一場漫長的告別：西貢村屋背後的市場縮影
在香港這個寸土寸金的城市，房地產市場總是牽動著無數人的心弦。每一個交易數字的背後，都藏著一個個關於希望、期待、掙扎與現實的故事。最近一宗位於西貢小坑口村的村屋交易，以一個令人唏噓的結局畫下句點：一間經過多次求售的雙號村屋，最終以1120萬港元成交，但相較於11年前的購入價，賬面大幅虧蝕了四成。這不僅僅是一個冰冷的數字，更是一場長達11年的市場等待，以及一個投資故事的苦澀結尾。這個案例，就像是當前香港樓市，特別是村屋市場的一個縮影，值得我們深入剖析。
求售之路的漫長等待
「多次求售終甩手」，短短六個字，道盡了原業主這些年來的心酸與無奈。可以想像，這間村屋並非甫推出市場便立即受到青睞。它可能經歷了數次掛牌、數次降價，甚至可能換過不同的地產代理。每一次的看樓、每一次的議價，都可能燃起一絲希望，卻又一次次地歸於平淡，直到最終不得不接受一個遠低於預期的價格。是什麼原因讓這間位於西貢的村屋如此難以脫手？
首先，市場氣氛無疑是最大的影響因素。過去幾年，香港樓市從高峰回落，成交量萎縮，買家入市態度變得謹慎。在這樣的環境下，即使是心儀某處物業的潛在買家，也可能抱持觀望態度，期待樓價進一步下跌。對於急於套現的賣家而言，這無疑增加了出售的難度。
其次，村屋市場本身具有一定的特殊性。相較於市區的高層住宅，村屋的買家群體相對較窄。購買村屋的買家，通常是嚮往較為寧靜、貼近自然的居住環境，或是出於家庭擴展的需要。然而，村屋的交易流程、按揭申請可能較為複雜，加上部分村屋存在僭建、業權不清等問題，都可能成為潛在買家卻步的原因。此外，村屋的流通性（liquidity）一般不如市區單位，當市場轉差時，更容易出現有價無市的情況。
具體到小坑口村這間村屋，雖然西貢向來以其自然風光和獨特的生活品味吸引人，但每一個村落、每一間村屋都有其獨特性。物業本身的狀況（例如樓齡、裝修、景觀、座向）、周邊環境、交通便利程度，乃至於村落內的氛圍和鄰里關係，都可能影響其吸引力。如果物業本身存在一些硬傷，或者定價未能反映市場現實，那麼即使多次求售，也可能難以找到合適的買家。原業主或許一開始抱有較高的期望價，隨著市場下行和出售時間拉長，最終只能一步步向下調整，直到找到願意接手的買家為止。
11年光景，四成虧損的代價
這宗交易中最觸目驚心的數字，莫過於「11年帳蝕四成」。假設以1120萬元的成交價計算，四成的虧損意味著原業主在11年前的購入價高達約1867萬元（1120萬 / (1 – 0.4) = 1120萬 / 0.6 ≈ 1866.67萬）。這在11年前可謂是一筆巨款，能購入這樣的村屋，原業主當年的經濟實力應相當不錯，並且可能對西貢村屋市場抱持樂觀態度。
回顧過去11年（大約從2013年到2024年）的香港樓市，整體而言經歷了一個顯著的上升周期，尤其是在這段時間的前半段。不少區域的樓價錄得可觀升幅，許多早期入市的業主享受到了資產增值的紅利。然而，村屋市場的表現與市區私樓並不完全同步，不同區域、不同類型的村屋表現差異巨大。有些地理位置優越、屋況良好的村屋可能價值堅挺，甚至有所升值，而有些則可能因為上述的流通性問題或其他因素而表現遜色。
更重要的是，這位原業主是在11年前的市場相對高位入市的。當時的樓市情緒可能較為熾熱，對村屋的需求也可能較高，導致價格被推高。然而，隨後市場的波動、經濟環境的變化（包括近年的疫情、高息環境）以及市場供需關係的調整，都可能對村屋的價值構成壓力。特別是在加息周期下，按揭成本增加，買家負擔能力下降，對高價物業的承接力減弱，進一步壓低了成交價。
此外，持有物業的11年間，原業主還需要支付印花稅、差餉、地租，以及可能涉及的維修保養費用。這些隱性成本雖然未計入賬面虧損的四成之內，但實際上增加了總體的持有成本。如果將這些因素考慮進去，實際的虧損金額可能更高。這宗交易的巨額虧損，深刻提醒了房地產投資並非穩賺不賠，特別是在高位入市，且選擇流通性較低的物業類型時，潛在風險不容忽視。
市場縮影與未來啟示
西貢小坑口村這宗村屋交易，是當前香港樓市，尤其是非主流物業市場面臨困境的一個真實寫照。它反映了以下幾個層面：
對於廣大潛在買家和投資者而言，這個案例提供了寶貴的啟示。在當前市場環境下，入市決策需要更加謹慎。除了關注樓價數字，更應深入了解物業的實際狀況、市場流通性，以及自身的財務狀況和風險承受能力。對於非主流物業，更需要花費時間研究其獨特性和潛在風險。對於持有物業的業主而言，這個案例也敲響了警鐘，特別是那些在高位入市、有資金壓力的業主，需要仔細評估市場前景，適時調整策略，有時候，及早「甩手」止損，或許是無奈但理性的選擇。
這宗西貢村屋的交易故事，以一場長達11年的等待和四成的賬面虧損告終。它不僅僅是一個個案，更是當前香港樓市複雜多變、充滿挑戰的真實寫照。在這個市場周期轉換的時刻，每一個參與者都需要保持清醒的頭腦，認識到房地產投資的風險，並在理性分析的基礎上做出決策。畢竟，在市場的潮起潮落中，並非所有的故事都有一個皆大歡喜的結局。
