樓市乍暖還寒：四月指數的微光與背後波瀾
香港的房地產市場，向來是牽動萬千家庭神經的敏感地帶。每一次樓價指數的升跌，都能引發無數的討論與猜測。近日，差餉物業估價署（差估署）公布的數據，猶如在這片乍暖還寒的市場中灑下了一抹微光：2025年4月的私人住宅售價指數報285.7點，較3月回升0.35%，結束了連續四個月的跌勢。這個看似微小的數字變動，是否預示著樓市的春天即將來臨？抑或是漫長寒冬中的短暫喘息？本文將深入剖析這些數字背後的意義，探討可能的原因，並展望未來的市場走向。
數字的低語：終止四連跌的象徵意義
首先，讓我們來解讀差估署發布的核心數據。4月份的樓價指數回升0.35%，將指數推升至285.7點。 雖然升幅不大，但其意義在於「終止了連續四個月的跌勢」。這是一個重要的信號。過去一段時間，香港樓市持續面臨壓力，外圍經濟環境不明朗、高利率環境、供應增加等因素疊加，導致樓價持續調整。四連跌的局面，讓市場累積了一定的悲觀情緒。因此，4月份的微幅回升，無論升幅多寡，至少在心理層面上為市場帶來了一絲暖意，打破了持續下跌的慣性。
然而，我們必須清醒地認識到，0.35%的回升幅度相對溫和，並非V型反彈的強勁訊號。 與2021年9月歷史高位398.1點相比，目前的指數仍低約28.23%。 這表明，儘管短期內跌勢暫緩，但樓價整體上仍處於調整後的較低水平。今年的前四個月累計跌幅仍約為1.21%。 因此，將此視為全面復甦的開始，可能為時尚早。這個數據更像是一個市場在經歷連續下行後，尋找短期平衡點的跡象。
觸底反彈？升勢動力何來？
是什麼因素促成了4月份樓價的微弱回升？這背後可能有幾個層面的原因。
政策暖風的吹拂：近年來，香港特區政府為了穩定房地產市場，陸續推出了多項調整措施，尤其是在印花稅方面進行了減免，旨在降低交易成本，刺激市場交投。 這些「撤辣」措施，無疑對市場情緒產生了正面影響，降低了部分買家的入市門檻和猶豫成本。政策效應的逐步顯現，可能在一定程度上激活了市場的活躍度，帶來了部分剛性需求和投資需求的釋放。
利率預期的變化：全球宏觀經濟環境，特別是主要央行的利率政策，對香港這個高度外向型的經濟體影響深遠。儘管目前仍處於相對高息環境，但市場對於未來息口走向的預期正在微妙變化。如果市場普遍預期未來幾個月或未來一年內主要央行有可能啟動減息週期，即使是預期，也可能提振買家的信心，尤其是一些對利率敏感的按揭借款人。他們可能會考慮在息口下降前鎖定入場時機。
積壓需求的釋放：連續多個月的樓價調整，導致部分原本有置業需求的買家選擇觀望。當市場出現止跌跡象，或是政策釋放出積極信號時，這部分積壓的需求可能開始釋放。尤其是對於自住需求的買家而言，他們更關注的是長期的居住價值和負擔能力，而非短期的市場波動。當他們認為價格已經調整到一個相對合理的區間，或是擔心錯過「底部」，便有可能決定入市。
季節性因素的影響：雖然不如其他行業明顯，但房地產市場也可能存在一定的季節性波動。例如，傳統上農曆新年後的幾個月，市場活躍度可能會有所提升。儘管難以量化其具體影響，但季節性因素也可能與其他利好因素疊加，共同促成4月份的微升。
市場情緒與未來展望
4月份樓價指數的回升，對市場情緒無疑是一針溫和的強心劑。它打破了持續下跌的悲觀預期，讓一些潛在買家和賣家重新評估市場前景。對於急需出售物業的業主而言，這可能是一個暫緩壓力的信號；對於計劃入市的買家而言，則可能促使他們加快決策。
然而，我們不能因此過度樂觀。樓市的根本走勢仍受多重因素牽引。首先，全球經濟前景依然存在不確定性，地緣政治風險、通脹壓力等都可能影響香港的經濟表現，進而波及房地產市場。其次，高利率環境雖然有變化預期，但實際的減息步伐和幅度仍是未知數，持續的高按揭利率將繼續是買家負擔能力的一大挑戰。此外，未來的新供應情況也需要密切關注，持續的供應入市可能會對樓價構成結構性壓力。
