維港北岸，歷來是繁華與價值的象徵。然而，當「公屋價」這三個字，與這片土地上的私人物業連結在一起時，難免引發一陣驚嘆與好奇。近期，北角一個納米單位的成交個案，正正挑戰了許多人心中的固有認知，以一個令人乍舌的低價，為炙熱的樓市添上一抹「清涼」的色彩。
公屋價乍現？北角納米戶創14年新低
這次引起廣泛關注的成交，位於北角春牧街的單幢私樓港逸軒。根據市場資訊，一個低層B室單位，實用面積約200平方呎，原屬一房設計，現已改為開放式間隔。這個看似平凡的小單位，卻以218萬元的「震撼價」易手。 消息傳出後，隨即引發市場熱議，因為這個成交價不僅遠低於同區甚至全港島私樓的一般水平，更被形容為「公屋價」，並且創下了該屋苑近14年來的入場費新低。
回溯過去，港逸軒上一次出現如此低價的成交，已經是2009年的事。當年正值全球金融海嘯後的市場調整期，樓價處於相對低位。時隔14年，同一個屋苑再次出現相近的價位，無疑是當前樓市狀況的一個縮影。
業主賬面獲利背後的市場現實
值得注意的是，雖然成交價創下屋苑新低，但原業主並非損手離場。據悉，原業主於2009年8月以145萬元購入此單位，持貨長達16年。 這次以218萬元沽出，賬面仍獲利73萬元，期間單位升值約50%。 這組數字看似可觀，但若考慮到16年間的通脹、潛在的租金收益（如果曾放租）以及持有成本，實際回報可能不如賬面數字亮眼。更重要的是，這個個案反映出，即使是長線持有的物業，在當前市場環境下，也可能需要大幅減價才能找到買家。
據地產代理透露，該單位原先叫價280萬元，最終大幅減價62萬元，減幅高達22%才成功脫手。 22%的議價空間，凸顯了現時二手市場的議價幅度正在擴大，買家處於較有利的位置。
納米樓的迷思與現實
這宗成交個案，再次將納米樓的市場表現推到聚光燈下。過去幾年，在樓價持續高企的背景下，發展商推出大量納米單位，以較低的「銀碼」吸引首次置業人士或投資者。然而，隨著樓市進入調整期，納米樓的抗跌能力備受考驗。
納米樓的優勢在於總價較低，降低了入場門檻。但其劣勢也同樣明顯：空間狹小影響居住舒適度，轉售時潛在買家群體較窄，且容易受到市場情緒和按揭政策的影響。當前市場下，投資者對於租金回報的考量日益重要，而納米樓的租金回報率相對有限。 同時，政府放寬按揭成數等措施，雖然有利於部分買家入市，但也讓他們有能力選擇面積更大的單位，變相減少了對納米樓的需求。
為何會出現「公屋價」私樓？
港逸軒這個納米單位之所以能以接近「公屋價」成交，是多種因素疊加的結果：
首先，單位本身條件。低層單位通常採光和景觀較差，加上是開放式間隔，並非主流市場偏好的戶型，這些因素都會影響其價值。
其次，是市場大環境的影響。近期香港樓市整體呈現疲態，一手新盤以具競爭力的價格推售，吸引了大量購買力，導致二手市場交投淡靜，價格受壓。 在這種情況下，急於套現的業主不得不大幅降價。
再者，是納米樓市場本身的調整。經過前幾年的熱捧，市場對納米樓的價值有了更清晰的認識，投資者和用家都變得更為理性，不再盲目追價。
港島樓市的縮影？
北角港逸軒的個案雖然是個別成交，但其反映出的趨勢值得關注。港島作為傳統的高價地段，其樓市表現一直被視為風向標。即使是位於港島，位置並非最核心地段、單位條件相對一般的私樓，在市場下行時也會面臨價格調整的壓力。 這宗成交可能預示著，即使是港島區的物業，其價格也並非「只升不跌」的神話，在特定條件下，仍然會出現大幅度調整。
未來展望：公屋價會否蔓延？
港逸軒的「公屋價」成交，無疑給市場帶來了新的討論話題。這是否意味著未來會有更多港島甚至市區的私樓，以低於預期的價格成交？這取決於多個因素，包括整體經濟環境、利率走向、政府的房屋政策以及市場信心等。
目前來看，一手市場仍是主導力量，其定價策略對二手市場有直接影響。 如果一手樓價持續「貼地」，二手業主將面臨更大的議價壓力。同時，如果市場信心未能有效恢復，觀望情緒濃厚，交投將繼續受限，部分急售業主可能會進一步降低叫價。
然而，需要強調的是，港逸軒的個案有其特殊性，包括單位條件和業主的持貨時間。不能僅憑單一案例斷定港島私樓會普遍出現「公屋價」。但這個案例確實提醒我們，在波動的市場中，沒有永遠只漲不跌的神話，即使是位處傳統優質地段的物業，也可能出現超乎想像的價格調整。對於置業人士而言，深入了解市場情況，審慎評估自身負擔能力，選擇最適合自己的物業，始終是關鍵。
