市場波動下的無聲眼淚
樓市的潮起潮落，總是牽動著無數人的心弦。當市場暢旺時，人人都是贏家，似乎隨便買都能賺錢。然而，當風向轉變，大潮退去，裸泳者的身影便一一浮現。最近市場上傳來一個令人唏噓的故事，一位屯門新盤的業主，在發展商提供的低息貸款計劃結束後，被迫以一個震驚市場的「新低價」割愛出售其開放式單位，短短持有數年，就賬面勁蝕26%，金額高達數十萬甚至過百萬港元。這個故事不單是個別案例的慘況，更是當前樓市深度調整下，一個值得所有人深思的縮影。
低息誘惑下的美麗陷阱
回顧數年前的樓市光景，新盤市場熱鬧非凡，發展商為了促銷，除了提供折扣優惠外，各種創新的付款方式和按揭計劃更是層出不窮。「呼吸Plan」（即毋須壓力測試）、「發展商二按」、「低息定息期」等方案應運而生。這些計劃對於許多當時渴望上車，但可能首期不足或未能通過銀行壓力測試的買家來說，無疑是雪中送炭，降低了置業的門檻。
特別是那些提供首數年「低息」或「定息」的計劃，更是極具吸引力。想像一下，在當時高企的樓價面前，能夠以遠低於市場的利息供樓，每月的開支大幅減少，這讓很多買家覺得自己能夠負擔得起。他們可能憧憬著幾年後市場會持續向上，樓價會再創新高，屆時可以輕鬆轉按至銀行，或者直接出售獲利。在那個充滿樂觀氛圍的市場裡，這些「低息Plan」如同穿上了一雙漂亮的玻璃鞋，讓買家得以踏入本以為遙不可及的城堡。
然而，童話故事總有結束的時候。這些低息計劃往往設有年期限制，短則兩三年，長則五年不等。一旦年期屆滿，利息便會依照合約條款，大幅跳升至一個預設的高水平，通常是遠高於當時主流銀行按揭利率的水平（例如P+較高的百分點）。此時，業主就面臨著一個嚴峻的選擇：要麼接受大幅增加的供款，要麼嘗試轉按至銀行，或者，如果前兩者都不可行，就只剩下賣樓一途。
屯門的冰點時刻：230萬的新低價與26%的傷痛
這次屯門業主的故事，正是「低息Plan」童話破滅的殘酷現實。根據報導提及的資訊，該單位是屯門區的一個新盤開放式單位，以230萬港元的新低價沽出。考慮到業主賬面勁蝕26%，我們可以大致推算出其當年的買入價約為230萬 / (1 – 0.26) = 230萬 / 0.74 ≈ 310.8萬港元。
約311萬買入，如今230萬賣出，賬面損失約81萬港元。這筆錢對於任何一個普通家庭來說，都不是一個小數目，它可能是一個家庭多年的積蓄，甚至是通過各種方式籌措而來的置業資金。
這個案例有多重值得關注的細節：
被迫割愛的背後：斷供的壓力
這位業主之所以會以如此慘烈的價格「跳樓大拍賣」，最直接的原因很可能就是無法承擔低息期結束後暴增的供款。當發展商的低息計劃結束，如果無法轉按至銀行，業主就必須按照發展商合約中更高的利率繼續供款。
假設當年貸款額佔樓價七至八成（約217萬至248萬），在低息期內，年利率可能只有1-2%。一旦跳升至P+3%或更高（假設P為5.875%，則利率可能高達8.875%），月供金額將會是天淵之別。
- 以貸款220萬、年利率1.5%、還款30年計算，低息期月供約7584元。
- 同樣貸款220萬，一旦利率跳升至8.875%，還款期剩餘27年，月供將暴增至約17845元，足足翻了一倍多！
面對如此龐大的供款增幅，如果業主的收入沒有顯著增加，或者沒有足夠的儲備，就很難繼續支撐。特別是在經濟前景不明朗，甚至可能面臨失業風險的環境下，止損離場成為了一個無奈但現實的選擇。而為了能夠盡快脫手，避免繼續虧損供款甚至面臨被銀行或發展商收樓的風險，只能大幅降價，甚至創造「新低」。
這也是使用發展商低息計劃潛藏的最大風險之一：它們為買家提供了短期的財務緩衝，但若買家未能利用這段時間改善財務狀況、準備好轉按或應對利率跳升，最終可能會陷入更深的困境。
個案以外的漣漪：市場的警示與思考
這宗屯門新盤業主慘蝕離場的個案，絕非孤例。在過去幾年樓市調整的過程中，因各種原因而蝕讓的個案比比皆是，特別是那些在高位入市、購買細價樓或納米樓、以及使用了高成數按揭或發展商貸款的業主，更容易受到衝擊。
這個故事給我們帶來多重警示：
展望未來，在整體宏觀經濟環境未見顯著改善、高息環境可能持續一段時間的背景下，像這樣因發展商低息計劃結束而導致被迫賣樓的個案，恐怕不會就此打住。那些使用了類似貸款計劃、且未能成功轉按的業主，未來一段時間仍可能面臨巨大的財務壓力。這將對二手市場構成持續的供應壓力，進而影響整體樓價走勢。
冷靜應對：學會在風浪中航行
屯門這位業主的經歷，是樓市調整期中無數縮影之一。它以最直接的方式提醒我們，置業決策必須基於理性分析和對風險的充分認識，而不能僅僅被短期的優惠或市場氛圍所左右。
對於已經置業的業主，特別是使用了非傳統貸款計劃的，現在是時候重新審視自己的財務狀況，評估未來潛在的風險，並提前規劃應對方案，例如積極與銀行溝通尋求轉按可能性，或者審慎評估是否需要調整資產配置。
對於正在觀望的潛在買家，這個故事提供了一個寶貴的教訓。在入市前，務必做好充分的市場研究，深入了解各種貸款計劃的利弊，最重要的是，誠實地評估自身的長期負擔能力。樓市有風險，入市需謹慎，這絕不是一句空話。只有做好萬全準備，才能在市場的風浪中，穩健地航行。