因此，展望未來，樓市走勢可能仍將呈現波動和拉鋸的態勢。4月份的回升更像是一個技術性反彈，或是在多重因素作用下出現的短期平衡。市場需要看到更持續、更廣泛的回升，以及基本面的顯著改善（例如經濟強勁增長、失業率大幅下降等），才能確認趨勢性的反轉。在目前的階段，市場可能仍將在築底過程中徘徊，等待更清晰的方向指引。
區域差異與物業類別分析
從差估署的分類數據來看，不同類型單位和區域的表現也存在差異。 數據顯示，實用面積約1,075平方呎及以下的中小型單位樓價指數報287.2點，按月回升0.35%，結束了四個月的跌勢。 而實用面積約1,075平方呎以上的大型單位樓價指數報261.4點，按月微升0.42%，也結束了四個月的跌勢。 這表明，無論大小單位，都在4月份經歷了回升。
然而，若細看區域表現，則略有不同。 據臨時數據，上月各區實用面積約431平方呎以下單位的平均呎價，僅港島區錄得上升，按月漲約1.34%。 九龍區細單位平均呎價則錄得約0.78%的跌幅，而新界區的跌幅更為明顯，按月下跌約2.27%，平均呎價跌穿萬元水平。 這個細分數據提醒我們，在觀察整體指數的同時，也需要關注不同區域和物業類別的表現差異，這更能反映市場的複雜性。港島區的表現相對較好，可能與其供應量、買家結構或特定的豪宅市場有關。新界區的較大跌幅，則可能受到供應增加或特定區域交投狀況的影響。
對不同持份者的影響
樓價指數的微升，對市場中的不同參與者產生了不同的影響。
對於潛在的買家而言，尤其是剛需買家，這可能增加了他們的緊迫感。如果他們認為樓價已經見底並將開始回升，可能會加速他們的入市決策，以免錯過較低的價格水平。但同時，如果他們對市場前景仍持謹慎態度，可能會繼續觀望，等待更明確的信號。
對於現有的業主而言，尤其是在過去幾個月面臨樓價下跌壓力的業主，4月份的回升帶來了一絲慰藉。對於不急於出售的業主而言，這有助於穩定他們的心理預期。但對於急需出售的業主，微弱的回升可能不足以大幅改善他們的議價能力，市場可能仍然是買家佔優。
對於發展商而言，樓價的止跌回升有助於提振他們推盤的信心。如果市場交投回暖，發展商可能會考慮加快新盤的推出步伐，或是調整定價策略。然而，庫存壓力、建築成本等因素仍然是他們需要考慮的重要變數。
對於整個香港經濟而言，房地產市場的穩定至關重要。樓市的健康發展關係到銀行體系的穩定、相關產業的就業以及市民的財富效應。4月份的指數回升，無論幅度大小，至少避免了跌勢的進一步擴大，有助於穩定市場信心和整體經濟情緒。同時，值得注意的是，私人住宅租金指數在4月份按月上升約0.31%，已經連續五個月上漲，累計升幅約0.94%。 租金走勢與樓價出現背離，可能反映了不同的供需狀況，也為部分投資者提供了另一個視角。
後市何去何從？
差估署4月份樓價指數的回升，無疑是今年香港樓市的一個重要數據點。它結束了持續的跌勢，為市場帶來了久違的積極信號。然而，在為此感到鼓舞的同時，我們必須保持清醒的頭腦。0.35%的升幅不足以改變市場的根本格局，當前的樓價水平與歷史高位仍有顯著差距。
未來的樓市走向，將繼續受到複雜因素的影響。全球宏觀經濟環境、內地經濟復甦情況、本地經濟增長動力、利率政策走向、新增供應情況以及政府的未來政策調整，都將是決定樓價走向的關鍵。
可以預見的是，在未來一段時間內，市場可能仍將處於震盪整理的階段。樓價大幅、持續上漲的可能性暫時不大，但全面、深度下跌的風險似乎也因政策托底和部分需求釋放而有所緩解。市場參與者需要密切關注各項經濟數據的變化，審慎評估風險，理性作出置業或投資決策。
4月份的樓價指數，更像是一個市場在經歷漫長調整後的一次「深呼吸」。它提醒我們，市場的力量是複雜而多變的，微小的變動可能蘊含著重要的信號。對於香港樓市而言，真正的考驗仍在後頭。如何在外部環境的挑戰和內部結構性問題之間尋求平衡，將是決定其未來軌跡的關鍵所在。市場的暖風是否能持續吹拂，還有待時間和數據的進一步驗證。
