在樓市下行的大環境中，若有樓盤逆市錄得呎價新高，必然引發市場的高度關注。近期，長沙灣的現樓項目「睿峰」正是因為在整體樓市下跌之際，卻屢屢出現呎價破頂的成交個案，而成為話題中心。這看似違反常理的現象，背後牽涉到一種在香港新盤銷售中日漸普遍，但也充滿爭議的手法——高額佣金回贈（俗稱「回佣」）。 這不僅是單純的市場策略，更觸動了監管機構的神經。一手住宅物業銷售監管局（下稱「銷監局」）已就睿峰的佣金回贈事宜展開調查，甚至向業主發信，邀請他們提供協助，這標誌著監管當局對此類銷售手法的關注正在升級。本文將深入剖析睿峰案例所揭示的高回佣現象，探討其影響，以及銷監局介入的意義。
跌市下的異象：呎價破頂之謎
香港樓市自2021年高位後持續下挫，整體樓價累積下跌近三成。然而，就在這樣的背景下，長沙灣的睿峰項目卻在2023年的大部分時間裡，平均成交呎價不跌反升，從年初的約2.3萬元攀升至年底的約3.3萬元，個別特色單位的成交呎價甚至逼近4萬元，與港島半山豪宅相若。這種與大市背道而馳的表現，無疑引發了市場的強烈質疑：這些高價成交的真實性究竟如何？
高回佣銷售：糖衣下的真相？
市場傳聞指出，睿峰之所以能在跌市中錄得「呎價破頂」，關鍵在於採用了「高回佣」的銷售方式。 所謂「回佣」，是指發展商支付給地產代理公司的佣金，代理再將部分甚至大部分佣金回贈給買家。這種做法在新盤銷售中並非新鮮事，它可以理解為發展商變相提供折扣的一種方式，用以吸引買家，尤其是在市況不明朗或貨尾難銷時。
然而，當回佣比例異常高企，甚至傳聞達到樓價的40%至50%時，問題就浮現了。表面上，成交紀錄顯示的是高昂的「呎價破頂」，但在扣除高額回佣後，買家實際支付的樓價大幅降低。這種操作雖然有助於發展商在帳面上維持「高價」，避免直接「劈價」影響樓盤形象或後續銷售，但也造成了市場價格的不透明，甚至可能誤導公眾對真實市況的判斷。
監管的號角：銷監局的介入
正是在這樣的背景下，負責執行《一手住宅物業銷售條例》的銷監局開始關注睿峰的高回佣銷售手法。 銷監局的主要職能之一，就是透過提高物業和成交資料的透明度，保障一手住宅物業買方的權益，並為賣方提供公平的競爭環境。 雖然地產代理將部分佣金回贈買家本身並不違法，屬於代理的商業決定，但若這種高額回佣導致成交價格失實，或者銷售過程中存在誤導成分，就可能觸犯《一手住宅物業銷售條例》的精神或條文。
銷監局此次就睿峰佣金回贈事宜進行調查，並向業主發信尋求協助，顯示監管機構正試圖釐清高回佣銷售對市場透明度和買家權益的實際影響。這也是《一手住宅物業銷售條例》生效以來，銷監局針對高回佣現象採取較為積極的行動之一。
業主的角色：還原真相的關鍵
銷監局向睿峰業主發信，邀請他們協助調查，這一步驟至關重要。高回佣銷售往往涉及發展商與代理之間的佣金協議，以及代理與買家之間的私下回贈安排。這些枱底操作不易被外人知悉。因此，直接從經歷過高回佣交易的業主那裡獲取第一手資料，對於監管機構了解回佣的實際金額、操作方式以及對交易決定的影響，具有不可替代的價值。
業主提供的資訊，例如與代理簽署的回佣確認書、實際收到的回佣金額、以及代理在銷售過程中的陳述等，將有助於銷監局拼湊出高回佣銷售的全貌，判斷其中是否存在違反《一手住宅物業銷售條例》或其他相關法規的情況。這也是讓受此類銷售手法影響的業主有機會發聲，保障自身權益的途徑。
高回佣銷售的潛在影響與反思
睿峰事件將高回佣銷售的潛在問題再次擺到公眾面前。這種銷售手法看似是市場促銷的靈活方式，卻可能帶來多方面的影響：
銷監局此次針對睿峰的調查，可以視為對這些潛在問題的回應。雖然《一手住宅物業銷售條例》主要規管售樓說明書、價單、廣告等文件和資訊的披露，並未直接規管佣金回贈的比例或金額，但若高回佣導致成交價格或相關資訊的披露存在失實或誤導，則可能落入監管範圍。
走向更健康的市場：透明與規範
睿峰的高回佣爭議，如同一個切片，展現了當前香港樓市在尋求出路時，部分銷售手法所面臨的挑戰與質疑。銷監局邀請業主協助調查，是監管機構在複雜情況下尋求真相、維護市場健康的重要一步。
未來，如何在高回佣這種商業促銷手段與市場透明度、買家權益保障之間取得平衡，將是監管部門和業界需要共同面對的課題。這或許需要更清晰的指引，甚至檢視現行條例是否存在灰色地帶，以確保所有買家都能在公開、公平、透明的環境下作出重要的置業決定。而每一位業主，通過提供真實的交易資訊，都可能成為推動市場走向更規範、更健康的參與者。
