思緒在房地產市場的波濤中穿梭，數字的跳動牽動著無數人的目光。近期一宗位於汀九星岸洋房的成交個案，以近乎「腰斬」的價格易手，引發市場譁然。這不僅是一宗單純的物業買賣，更像是一面鏡子，映照出當前市場的深度調整，以及業主在巨額虧損面前的無奈與現實。從近1.16億元的購入價，到如今6200萬元的成交價，中間的落差高達五千多萬元，而這還未計及當年購入時需繳納的稅款及十年間的基本持有成本。這筆交易，或許正以前所未有的方式，詮釋著樓市的風雲變幻。
高處不勝寒：昔日豪宅的價格崩跌
汀九星岸，這個名字本身便帶有一絲浪漫與尊貴的色彩。坐落於青山公路汀九段，背山面海，坐擁開揚的汀九橋與青馬大橋雙橋景致，向來是低密度豪宅的代表。屋苑由新鴻基地產發展，共設有11座樓宇/洋房，單位數量不多，強調私隱與居住品質。這裡的洋房單位實用面積從千餘呎到四千餘呎不等，提供多樣化的間隔選擇，配備會所、泳池等設施。在樓市高峰期，能夠入主星岸洋房，無疑是身份和財富的象徵。
然而，再光鮮的標籤，也難以抵擋市場趨勢的洪流。是次以「腰斬價」成交的單位，根據市場資訊，實用面積超過3000平方呎。回溯至約10年前，該洋房的購入價約為1.16億元。這筆金額，即使在當時的豪宅市場，也屬於高價之列。業主購入此等物業，除了居住需求外，投資增值的期望也應是重要考量。誰曾想，十年光景，市場風向劇變，當年的豪宅，如今卻面臨如此慘烈的價格修正。
「腰斬價」的衝擊波：為何割肉離場？
6200萬元，對於絕大多數人而言，仍是天文數字。但對於當年斥資逾億元購入的業主而言，這意味著超過五千萬元、近乎一半的資產蒸發。這種「腰斬價」的出現，絕非單一事件，而是當前整體樓市疲弱的一個縮影。多種因素疊加，共同促成了這類大額虧損個案的發生。
首先，宏觀經濟環境的變化是主因之一。全球經濟受地緣政治、通脹壓力、加息週期等多重因素影響，前景不明朗。這直接影響了投資者的信心，資金流向更為保守的領域，非必需品的豪宅市場首當其衝，交投量顯著萎縮，價格面臨下行壓力。
其次，香港本土樓市供求關係的調整也是重要因素。近年來，政府持續增加土地供應，新盤項目陸續落成，一定程度上增加了市場上的住宅供應。雖然豪宅市場與普羅大眾市場有所區隔，但整體供應增加及市場預期改變，都會對各類物業價格產生影響。
再者，個別業主的財務狀況和離場決心不容忽視。持有高價物業意味著高昂的持有成本，包括按揭利息、管理費、差餉地租等。在市場持續下行、看不到短期內回升希望的情況下，部分業主可能出於資金周轉、資產配置調整或其他個人原因，選擇壯士斷臂，即使大幅虧損也要將物業脫手，以避免未來可能面臨更大的不確定性。這宗「腰斬價」成交，或許正是業主在權衡利弊後，做出的艱難決定。
冰山下的虧損：被忽略的稅項與開支
新聞報道中提及的「連稅款及基本使費料勁輸8200萬」，這一數字更令人觸目驚心。除了賬面上的樓價跌幅，買賣物業所衍生的各類費用，往往是導致最終虧損擴大的關鍵。
首先是購入時的稅項。約10年前，若該物業是以公司名義或非首次置業人士名義購入，可能需要繳納較高的印花稅。即使是個人首次置業，購入過億元的物業，其從價印花稅的金額也相當可觀。假設當年購入時需繳納數百萬甚至上千萬元印花稅，這筆支出並不會隨著樓價下跌而減少，而是沉沒成本的一部分。
其次是持有期間的各項開支。作為豪宅洋房，每年的差餉、地租、管理費、維修保養費用累積起來，十年時間也會是一筆龐大的開支。尤其是一些樓齡較高的洋房，可能還需要進行大規模的維修或翻新，費用動輒百萬計。這些日常和不定期的開支，都在蠶食著物業的價值。
最後是出售時的費用。儘管以大幅虧損價格出售，可能無需繳納額外印花稅（SSD），但代理佣金、律師費等基本交易費用仍然存在。這些費用雖然相較於樓價跌幅或購入稅項可能佔比較小，但在計算總虧損時，也是必須納入考量的部分。
將購入價1.16億元，加上當年可能高達數百萬甚至上千萬元的不動產相關稅項，以及十年累計的數百萬甚至過千萬元的持有成本，再減去6200萬元的成交價，得出8200萬元的總虧損數字，雖然是估算，卻也合理地反映了業主在這筆交易中付出的慘重代價。這不僅是資產的損失，更是時間和機會成本的損失。
市場變幻的啟示：投資者的風險意識
汀九星岸洋房這宗「腰斬價」成交個案，為所有房地產投資者敲響了警鐘。它深刻地揭示了市場風險的普遍性，即使是看似穩固的豪宅市場，也無法倖免於價格大幅波動。
首先，它提醒我們，房地產並非只升不跌的神話。過往樓市單邊上升的時期，讓許多人產生了錯覺，認為物業投資是穩賺不賠的買賣。然而，當市場進入調整期甚至下行週期時，高槓桿、高價入市的風險便會暴露無遺。
其次，長期持有物業的成本不容忽視。除了按揭貸款，稅項、管理費、維修等都是持續性的支出。這些成本在高樓價時期可能顯得微不足道，但在樓價下跌時，便會加劇虧損的幅度。投資者在做出購房決策時，必須充分考慮這些隱性成本。
最後，市場流動性在不明朗時期變得尤為重要。當需要快速出售套現時，如果市場交投清淡，即使願意大幅降價，也可能難以在短時間內找到買家。這宗個案的「腰斬價」，某程度上也反映了業主急於套現的現實，不得不接受遠低於預期的價格。
餘波與前瞻：樓市走向何方？
汀九星岸洋房的「腰斬價」成交，無疑會對市場情緒產生進一步的影響。一方面，它可能加劇部分業主的套現壓力，尤其是一些高位購入的投資者，擔心未來跌幅更大，會更傾向於減價求售。另一方面，對於有意入市的買家而言，這類大幅議價成功的案例，可能會增強他們的觀望情緒和議價能力，進一步拉低市場價格。
然而，這宗個案是否代表著豪宅市場將全面崩盤？或許言之尚早。豪宅市場的買家基礎和需求結構與普通住宅有所不同，受經濟景氣、財富效應等因素影響更大。未來市場走向，仍取決於多重因素的互動，包括全球及本地經濟復甦情況、利率政策、政府調控措施以及市場信心等。
總而言之，汀九星岸洋房的「腰斬價」成交，是香港樓市深度調整期的一個鮮活案例。它用冰冷的數字，訴說著市場波動的無情，以及高位入市所蘊含的巨大風險。對於所有參與其中的人而言，這都是一次深刻的市場教育。在不確定的市場環境下，審慎評估風險，量力而為，或許才是穿越週期、立於不敗之地的關鍵。這宗成交帶來的餘波，料將在市場中持續迴盪，引發更多的思考與討論。
