高效LED照明、優化空調系統，不僅能降低日常運營成本，更可提升物業品牌形象，增加對優質客戶的吸引力。
需特別強調的是，「及早行動方能鞏固競爭優勢」。時間拖得越久，老化問題愈加嚴重，資產價值也會加速流失；相反，及時進行有針對性的改造，能夠有效延長資產壽命，並保持穩定的現金流與收益[5]。
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綜合來看，香港甲級寫字樓市場正面臨前所未有的挑戰：樓齡老化帶來功能性淘汰的威脅，價格和租金雙雙承壓。唯有積極推動物業升級改造，方能逆轉劣勢，守住資產價值。市場「汰弱留強」的趨勢已不可避免，未來數年間，那些無法及時轉型的大廈恐將被邊緣化甚至退出主流辦公市場；而能勇於創新調整的業主與物業，則有望在市場洗牌中脫穎而出，持續引領行業的發展方向。
資料來源:
[1] www.guandian.cn
[2] www.aastocks.com
[3] hk.investing.com
[4] m.cnyes.com
[5] www.jll.com.hk
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