香港的房地產市場，素來是這座國際都會脈動的晴雨錶。近期，市場傳來了一連串令人矚目的信號：持續了四個月的樓價跌勢終於止步，與此同時，住宅租金卻已悄然迎來「五連升」。 這種樓價與租金走勢的「背馳」現象，加上業界對市場前景的討論，無疑讓置身其中的人們，無論是業主、租客還是潛在的買家，都對未來充滿了好奇與揣測。這究竟是樓市即將觸底反彈的先聲，還是複雜經濟環境下的短暫波動？讓我們一起深入剖析，揭開這撲朔迷離的市場現象背後的可能原因與未來走向。
樓價止跌：是喘息還是轉折？
過去一段時間，香港樓市籠罩在下行壓力之下，連續四個月的跌勢讓不少人對資產價值感到憂慮。然而，最新的數據顯示，這種跌勢在第四個月畫上了句號，甚至出現了輕微的按月升幅，例如，4月份的私人住宅售價指數按月微升0.35%。 雖然累計今年首四個月樓價仍錄得跌幅，但單月止跌回升本身就是一個值得關注的訊號。
樓價止跌的原因可能來自多個方面。首先，市場在經歷連續調整後，部分急於套現的業主已離場，市場上餘下的供應議價空間可能縮小，抗跌力相對較強。其次，政府可能推出的穩定市場措施，或是市場對未來經濟前景的預期有所改善，都可能提升買家入市的信心。例如，有分析認為，股市的造好刺激了市場情緒，帶動準買家入市。 此外，私樓交投在今年第二季有所回升，特別是受惠於新盤供應量多及發展商的銷售策略，一手市場的活躍也在一定程度上支撐了整體樓市氣氛。 政府提高價值上限至400萬元的100元印花稅政策，也被認為有助提振交投、穩定樓價。
然而，需要注意的是，單月的微升並不足以確認市場已經徹底扭轉跌勢。樓市的走勢仍然受到許多宏觀因素的影響，例如美國聯儲局的息口走向以及一手貨尾量的消化速度。 因此，現在斷言樓價已經見底，或許還為時過早。
租金「五連升」：需求的強勁回歸？
與樓價的徘徊不同，住宅租金市場卻呈現出另一番景象。數據顯示，住宅租金已經連續五個月保持上升趨勢，4月份的租金指數更是連升5個月。 這種持續的升勢反映了租賃需求的穩固甚至增長。
租金上漲的主要原因被認為與「需求」的增加息息相關。政府近年來積極推動各類人才引進計劃，吸引非本地人才來港工作和生活，這些新來港人士在安頓初期往往會選擇租房，直接增加了租賃市場的需求。 同時，本港大專院校的非本地生對租盤需求殷切，也為租金提供了支撐。 在高息環境下，部分原本考慮置業的人士可能轉為租樓，進一步推升了租賃需求。租金的持續上漲，也使得租金回報率有所提升，這對於部分考慮買樓收租的投資者而言，具有一定的吸引力，間接對樓價尋底起到了支持作用。
租金與樓價的背離：市場的複雜遊戲
樓價止跌與租金連升，這種看似「背道而馳」的現象，恰恰反映了當前香港房地產市場的複雜性。樓價更多受到宏觀經濟前景、利率政策、市場流動性以及買賣雙方預期等因素的影響，而租金則更直接反映了即時的住屋需求和供給狀況。
目前的背離可能說明，儘管樓價受到宏觀因素及投資情緒的壓抑，但實際居住需求依然強勁。人才流入、留學生增加以及部分潛在買家轉租為買，共同構成了租賃市場的堅實基礎。這種租金的上漲，雖然短期內未能完全傳導至樓價，但長期來看，更高的租金回報率可能會逐漸吸引投資者重新進入樓市，為樓價提供底部支撐。
業界聲音：見底是否真的不遠？
面對樓價止跌和租金上升的雙重信號，業界普遍持有較為謹慎樂觀的態度，認為樓價離見底可能已經不遠。 有業界人士指出，成交量的回升、港元拆息的回落導致「供平過租」現象出現，以及市場對未來減息的預期，都有助於提振市場氣氛。 「供平過租」的情況尤其吸引用家及收租投資者入市。
然而，業界的看法並非鐵板一塊。儘管有分析認為今年樓市會平穩發展甚至有望反彈，也有聲音認為下半年樓價仍可能受高息環境及一手貨尾量影響而持續下跌。 市場普遍預測今年全年樓價走勢平穩，部分意見認為要到明年才可能錄得較大幅度的上升。 也有較為樂觀的預測，認為全年樓價升幅約一成，特別看好豪宅市場。 這種分歧顯示了市場前景仍然存在變數。
未來的協奏曲：多重因素的博弈
展望未來，香港樓市與租金的走勢將繼續受到多重因素的影響。全球經濟的復甦步伐、主要央行的貨幣政策走向（特別是美國聯儲局的減息時間表）、香港本地的經濟表現、政府的房屋及土地供應政策，以及人才引進計劃的持續效果，都將在市場中相互作用。
租金方面，只要人才流入和學生的租賃需求持續，加上短期內租盤供應難以大幅增加，租金預計將維持向上趨勢，甚至有分析預期租金在未來幾個月仍有上升空間。 這將為業主提供更穩定的租金收入，有助於提升物業的吸引力。
樓價方面，止跌回升的信號雖然令人鼓舞，但市場仍需時間消化不確定因素。一手市場的庫存量仍然較大，發展商的定價策略會繼續影響二手市場的表現。 利率走向是關鍵，如果減息能夠如期而至且幅度較大，將顯著降低置業成本，刺激買家入市意欲。此外，地緣政治風險和全球經濟波動也可能對市場情緒產生影響。
市場的見底往往不是一個單一事件，而是一個過程，受到眾多宏觀及微觀因素的共同作用。目前樓價止跌與租金上升的現象，或許正是市場在尋找新平衡點的表現。這場關於樓價與租金的「協奏曲」，旋律時而和諧，時而 dissonant，其最終的章節，仍需時間來譜寫。對於市場參與者而言，保持審慎，密切關注各項經濟指標和政策動向，才能在這場複雜的博弈中，做出更明智的決策。
