揭開數字的迷霧：當「帳賺」遇上現實的骨感
地產市場總是充滿故事，尤其是那些聽起來令人熱血沸騰的短線獲利傳奇。代理「夾錢」短炒沙田中心兩房，半年帳賺80萬——這標題光是讀起來，就足以抓住不少人的目光。八十萬，這可不是個小數目，對許多人來說，可能是一兩年的辛勤所得。在短短六個月內，透過房地產交易，似乎輕而易舉地達成了。然而，帳面上的盈利，往往只是冰山一角。當我們深入探討這筆交易背後的真實情況時，「分完有幾錢剩」這個問題，遠比想像中來得複雜和殘酷。
數字遊戲的開場：80萬的魔力
首先，讓我們聚焦那個引人入勝的「80萬帳賺」。這通常是指物業的賣出價與買入價之間的差額，一個未扣除任何交易成本的毛利潤。對於參與「夾錢」的代理們而言，這80萬無疑是他們決策正確、眼光獨到的初步肯定。沙田中心作為新界東的一個成熟屋苑，交通方便，配套完善，向來是上車及換樓人士的熱門選擇，物業流通性較高，這也為短線炒作提供了市場基礎。在特定的市場環境下，如果他們購入的時機恰好是價格低位，並在市場回暖或有剛性需求支撐時迅速脫手，半年內錄得可觀的價格升幅並非不可能。這個80萬的數字，是點燃後續討論的火花，但它絕非故事的全部。
夾錢操作的門道：合作與風險
「夾錢」在房地產投資中並非新鮮事，尤其是在資金有限但又想參與較大金額交易的情況下。代理們彼此熟悉市場、掌握資訊，他們「夾錢」投資，可以集結更大的資金力量，分攤部分資金壓力。這種模式可能涉及幾個代理共同出資、共同決策、共擔風險、共享利潤。運作得宜，它可以放大個人的投資能力；但一旦市場逆轉或成本失控，風險也會按比例放大。在這種合作中，資金比例、權責劃分、利潤分配方式都需要有清晰的約定，否則再好的投資結果也可能因分贓不均而產生糾紛。這80萬的「帳賺」，便是他們打算分的那塊大餅，但這塊餅在分之前，得先經過一連串現實的考驗。
現實的洗禮：交易成本的吞噬
現在，是時候揭示「帳賺」與「實賺」之間的巨大鴻溝了。房地產交易從來不是簡單的買入賣出，它伴隨著一系列龐大且不可避免的成本。對於持有不足兩年的物業進行短線交易，香港的印花稅制度是影響盈利的最關鍵因素，尤其是俗稱的「額外印花稅」（SSD）。
- 額外印花稅 (SSD)： 根據香港的政策，如果物業持有時間不足兩年便出售，需要繳納額外印花稅。持有期在6個月或以內出售的，稅率高達交易金額的20%。持有期在超過6個月但在12個月或以內出售的，稅率為15%。持有期在超過12個月但在24個月或以內出售的，稅率為10%。這個案例中，物業僅持有半年，意味著它極可能要面對20%的SSD。假設這單位最終以比買入價高80萬的價格賣出，而這個賣出價（即交易金額）可能高達五、六百萬甚至更高（具體取決於買入價，但即使買入價很低，賣出價也不會太低，否則80萬的升幅佔比會異常高，不符實際）。如果賣出價是600萬，單是SSD就高達600萬的20% = 120萬！這一下子就將80萬的帳面盈利蠶食殆盡，甚至造成巨大的虧損。即使SSD是按利潤計算（實際上不是），20%的稅率也已經非常驚人。SSD是短炒房產的最大殺手，許多人只看到價格升幅，卻忽略了這項懲罰性稅款的威力。
- 代理佣金： 作為代理，他們可能在買入和賣出時都能獲得部分佣金回贈或折扣，但按照慣例，買賣雙方通常都需要支付約1%的佣金。假設買入價是520萬（為了帳賺80萬，賣出價600萬），買入時的佣金約為5.2萬，賣出時的佣金約為6萬。即使他們作為代理有優惠，這筆費用也是不可忽略的。
- 律師費： 買入和賣出物業都需要聘請律師處理法律文件，費用通常在幾千到一兩萬港元不等，兩次交易加起來也需數萬港元。
- 其他雜費： 可能還涉及物業估價費、銀行按揭手續費（如果曾經申請按揭）、甚至一些為了讓物業更容易出售而進行的簡單裝修或清潔佈置費用等等。
讓我們粗略計算一下最壞情況下的成本：
假設賣出價為600萬，買入價為520萬。
- SSD：600萬 x 20% = 120萬
- 買入佣金 (假設1%)：520萬 x 1% = 5.2萬
- 賣出佣金 (假設1%)：600萬 x 1% = 6萬
- 律師費及雜費：保守估計 3萬
總成本 = 120萬 + 5.2萬 + 6萬 + 3萬 = 134.2萬
淨利潤 = 帳面盈利 – 總成本
淨利潤 = 80萬 – 134.2萬 = -54.2萬
這是一個令人咋舌的結果：80萬的「帳賺」，在扣除成本，特別是巨額的SSD後，瞬間變成了超過50萬的「帳蝕」。這充分說明了短線炒作在當前稅制下的高風險性。除非這筆交易在SSD實施之前發生（但「半年」的時間框架暗示是近期），或者有其他特殊情況豁免了SSD，否則實現淨盈利的可能性微乎其微。
風險與現實：除了成本還有什麼？
除了顯而易見的交易成本，短線炒作還面臨其他風險：
- 市場波動： 半年時間看似不長，但足以讓市場發生變化。如果買入後樓市掉頭向下，不僅帳面盈利會縮水甚至消失，還可能面臨虧本出售的局面。
- 流動性風險： 即使市場向好，也需要找到合適的買家並順利完成交易。有時物業可能需要比預期更長的時間才能賣出，這會增加持有成本（如管理費、差餉地租，如果按揭還有利息支出）。
- 政策變動： 政府的房地產調控政策隨時可能調整，新的政策可能會影響市場情緒或增加交易難度。
- 合作夥伴風險： 「夾錢」投資涉及信任與合作，如果合作夥伴意見不合或資金出現問題，也可能導致投資失敗。
代理的雙重角色：資訊優勢與道德邊界
作為地產代理，他們無疑掌握著比普通投資者更多的市場資訊和行業脈絡，這為他們的投資提供了潛在優勢。他們知道哪些單位可能低於市價出售，哪些地區有潛力，以及潛在買家的需求。然而，當代理同時扮演經紀人和投資者的角色時，也可能引發道德和專業操守上的質疑。他們是否利用了客戶的資訊進行自身投資？他們在促成交易時，客戶的利益是否得到了充分的保障？這些問題雖然與最終的盈利數字無關，卻是這個案例背後值得深思的另一個維度。
分完有幾錢剩？一個沉重的答案
回到最初的問題：「分完有幾錢剩？」基於上述分析，如果這筆交易確實發生在需要繳納20%SSD的時期，那麼答案極可能是：不僅沒有錢剩，反而可能需要「夾錢」來彌補虧損。那80萬的帳面盈利，就像海市蜃樓，在強勁的交易成本，特別是SSD面前瞬間破滅。
當然，我們無法得知這筆交易的所有細節，例如他們實際的買入價、賣出價、夾錢的具體方式以及是否有其他規避SSD的可能性（雖然合法規避SSD非常困難）。但這個案例，無論最終是小賺、打平還是虧損，都提供了一個極其生動的教材，提醒所有對房地產短線炒作感興趣的人：不要被表面的「帳賺」數字所迷惑。房地產交易是複雜的，特別是在有嚴厲調控措施的市場中，高昂的交易成本，尤其是印花稅，是吞噬利潤甚至造成虧損的巨獸。
結論：數字背後的警示
沙田中心兩房半年帳賺80萬的故事，以一個誘人的數字開頭，卻引導我們看到短線投資的真實風險和隱藏成本。它揭示了「帳面盈利」與「實際到手利潤」之間的巨大落差，特別是在香港現行的房地產稅制下。對於普通投資者而言，這個案例是一個重要的警示：投資房地產需要長遠眼光，謹慎評估所有成本和風險，切忌被短期的價格波動和表面盈利所沖昏頭腦。那些聽起來太美好的快速致富故事，往往在數字的迷霧散去後，只剩下冰冷而現實的成本清單。
